종합부동산세는 기존 재산세에서 높은 세율이 적용되던 부동산 또는 부동산 고액 보유자에 대해 과세한다. 이는 종합부동산세 하나만 갖고 부동산 보유세제 개편에 대해 논할 수 없는 것이고, 결국 재산세의 과세체계를 알고 있어야 종합부동산세를 보다 쉽게 이해할 수 있다.
재산세는 시장·군수가 보통징수방법에 의해 매년 6월1일 현재 재산의 사실상 소유자에게 부과징수하는 지방세이다. 재산세의 과세대상은 비과세 대상이 아닌 모든 주택, 토지, 건축물, 선박, 항공기 등이다. 비과세대상 자산은 국가 등에 대한 재산과 용도구분에 의해 비과세하는 재산으로 나눈다.
먼저 국가 등에 대한 비과세는 국가나 지자체가 소유한 재산과 외국정부의 소유재산(상호주의에 의해 그 나라에 소재 한 우리나라 정부 재산에 대해 과세하지 않아야 한다)이다. 용도 구분에 의한 비과세 재산은 제사·종교 등의 공익사업에 사용하는 부동산과 공익목적상 보호할 가치가 있는 보안림 등을 대상으로 한다.
◎종합부동산세는 재산세 과세대상 부동산 중 주택·토지(종합합산·별도합산)만 과세
종합부동산세는 재산세 과세대상 중 주택과 토지에만 과세된다. 재산세 과세대상이 모두 종합부동산세 과세대상이 되는 것은 아니며, 재산세에서 분리과세가 되는 것은 종합부동산세가 과세되지 않는다. 별장·골프장·고급 오락장(4%)과 일부 농지(0.07%) 및 공장용지(0.2%) 등은 재산세가 분리과세되는 것으로 보유세 과세가 종료하고, 주택외 건물(상가 등)은 과세대상에서 제외하기 때문이다.(표 1 참조)
□재산세 세율<표1>
주택 | 종합합산토지 | 별도합산토지 | |||
과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 |
4천만원이하 | 0.15% | 5천만원이하 | 0.2% | 2억원이하 | 0.2% |
4천만원초과 | 0.3% | 5천만원초과 | 0.3% | 2억원초과 | 0.3% |
1억원초과 | 0.5% | 1억원초과 | 0.5% | 10억원초과 | 0.4% |
분리과세 대상 세율
- 별장, 골프장, 고급오락장 : 4%
- 전, 답, 과수원, 목장용지, 임양 중 일부토지 : 0.07%
- 공장용지 등 : 0.2%
◎재산세 과세표준은 공시가격의 50%를 적용
과세표준이란 세금을 매기는 기준이 되는 금액이다. 재산세는 부동산의 공시가격에 50%를 곱한 금액을 과세표준으로 하고 있다.(표 2 참조) 개정전 재산세 과세표준은 주택·건물·토지를 각각 복잡한 산식에 의해 계산을 했고, 산출된 금액도 지자체간 서로 다른 적용율을 곱해 계산했기에 지역간에 불형평성이 발생했다.
□과세표준 계산방법 비교<표2>
구분 | 종전 | 현행 |
주택 | (토지·건물 각각 평가) | (토지·건물 통합하여 평가) |
건물 | 신축원가(18만원/㎡)×각종 지수×면적 등 | 신축원가(46만원/㎡)×각종 지수×면적×50% |
토지 | 공시지가×적용률 | 공시지가×50% |
◎전년도 재산세 상당액의 150%내에 재산세 과세
재산세 과세표준 계산방법의 개정과 함께 재산세 세율을 하향 조정했다 하더라도 과세표준을 시가에 근접한 공시가격을 활용하기 때문에 세부담이 일부 증가하게 된다. 개정된 재산세는 세부담의 급격한 증가가 없도록 전년도 재산세 상당액의 150%범위내에서 재산세를 과세하게 되고 150%를 초과하게 되면 초과한 부분의 재산세는 없는 것으로 간주한다.
주택분의 경우 2005년도 재산세는 2004년도 건물분 재산세와 종합토지세의 합계액의 150%를 한도로 하게 된다.
