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정부가 보유과세 강화를 주택가격 안정대책과 별개로 구상해 왔다는 주장도 있으나 적어도 주택에 대한 보유과세 부담을 높이면 주택에 대한 '투기적 가수요', 특히 1가구 다주택 보유가 줄어 가격이 안정될 것이라는 기대를 담고 있는 것으로 보인다. 주택보유과세가 인상될 경우 주택 매매가격과 임대료 및 주택재고에 미치는 영향을 살펴보자. 보유세가 증가하면 자본화율이 상승해 각 임대료에 대해 매매가격이 더 낮아지게 된다. 이와 동시에 각 임대료 수준에서 장기적인 주택스톡이 줄어든다. 따라서 임대료가 상승하며 주택 재고가 감소하고 매매가격은 하락한다.
따라서 보유과세를 인상하면 정부가 의도하는 것처럼 주택 매매가격의 안정에 기여할 수 있겠지만 임대료가 상승하고 전체 주택 재고가 줄어들어 전반적인 주거수준은 하락하게 된다. 주지하는 바와 같이 소득이 늘어 주택수요가 증가할 때 정부가 주택가격을 안정시키는 방법에는 크게 두가지가 있다. 하나는 공급 확대이고 또 하나는 수요 억제이다. 그러나 이 두가지 방식이 주거면적에 미치는 영향은 정반대이다. 공급 확대는 주택스톡의 증가를 가져와 평균 주거면적의 증가를 가져오는 반면 세제 등을 통한 수요억제는 주택스톡 및 평균 주거면적의 감소를 초래한다.
그럼에도 불구하고 보유과세 강화가 주거수준에 미칠 부정적인 영향을 제대로 고려하지 않는 것은 이 정책이 신규주택 공급의 감소를 가져온다는 사실을 간과하기 때문으로 보인다. 주택스톡은 고정돼 있고 보유과세 강화는 이 주어진 스톡을 1가구 다주택 보유자들에게서 주택을 소유하지 않은 사람들에게 재분배하는 결과를 가져온다는 논리이다. 그러나 이 경우 1가구2주택 보유에 대해 무거운 보유세를 부과하면 어떻게 될까? 세금부담이 과중해 이들이 세놓고 있는 주택을 처분한다면 단기적으로 매매가격이 하락해 적어도 일부 세입자들이 집을 살 수 있게 될 것이다. 따라서 1가구 다주택에 대한 보유과세 강화는 주택가격 하락과 자가보유율 제고에 기여할 수 있다. 문제는 주택공급이 장기적으로 탄력적이기 때문에 이러한 제로섬 가정이 성립하지 않는다는데 있다. 즉 단기적으로 매매가격이 하락하면 신규 주택사업의 채산성이 떨어져 신규 공급이 감소하고 이에 따라 주택스톡의 증가폭이 둔화돼 임대료가 상승할 것이다. 1가구 다주택 보유가구들이 처분한 주택을 싼값에 산 세입자들은 이 정책의 분명한 수혜자이지만 그 이후 결혼해 가정을 형성하는 젊은 가구 등 임대 수요자들은 임대주택 부족과 임대료 상승을 경험하게 될 것이다.
또한 종합부동산세의 중요한 문제 중 하나는 가장 지방세적인 성격을 지닌 토지세를 지방정부가 제공하는 공공서비스의 재원이 아니라 부동산 정책수단으로 활용하려는 점이라 하겠다. 정부는 재정이 어려운 시·군·구에 국세로 징수한 종합부동산세를 지원하겠다고 하나 지방자치의 취지와는 거리가 있다. 이밖에도 종합부동산세 배분방안별 지역간 세부담 변화, 거래세 개편에 대한 시뮬레이션, 도입이후의 부동산 소유에 따른 배분 변화 등에 대한 면밀한 분석이 종합적으로 이뤄져야 한다. 세제개편은 조세이론과 해당분야에 미치는 경제적 효과에 대한 분석을 토대로 이뤄지는 것이 바람직한 바 부동산 세제개편은 필요하나, 기본적으로 세수 중립성 유지와 자율적인 지방재정 기반확충을 근간으로 국세인 양도소득세와 지방세인 보유과세 및 거래과세의 종합적인 조정이 이뤄져야 할 것이다.
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