종전주택 취득 1년 이상 지난 후 신규주택 취득…3년 이내 종전주택 양도해야

5년 이상 거주 건설임대주택 분양전환 등 신규주택 취득요건 기한 예외사유

 

일시적 2주택 비과세 특례요건 가운데 신규주택 취득 요건을 충족하지 못해 비과세를 적용받지 못한 사례가 왕왕 발생함에 따라, 각별한 주의가 요구되고 있다.

 

현행 세법에서는 1세대 1주택자가 신규주택을 취득한 경우 △종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 △신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례를 적용토록 하고 있다.

 

일례로 한누리씨(가명)는 2020년 12월 A주택(종전주택)을 취득·보유하다가 2021년 11월 B주택(신규주택)을 신규로 취득한 후 2024년 1월 A주택을 양도했다.

 

한누리씨는 A주택을 양도한 후 일시적 2주택 비과세 신고를 했으나, A주택을 취득한 날부터 1년이 지나지 않은 시점에 B주택을 신규로 취득함에 따라 비과세 특례를 적용받지 못하는 등 1억6천100만원의 양도소득세를 납부하게 됐다. 비과세 적용시에는 양도소득세는 ‘0원’이다.

 

한누리씨와 같은 사례를 피하고 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해선 양도전에 종전주택의 1세대1주택 비과세 요건 뿐만 아니라, 신규주택 취득요건 및 종전주택 양도요건도 충족했는지 여부를 미리 확인할 필요가 있다.

 

일시적 2주택 비과세 특례요건에서는 크게 △종전주택 1세대 1주택 요건 △신규주택 취득요건 △종전주택 양도요건 등 3가지를 충족해야 한다.

 

 

종전주택 1세대 1주택 요건으로는 종전주택을 2년 이상 보유하고, 취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주해야 한다. 신규주택 취득요건의 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 취득해야 하며, 종전주택 양도시엔 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도해야 한다.

 

이처럼 일시적 2주택 비과세특례를 적용받기 위해서는 각 요건에서 정한 기한을 충족해야 하고, 그 기한을 지키지 못하면 비과세를 적용받지 못하기에 신규주택을 취득하기 전부터 미리 계획을 세우고, 일정에 따라 주택을 취득·양도하는 것이 중요하다.

 

다만 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 신규주택을 취득하더라도 예외적으로 비과세 적용이 가능한 경우도 있다.

 

예외적인 사유로는 △5년 이상 거주한 건설임대주택 등을 분양전환 하는 경우 △사업인정고시일 전에 취득한 종전주택이 수용 등으로 양도돼 신규주택을 취득하는 경우 △취학·근무 등 부득이한 사유로 신규주택을 취득하고 1년 이상 거주한 종전주택을 양도하는 경우 △수도권 법인·공공기관의 지방이전으로 인해 신규주택을 취득하는 경우 등이다.

 

한편, 비과세특례에서 규정한 ‘1년 이상’, ‘양도시점’ 등의 시기 및 기간 등의 적용범위도 꼼꼼하게 체크해야 한다.

 

국세청은 ‘1년 이상이 지난’ 기준에 대해, 2014년 12월30일 주택을 취득한 경우 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후는 2015년 12월31일로 해석하고 있다.

 

이외에도 새로운 주택을 별도세대인 부친으로부터 증여로 취득하는 경우에도 일시적 2주택 특례 적용이 가능하다.

 

또한 일시적 2주택 특례 여부의 적용시점은 양도시점이 기준으로, 3주택을 소유한 세대가 1주택을 별도세대에게 증여한 후 남은 주택이 일시적 2주택인 경우에는 종전주택을 양도했을 때 1세대1주택으로 보아 일시적 2주택 특례를 적용한다.