국세청이 전국 659만세대의 공동주택 기준시가를 정기 고시함에 따라 지난 2일이후 양도·증여 및 공동주택의 과세표준 산정기준으로 적용되고 있다. 고시 내용에 이의가 있는 경우 오는 31일까지 관할세무서에 재조사 청구가 가능하다. 다음은 국세청이 발표한 기준시가 주요내용을 정리한 내용이다.
□2005년도 공동주택기준시가 조회방법
공동주택의 기준시가는 국세청 홈페이지 (www.nts.go.kr)에서 조회할 수 있다. 기준시가 조회방법은 국세청 홈페이지 Home →국세정보서비스→조회와 계산→아파트·연립주택 기준시가 조회→지역 선택→지번, 건물명 또는 건물 전체 검색→동·호 선택을 통해 가능하며, 아파트의 경우 대부분 '아파트', '차', '단지' 등의 문구를 제외한 고유명칭만으로 작성돼 있다.
국세청에서 발표한 공동주택기준시가 고시대상 및 현황은 아파트의 경우 층수가 5층이상인 경우와 전용 면적 165㎡이상인 대형 연립주택 또는 100세대이상 대규모 단지내에 소재하는 연립주택을 포함하고 있다.
□공동주택기준시가와 세금 부과
국세의 경우 공동주택에 대한 양도소득세, 상속·증여세, 종합부동산세 과세기준가액이 되며, 지방세의 경우 재산세, 취득·등록세의 과세기준이 된다.
△양도소득세
공동주택에 대한 양도소득세는 양도 당시의 기준시가에서 취득 당시의 기준시가와 필요경비, 장기보유특별공제, 양도소득 기본공제 등을 차감해 계산한 과세표준에 세율을 곱해 계산한다. 다만 6억원이상의 고가 주택, 1년이내 단기양도, 1세대3주택, 투기지역 부동산의 양도 등 특정한 경우는 실거래가액으로 과세하므로 기준시가가 적용되지 않는다.
한편 공동주택 양도시 2005.5.1이전에 계약하고 5월2일이후에 잔금을 수령할 경우 새로운 기준시가가 적용되며, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우 '등기접수일'을 양도 또는 취득시기로 한다.
이번 국세청의 공시 결과 전반적으로 공동주택기준시가가 하락함에 따라 양도소득세의 평균 세부담은 줄어들 것으로 예상되지만 6억원이상인 고가주택, 투기지역 부동산의 양도 등 양도소득세가 실거래가액을 기준으로 과세되는 경우 세 부담의 변화는 없다.
△상속·증여세
공동주택에 대한 상속세 및 증여세는 시가에 따라 과세하는 것이 원칙이지만 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속·증여 당시의 공동주택 기준시가가액이 상속·증여 재산가액으로 적용하며, 시가에 해당되는 부분은 매매거래가액, 2이상의 가정가액 평균액, 수용보상가액, 경매가액, 공매가액이 포함된다.
△종합부동산세
종합부동산세는 부동산의 과다 보유를 억제하고 부동산 가격의 안정을 도모하기 위해 올해부터 최초로 징수하는 국세로, 주택, 토지 과다 보유자에 대해 1차로 시·군·구에서 낮은 세율로 재산세를 과세하고, 2차로 국가에서 전국의 소유부동산을 인별 합산해 높은 세율로 종합부동산세를 과세하게 된다.
종합부동산세는 내년 12월1일∼12월15일까지 주소지 관할세무서에 신고·납부해야 하며, 올해 주택분 종합부동산세 납세의무자는 소유 '주택가액'의 합계가 9억원을 초과하는 경우가 해당된다.
한편 주택분 종합부동산세의 과세표준은 인별 '주택분 재산세' 과세표준 합계액에서 4억5천만원을 공제한 금액으로 하며, 세부담의 급증을 방지하기 위해 올해 납부할 재산세와 종합부동산세의 합계액은 2004년 납부한 재산세와 종합토지세의 합계액의 150%를 한도로 한다.
△재산세
공동주택에 대한 2005년도 과세표준은 공동주택기준시가에 50%를 곱한 금액으로 하며, 주택에 대한 재산세 과세표준인 2004년까지는 면적 원가 기준에 의해 산정됐지만 올해부터는 토지와 건물을 통합해 시가로 평가하도록 평가방법이 단순해졌고, 세율이 인하됐다.
주택분 재산세는 일시에 과중한 세부담이 발생하는 것을 방지하기 위해 전년도 부담액의 50%를 인상의 상한선으로 정하고 있으며, 2005.6.1 현재의 소유자에게 주택을 관할하는 시장·군수·구청장이 7월(7.16∼7.31)와 9월(9.16∼9.30)에 각각 2분의 1씩 과세하게 된다.
△취득세·등록세
공동주택에 대한 취·등록세의 과세표준은 '취득자가 신고한 가액'과 시가표준액 중 높은 가액으로 하며, 주택종류별 취·등록세의 시가표준액은 다음과 같다.
■ 주택 종류별 시가표준액
주택 종류 | 고시(공시)기관 | 시가표준액 | |
공동주택 | 아파트, 대형·대규모 연립 | 국세청장 | 공동주택기준시가 |
중·소형 연립, 다세대주택 | 건설교통부장관 | 공동주택공시가격 | |
단독 주택 | 시·군·구청장 | 단독주택공시가격 | |
한편 공동주택에 대한 취·등록세의 과세표준은 취득자가 신고한 가액과 공동주택 기준시가 중 높은 가액으로 하고 있으므로 이번 공동주택기준시가가 하락한 주택은 올 1∼4월에 비해서는 세부담이 다소 감소할 것으로 예상된다.
□공동주택기준시가의 재조사 청구
2005년 공동주택기준시가에 대해 이의가 있는 공동주택 소유자는 오는 31일까지 공동주택기준시가 재조사 청구서를 공동주택 소재지 관할세무서에 우편 등으로 제출해야 하며, 재조사 청구서에는 청구인 인적 사항과 연락처, 소유자와의 관계, 해당 공동주택, 청구이유와 근거 등을 기재한다.
특히 '신청요지'란에는 적정하다고 판단되는 상향·하향가격을 제시하며 '신청이유'란에 기재할 사항이 많을 경우 별지로 작성이 가능하다.
재조사 청구에 의해 정정되는 기준시가는 2005.5.2로 소급해 적용되며 해당 지방자치단체에 통보해 2005년 재산세 등의 과세에 사용된다.
□공동주택기준시가 조사·산정
국세청이 발표한 공동주택 기준시가는 공정성과 객관성을 높이기 위해 부동산 평가 전문기관에 용역을 의뢰해 조사가 이뤄졌으며, 기준시가 가액은 가격조사 기준일의 거래 가능가액에 주택규모별 시가반영 비율(70%∼80%)을 곱해 산정됐다.
국세청의 기준시가는 전용면적이 85㎡를 초과하는 경우 80%의 시세를 반영하고 있으며, 85㎡이하인 경우 수도권은 75%, 그 외 지역은 70%의 시세를 반영하고 있다.
한편 방향, 조망, 소음 등 아파트 개별 특성에 따른 가격 차이와 선호층의 변화를 보다 현실적이고 정확하게 반영하기 위해 층별 가격등급 구분을 최고 6단계까지 세분화해 조사가 실시됐다.
올해 발표된 공동주택 기준시가 결과 지역환경 등 생활여건 향상과 많은 유동인구로 주택수요가 늘어난 울산이 유일하게 작년에 비해 상승세를 보였으며, 반면에 대전은 행정수도 이전계획에 대한 기대감 등으로 2004년에는 14% 상승했지만, 올해는 7.4%가 하락한 것으로 나타나 대조를 이뤘다.
■ 시 도별 전년대비 공동주택기준시가 변동률
시도별 | 전 국 | 서울 | 부산 | 대구 | 인천 | 광주 | 대전 | 울산 |
변동률 | 4.2↓ | 5.1↓ | 5.7↓ | 4.2↓ | 2.8↓ | 0.3↓ | 7.4↓ | 2.1↑ |
경기 | 강원 | 충북 | 충남 | 전북 | 전남 | 경북 | 경남 | 제주 |
4.5↓ | 0.6↓ | 2.5↓ | 0.6↓ | 1.9↓ | 3.2↓ | 4.1↓ | 5.8↓ | 2.5↓ |
