터무니없이 낮게 신고된 상속·증여 고가부동산…감정평가 해보니 87.8% 증가
단독주택, 신고액 대비 감정가액 증가율 151%…대형 아파트 '세금역전' 확인
감평 확대 방침 이후 납세자 자발적 감평 12%p 상승…'선의의 나비효과' 발생
국세청, 쪼개기 증여 주기적 점검…골프장·리조트·서화골동품까지 감평 확대
국세청이 필사적으로 마련한 예산을 토대로 올해 고가주택까지 감정평가를 늘린 결과, 시가대비 현저하게 낮게 신고된 세금 역전 현상을 바로잡은 것으로 확인됐다.(관련기사-①서울청장때 불공정 과세 목격 후…국세청장 취임 후 감평 예산확보 '사활'-한국세정신문 2025.02.26.)
더 나아가 국세청의 이같은 감정평가 확대가 납세자의 자발적 성실신고(시가 신고)로 이어지고 있는 등 불공정 신고는 낮추고 성실신고는 높이는 선순환 구도를 쌓고 있는 것으로 분석됐다.
국세청은 지난 2020년부터 부동산 감정평가를 시행 중으로, 올해에는 관련 예산을 96억원으로 확대하고 감정평가 대상 또한 기존 꼬마 빌딩 뿐만 아니라, 고가 아파트와 단독주택으로까지 확대했다.
올해 1분기까지 국세청은 총 75건의 부동산에 대해 감정평가를 실시한 결과 납세자가 신고한 2천847억원보다 무려 87.8% 증가한 5천347억원을 과세했다.
○부동산 종류별 감정평가 실적(2025년 1분기)
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종류 |
건수 |
신고액(①) |
감정액(②) |
건당 증가액 |
증가율 |
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꼬마빌딩 |
41 |
1,861억 |
3,339억 |
36.1억 |
79.4% |
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주 택 |
34 |
986억 |
2,008억 |
30.1억 |
103.7% |
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합 계 |
75 |
2,847억 |
5,347억 |
33.3억 |
87.8% |
<자료-국세청>
이 과정에서 납세자가 기준시가 60억원으로 신고한 성수동 카페거리의 한 꼬마빌딩의 경우 감정평가 결과 320억원에 달하는 등 가액 증가율이 무려 433%에 달하기도 했다.
부동산 종류별로는 감정평가 1건당 증가액은 꼬마빌딩이 컸으나, 신고액 대비 감정가액 증가율은 주택이 훨씬 높아 국세청이 주택으로 감정평가를 확대한 조치가 타당했음이 확인됐다.
총 34건을 감정평가한 주택의 경우 단독주택의 신고액 대비 감정평가 증가율이 151%에 달하는 등 다른 주택 유형보다 특히 높은 것으로 집계됐다.
○주요 단독주택 감정평가 사례(2025년 1분기)
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지 역 |
연면적 |
신고액(①) |
감정액(②) |
비율(①/②) |
증가율 |
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서울 논현동 |
255㎡ |
37억 |
140억 |
26.4% |
278.4% |
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서울 삼성동 |
309㎡ |
33억 |
95억 |
34.7% |
187.9% |
|
서울 삼성동 |
143㎡ |
25억 |
74억 |
33.8% |
196.0% |
<자료-국세청>
일례로 서울 논현동 소재 단독주택(255㎡)의 경우 신고액이 37억원 그쳤으나 감정평가 결과 140억원에 달하는 등 신고액 대비 감정가액 증가율이 무려 278.4% 증가했으며, 또 다른 삼성동 소재 단독주택(143㎡)은 25억원에 신고했으나 감정결과 74억원으로 196%의 증가율을 기록했다.
단독주택을 시가 보다 터무니없이 신고한 사례는 물론, 매매사례가 거의 없는 초고가 대형 아파트의 신고가액을 중·소형 아파트 신고가액보다 낮게 신고한 ‘세금역전’ 사례도 확인됐다. 심지어 같은 단지에서조차 이같은 역전현상이 확인됐다.
○대형 아파트의 신고가액이 더 낮은 사례(청담동)(용산구)
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구 분 |
신동아빌라트 (226㎡) |
청담 자이 (49㎡) |
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기준시가 |
20억 |
14억 |
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신고가액 |
20억(기준시가) |
21억(매매가액) |
|
결정가액 |
40억(감정가액) |
21억(매매가액) |
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구 분 |
푸르지오써밋 (190㎡) |
신동아아파트 (85㎡) |
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기준시가 |
23억 |
12억 |
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신고가액 |
23억(기준시가) |
24억(매매가액) |
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결정가액 |
41억(감정가액) |
24억(매매가액) |
○큰 평형 아파트의 신고가액이 더 낮은 사례(동일 단지)
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구 분 |
압구정 현대 (108㎡) |
압구정 현대 (80㎡) |
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기준시가 |
23억 |
19억 |
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신고가액 |
23억(기준시가) |
30억(매매가액) |
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결정가액 |
37억(감정가액) |
30억(매매가액) |
<자료-국세청>
동일 단지임에도 큰 평형 아파트 신고가액이 더 낮은 사례로는 압구정 현대아파트 A(108㎡)가 23억원을 B(80㎡)는 30억원을 각각 신고했으나, A에 대한 감정평가 결과 37억원이 적정한 것으로 밝혀졌다.
이처럼 시가 확인이 어려운 초고가 단독주택이나 대형 아파트를 상속·증여받고도 기준시가로 신고해 중·소형 아파트보다 세금을 적게 내는 ‘세금역전’ 상황이 만연했으나, 올해 국세청이 감정평가 사업 확대를 통해 바로잡을 수 있게 되는 등 부동산 공정과세 기틀을 마련한 점은 높이 평가된다.
한편, 국세청의 감정평가 사업 확대는 납세자들의 성실신고를 높이는 등 선의의 나비효과도 불러왔다.
국세청에 따르면, 상속·증여재산을 자발적으로 감정평가해 신고하는 납세자가 대폭 증가해, 올해 1분기에 기준시가 20억원 이상 고가 부동산을 감정평가액으로 신고한 비율이 60.6%에 달하는 등 전년도 48.6%에 비해 12%p 올랐다.
국세청의 감정평가 사업 확대가 이어질수록 납세자의 자발적 감정평가 신고 또한 계속 증가할 것임을 예고한 대목으로, 장기적으로 시가에 따른 상속·증여신고 관행을 정착하는데 주춧돌이 될 전망이다.
특히, 꼬마빌딩을 시작으로 단독주택·대형 아파트로 옮겨 간 국세청 감정평가 사업은 부동산 과다 법인이 직·간적접으로 보유한 골프장·호텔·리조트 및 서화·골동품으로 확대됨에 따라 상속·증여세 형평성 논란 또한 빠르게 축소될 예정이다.
국세청 관계자는 “앞으로도 철저한 감정평가 사업 추진을 통해 낮은 기준시가로 신고한 상속·증여 재산을 시가에 맞게 평가해 정당한 몫의 세금을 부담할 수 있도록 하겠다”며, “이 과정에서 감정평가를 피할 목적으로 재산을 나눠 증여하는 등 소위 쪼개기 증여 행위에 대해선 주기적인 점검에 나설 방침”이라고 밝혔다.
