용도 변경시점에 장특공제 적용 여부 따라 기산일 달라

적용땐 '토지와 건물의 취득일'…배제땐 '근린생활시설로 용도변경한 날'

부동산 투자 때 고민거리 중 하나가 세금이다. 이 중 양도소득세 절세의 핵심은 장기보유특별공제다. 장기보유특별공제는 부동산을 오래 가지고 있을수록 양도차익에 매기는 양도소득세를 줄여주는 제도다.

그런데 장기보유특별공제는 부동산 종류, 보유기간, 실거주 여부에 따라 공제율이 달라진다. 주택은 2년 이상 거주하면 공제를 받을 수 있다. 10년 이상 보유시 최대 80%까지 깎아준다. 반면 상가는 3년 이상 보유해야 적용대상이며, 15년 이상 보유해도 최대 30% 한도다.

그렇다면 다주택자가 주택에서 상가로 용도 변경한 부동산을 양도하는 경우는 어떻게 적용될까?

이윤실 상지회계법인 공인회계사는 공인회계사 저널(4월호)’에 기고한 ‘주택에서 상가로 용도변경된 부동산 양도시 꼭 알아야 할 장기보유특별공제 적용방법’에서 국세청 해석을 분석했다.

국세청 해석에 따르면, 주택에서 상가로 용도 변경시점에 장기보유특별공제가 적용되는 주택인지 여부에 따라 기산일이 바뀐다. 즉 부동산 보유기간을 산정하는 출발점이 달라진다.

다주택자가 주택을 상가(근린생활시설)로 용도 변경한 시점에 장기보유특별공제가 적용되지 않는다면, 장기보유특별공제 기산일은 상가(근린생활시설)로 용도변경한 날로 하여 계산한다.

반면 주택을 상가(근린생활시설)로 용도 변경한 시점에 장기보유특별공제가 적용되는 주택이라면, 장기보유특별공제는 토지와 건물의 취득일을 기산일로 하여 계산한다.

즉 주택에서 상가로 용도 변경한 시점에 장기보유특별공제 적용 주택이었는지 여부를 잘 판단해야 한다.