[계산사례]
양도소득세의 경우
■아래 사례의 단독주택을 '91.2.1 취득해 2002.4.5에 양도한 경우 당해 건물의 양도당시 기준시가는?
·소재지:서울시 송파구 XXX
·구조:철근콘크리트조, 슬라브지붕
·용도:단독주택
·연면적:1백59.44㎡
·양도일:2002.4.5
·취득일:'91.2.1
·부속토지공시지가:양도 당시 ㎡당 1백33만원
·신축연도:'91년
양도당시 건물기준시가(양도가액)
2002.1.1 고시한 건물기준시가 산정요소별 적용지수
(1)건물신축가격기준액:㎡당 42만원
(2)구조지수:100(③철근콘크리트조)
(3)용도지수:1백(①단독주택)
(4)위치지수:1백5(④㎡당 개별공시지가 1백만원이상∼5백만원미만)
(5)경과연수별잔가율:0.78(철근콘크리트조→Ⅰ그룹·'91년 신축·11년 경과)
기준시가의 계산
－㎡당 금액:420,000원(1)×1.0(2)×1.0(3)×1.05(4)×0.78(5)＝343,000원(천원 단위미만은 절사)
-기준시가:343,000원/㎡×159.44㎡＝54,687,920원
※2001년 양도시와 2002년 양도시의 양도가액 비교(아래 표-1 참조, 단위:원, %)
<표-1>
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증여세의 경우
■아래 사례의 단독주택을 2002.2.5자로 증여 등기하였을 경우, 증여일인 2002.2.5 전후 3월이내에 당해 재산에 대한 매매가액이나 둘이상의 공신력있는 감정기관의 평가액이 없는 등 시가를 산정하기 어려워 기준시가로 평가할 경우 당해 증여재산인 건물에 대한 기준시가는?
·소재지:경기도 광주시 XXX
·구조:통나무조, 목조지붕
·용도:단독주택
·연면적:3백22.00㎡
·증여일:2002.2.5
·부속토지공시지가:증여 당시 ㎡당 44만원
·신축연도:'98년
증여 당시 건물기준시가(증여재산가액)
2002.1.1 고시한 건물기준시가 산정요소별 적용지수
(1)건물신축가격기준액:42만원/㎡
(2)구조지수:130(① 통나무조)
(3)용도지수:100(① 단독주택)
(4)위치지수:95(② ㎡당 개별공시지가 20만원이상∼50만원미만)
(5)경과연수별잔가율:0.92(통나무조→Ⅰ그룹·'98년 신축·4년경과)
(6)개별건물특성조정률:1백20(Ⅲ 단독주택 연면적 2백64㎡이상)
기준시가의 계산
－㎡당 금액:420,000원(1)×1.3(2)×1.0(3)×0.95(4)×0.92(5)×1.2(6)＝572,000원(천원단위미만은 절사)
-기준시가:572,000원/㎡×322.00㎡＝184,184,000원
※2001년 증여시와 2002년 증여시의 증여가액 비교(아래 표-2 참조, 단위:원, %)
<표-2>
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[문답자료]
[문] 전체적으로 국세청의 건물기준시가는 2001년보다 얼마나 상승되나.
[답] 건물기준시가 산정요소인 감가상각률(연간 2∼4%)을 감안하면 2001년 대비 2002년도의 국세청 건물기준시가 실제 상승률은 2∼3% 정도다.
[문] 2002년도에 적용할 국세청 `건물기준시가'를 2∼3% 정도 상향조정한 결과 `공동주택기준시가'가 적용되는 아파트·연립주택 등 공동주택을 제외한 일반주택 및 기타 건물의 양도나 상속·증여시에 세부담은 어느 정도 늘어날 것으로 전망되는지.
[답]양도소득세의 경우
-양도소득세는 양도 당시 기준시가(양도가액)에서 취득 당시 기준시가(취득가액)를 차감한 양도차익에 대하여 과세하는 것이다. 2002년도 건물기준시가의 상향조정으로 양도 당시 기준시가(양도가액)가 늘어나면서 양도차익 또한 어느 정도 늘어나지만 2002.1.1이후 양도분부터 양도소득세의 세율이 인하되기 때문에 이번에 고시하는 국세청 건물기준시가가 2001년보다 2∼3% 상승되더라도 실제적인 세부담 증가는 안될 것으로 예상된다.
※부동산에 대한 양도소득세 세율 변경내용〈아래 표-3 참조〉
※상속세·증여세의 각종 공제액 및 세율체계〈아래 표-4 참조, 단위:원〉
*기초공제액(2억원)과 기타인정공제액(자녀·미성년자·연로자·장애자공제)의 합계금액과 일괄공제금액 5억원과를 비교하여 큰 금액을 선택적으로 공제할 수 있음.
[문] 국세청의 건물기준시가로 계산한 양도소득세가 실지거래가액으로 계산한 세액보다 많거나, 국세청의 건물기준시가로 계산한 상속·증여세액이 시가로 계산한 세액보다 많을 때는 어떻게 하는지.
[답]부동산 양도에 따른 양도소득세는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이나, 납세자가 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있다.
상속·증여 재산가액의 평가는 시가를 확인할 수 있으면 우선 시가를 적용하고 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적인 방법으로 기준시가에 의하는 것이다.
따라서 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하고 시가에 의하여 상속세·증여세를 신고함으로써 부적정하게 세금이 부과되는 것을 방지할 수 있는 제도가 마련되어 있다.
[문] 이번에 고시한 `건물기준시가'는 언제부터 어떤 세목에 적용되는 것인지.
2002.1.1이후 양도하는 건물에 대한 양도소득세와 2002.1.1이후 상속이 개시되거나 증여하는 건물에 대한 상속세·증여세에 적용되는 것이다.
따라서 지방세인 취득세·등록세·재산세 등에는 국세청 건물기준시가가 적용되지 않는다.
[문] `건물기준시가'를 알고자 하면?
[답]국세청에서 고시하는 각종 기준시가 내용은 국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr의 `고시·공고')에 게재하고 있으므로 누구든지 쉽게 확인할 수 있다.
<표-3>
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<표-4>
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