부속토지의 안분방법
□당해 건축물 연면적 중 주거용으로 사용되는 면적과 비주거용으로 사용되는 면적 비율로 안분해 부속토지 결정
□사례
건축물의 연 면적이 300㎡(각 층의 면적 100㎡로 3층 건물)로 1층은 사업용 건물, 2·3층은 주거용 건물로 사용 중인 건물의 부속토지가 600㎡일 경우 주거용 및 비주거용 건물의 부속토지는?
-주거용 건물의 부속토지 계산
600㎡×200㎡/300㎡^400㎡(주택분 재산세로 과세)
-비주거용 건물의 부속토지 계산
600㎡×100㎡/300㎡^200㎡(별도합산토지분 재산세로 과세)
주택가액
주택분 재산세의 과세표준의 근거가 되는 주택의 가액 산정은?
답)공동주택 중 아파트 및 전용면적 165㎡이상 연립주택은 국세청장이 고시하는 공동주택 기준시가를 적용하고, 165㎡미만 연립주택 및 다세대주택은 건설교통부 장관이 고시하는 공동주택가격을 적용한다.
단독주택은 건교부 장관이 고시한 표준주택가격에 주택용도, 구조 등 개별 특성을 반영하는 주택가격비준표를 활용해 시장·군수 등이 고시하는 개별주택공시가격을 적용하고, 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 등이 주택가격비준표를 사용해 산정하게 된다.
부동산 유형별 가격공시일정 및 불복절차
구 분 | 단독주택 | 공동주택 | 토 지 | |
아파트, | 미고시 | |||
공 시 일 | 4월30일 | 5월2일 | 4월30일 | 5월31일 |
이의신청기 간 | 5월1일 | 5월2일 | 5월1일 | 6월1일 |
접수기관 | 시·군·구 | 관할세무서민원봉사실 | 시·군·구 | 시·군·구 |
주택부속토지
주택의 부속토지는 토지분 재산세로 과세되는지?
답)주택의 부속토지는 2004년까지는 종합합산과세대상 종합토지세로 과세됐으나(기준면적을 초과하는 경우에는 고율분리과세했음)
주택은 그 부속토지가 통합해 시가가 형성되고 거래되는 점을 감안해 보유세제 개편후인 2005년 부터는 주택과 그 부속토지를 통합 평가해 주택분 재산세로 과세하게 된다.
만일 주택을 2호(세대)이상 보유하고 있을지라도 모든 주택을 합산해 재산세를 과세하는 것은 아니며,개별 주택(부속토지 포함)별로 주택분 재산세를 당해 물건지 지자체(시·군·구)에서 과세하게 된다
기준면적초과 주택 부속토지의 고율분리과세 폐지
□2004년도 까지 주택 부속토지는 종합 합산 종합토지세 과세대상으로 기준면적초과 주택 부속토지에 대하여는 종합토지세 과세시 고율분리과세(5%)했으나 2005년 지방세법 개정으로 폐지됨
-기준면적 초과토지
특별시·광역시 지역(군지역 제외) 소재 주택:993㎡초과 토지
시지역(읍'면 지역 제외) 소재 주택:662㎡초과 토지
경계 불분명 부속토지
주거용 건물로 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우에 당해 부속토지의 재산세 과세는?
답)주거용 건물의 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우 당해 주거용 건물 바닥면적의 10배이내의 토지는 당해 주거용 건물과 통합평가해 주택분 재산세로 과세되며, 주거용 건물 바닥면적의 10배를 초과하는 토지는 토지의 사용현황에 따라 종합합산 또는 별도합산 등으로 구분해 토지분 재산세로 과세된다.
참고
○별장용 건물 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우
-당해 별장용 건물 바닥면적의 10배이내의 토지는 당해 별장용 건물과 함께 고율분리과세(4%)되며, 10배를 초과하는 토지는 별도로 토지의 사용현황에 따라 종합합산 또는 별도합산 등으로 구분해 토지분 재산세로 과세된다.
사업용 건축물의 부속토지 과세방법
영업용 건축물의 부속토지에 대한 재산세는 모두 별도합산과세되는지?
답)영업용 건축물의 부속토지로서 용도지역별 기준면적을 초과하는 토지는 종합합산과세 대상이 된다. 용도지역별 기준면적이라 함은 건축물의 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱한 면적을 말한다.
따라서 영업용 건축물의 부속토지로서 용도지역별 기준면적내의 토지는 별도합산 토지분 재산세로 과세된다.
용도지역별 배율
도시지역 | 전용주거지역 | 5배 |
준주거지역·상업지역 | 3배 | |
도시지역 | 일반주거지역·공업지역 | 4배 |
녹지지역 | 4배 | |
미계획지역 | 7배 | |
도시지역 외의 용도지역 | 7배 | |
□계산사례
○영업용 건축물의 바닥면적:150㎡, 전체 부속토지:1,000㎡
용도지역:상업지역일 경우
○기준면적 산출:150㎡×3배=450㎡
-별도합산 과세대상 토지:450㎡
-종합합산 과세대상 토지:1,000㎡-450㎡=550㎡
건축 중인 건축물의 부속토지 과세방법
과세기준일 현재 건축 중인 경우 당해 건축 중인 건축물의 토지에 대한 재산세 과세방법은?
답)과세기준일 현재 건축 중인 건축물은 건축물로 봐 과세를 하게 된다.
따라서 그 부속토지에 대한 재산세는 건축 중인 건물의 용도지역별 배율을 적용한 기준면적에 따라 별도합산과세, 종합합산과세로 구분해 과세된다.
건축 중인 영업용 건축물의 기준면적 해당 여부의 판단은?
답)건축 중인 건축물은 건축설계서상의 바닥면적에 용도지역별 배율을 적용해 기준면적 해당여부를 판단한다.
계산사례
□건축 중인 건축물의 현황
○건축설계서상의 바닥면적:100㎡, 전체 부속토지:500㎡
용도지역:상업지역일 경우
○기준면적 산출:100㎡×3배=300㎡
-별도합산 과세대상 토지:300㎡
-종합 합산 과세대상 토지:500㎡-300㎡^200㎡
※건축 중인 건축물이 주택인 경우 그 부속토지는 주택으로 볼 수 없어 기준면적이내의 면적은 별도합산, 기준면적을 초과하는 토지는 종합합산 과세대상에 해당함
시지역소재 공장용 토지
시 지역(산업단지 및 공업지역 제외)에 위치하는 공장용 토지의 재산세 및 종합부동산세 과세방법은?
답)공장용 토지로서 시지역(특별시 및 광역시 지역 포함)에 위치하는 토지는 일반 영업용 건축물의 부속토지로 봐 용도지역별 배율이내의 토지는 별도합산과세대상으로, 기준면적을 초과하는 토지는 종합합산과세대상으로 토지분 재산세가 과세된다.
다만 시 지역(특별시 및 광역시 지역 포함) 중 산업단지 및 공업지역에 위치하는 공장용 토지로서 공장입지기준면적이내의 토지는 분리과세대상(0.02%의 세율로 재산세만 부과됨) 토지에 해당돼 종합부동산세 과세대상이 되지 않으나 공장입지기준면적을 초과하는 토지는 종합합산과세대상으로 종합부동산세가 과세된다.
재산세 경감 등
재산세 과세대상인 부동산의 재산세 경감규정을 적용함에 있어 구체적인 적용방법은?
답)재산세의 경감률을 적용하는 방식은 주택과 토지가 각각 다르다.
주택의 경우에는 계산된 산출세액에서 경감률만큼 세액에서 경감하는 방법을 채택하고 있으며, 토지의 경우는 경감률에 해당하는 비율만큼을 과세표준에서 경감해 세액을 계산하는 방법을 채택하고 있다.
즉 주택은 세액경감 방식을, 토지는 과세표준 경감방식을 채택하고 있다.
참고
□종부세 과세표준 계산을 위한 재산세 과세표준 산정 방법
구 분 | 종합부동산세 과세표준 |
주택분재산세 과세표준 | *1)재산세 과세표준-(재산세 과세표준×경감비율) |
토지분재산세 과세표준 | *2)재산세 과세표준 |
*1)주택분 재산세는 세액경감방식을 채택하고 있으나 종합부동산세 과세대상 여부 판정시에는 과표경감방식을 채택하므로 재산세 과세표준에서 경감률에 해당하는 금액을 차감함
*2)토지분 재산세는 과세표준경감 방식을 채택하고 있어 재산세 과세표준에는 이미 경감률이 반영돼 있음. 따라서 재산세 과세표준액이 종합부동산세 과세표준액이 되는 것임
재산세 과세대상인 동일한 재산에 대해 2이상의 감면규정이 적용되는 경우 감면적용방법은?
답)동일한 과세대상에 대해 2이상의 감면규정이 적용되는 경우에는 감면율이 높은 것 하나만 적용된다.
종합부동산세 과세대상이 되는 부동산의 재산세 납부기한은?
답)토지분 재산세 납부기한은 매년 9월16일부터 9월30일까지이며, 주택분 재산세 중 50%는 매년 7월16일부터 7월31일까지 나머지 50%는 매년 9월16일부터 9월30일까지 2회로 나눠 납부한다.
또한 종합부동산세 과세대상이 아닌 사업용 건축물 등의 재산세는 매년 7월16일부터 7월31일까지 일시에 납부한다.
참고
구 분 | 납부기한 | 종합부동산세과세대상여부 |
주택분 재산세 | 7.16~7.31 | ○ |
9.16~9.30 | ||
토지분 재산세 | 9.16~9.30 | ○(분리과세분 제외) |
건축물 재산세 | 7.16~7.31 | × |
재산세 세부담상한제
지방세(재산세) 규정에서도 세부담상한제가 적용되나?
답)재산세 부과세 종전의 면적기준에서 시가평가방식(공시가격)으로 전환해 동일 가격, 동일 세부담이라는 과세형평성을 제고하기 위한 보유세제 개편에 따라 재산세에서도 세부담 상한제를 새로이 규정했다.
재산세 세부담 상한제는 당해연도에 납부할 재산세가 직전년도의 납부했거나 납부했을 보유세액의 150%를 초과하지 않도록 했다.
▶신·증축 건축물(주택 포함)로서 2004년 지방세(재산세 및 종합토지세)로 부과된 세액이 없는 경우에는 동일한 건축물이 2004년 과세기준일(6월1일) 현재 존재하는 것으로 봐 부과됐을 세액상당액의 150%를 초과하지 않도록 했으며
▶신규등록, 합병·분할 등의 토지로서 2004년 지방세(종합토지세)로 부과된 세액이 없는 경우에는 동일한 토지가 2004년 과세기준일(6월1일) 현재 존재하는 것으로 봐 부과됐을 세액상당액의 150%를 초과하지 않도록 했다.
다만 2004년 부과됐을 종합토지세액 상당액을 계산함에 있어 인별로 보유한 토지를 전국합산하지 아니하고 시·군·구별 관내 합산을 해 해당 세액상당액을 계산한다.
농어촌특별세
종합부동산세도 부가(附加)되는 세금이 있는지?
답)그렇다. 종합부동산세를 납부해야 하는 자는 납부할 금액의 20%에 해당하는 금액을 농어촌특별세로 종합부동산세에 부가(附加)해 추가로 납부해야 한다.
참고로 재산세에 부가되는 세액은 지방교육세(납부한 재산세의 20%)가 있으며,이와는 별도로 도시계획세와 공동시설세가 지방세의 부과징수 체계상 재산세 고지서에 병합해 고지되고 있다.
계산사례
□종합부동산세로 납부할 세액이 2,000만원인 경우 농어촌특별세로 납부하여야할 세액은?
풀이)2,000만원×20%^400만원
농어촌특별세의 과세표준
농어촌특별세의 과세표준이 되는 종합부동산세로 납부해야 할 금액에는 가산세도 포함되는지?
답) 종합부동산세로 납부해야 할 세액은 산출세액에서 세액공제된 금액을 말하는 것으로 가산세는 농어촌특별세의 과세표준에 포함되지 않는다.
농어촌특별세의 분납 및 물납
농어촌특별세도 분납 또는 물납이 가능한지?
답)농어촌특별세는 종합부동산세의 20%를 부가하는 국세로서 본세인 종합부동산세가 1천만원을 초과할 경우에는 1천만원을 초과하는 금액(종합부동산세가 2천만원을 초과하는 경우에는 50%에 해당하는 금액)을 분납하게 되고 농어촌특별세도 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납할 수 있다.
또한 본세가 분납기준금액에 미달해 그 본세를 분납하지 아니하는 경우에는
▶농어촌특별세액이 500만원을 초과하는 경우에는 500만원 초과하는 금액을
▶농어촌특별세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 농어촌특별세액의 100분의 50이하의 금액을 분납할 수 있다.
그러나 농어촌특별세에 대한 물납제도는 없다.
계산사례
□종합부동산세로 납부할 세액이 1,500만원인 경우 농어촌특별세로 분납할 수 있는 금액은?
풀이)
○종합부동산세 분납할 세액:500만원(1,000만원을 초과하는 금액)
○농어촌특별세액 계산:300만원(1,500만원×20%)
○농어촌특별세 분납할 세액:100만원(300만원×500만원/1,500만원)
고시된 기준시가에 이의가 있는 경우에 구제방법과 절차는?
답)기준시가 고시와 관련한 구제절차는 국세청에서 고시하는 공동주택의 기준시가와 개별주택의 가격공시에 대한 구제방법으로 나눠 볼 수 있다.
①국세청에서 고시하는 공동주택
기준시가 고시(2005년5월2일)이전에는 주택의 소유자 등이 고시예정가액을 미리 열람한 후 의견을 제출받아 이를 검토해 고시가액에 반영했으며, 공동주택 기준시가 고시이후에는 관할세무서장에게 5월31일까지 고시가액에 대한 재조사청구제도를 이용해 이의신청할 수 있다.
재조사청구 방법으로는 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)나 관할세무서 민원봉사실에 있는 '재조사청구서'에 청구이유와 근거 등을 기재해 5월31일까지 관할세무서에 제출하면 된다. 재조사청구에 따른 결과는 부동산평가 전문기관에 재조사를 의뢰해 6월30일까지 개별통지하게 된다.
②건설교통부 등에서 고시하는 개별주택
공동주택으로 국세청에서 고시하지 아니하는 다세대주택·연립주택과 단독주택의 가격공시에 대해 이의가 있는 경우에는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의해 5월31일까지 해당 시장·군수·구청장에게 이의신청을 해야 차후 재산세 및 종합부동산세 과세시 과세대상 부동산의 평가와 관련한 불이익을 사전에 예방할 수 있다.
