세법상 종합부동산세의 과세대상은 주택(부속토지가 포함된 개념임)/나대지·잡종지 등/일반건축물의 부속토지 등의 유형으로 구분해 각각 세대별 또는 인별 기준시가 합산금액이 일정기준(주택-공시가격 6억원, 나대지·잡종지 등-공시지가 3억원, 일반건축물의 부속토지-공지지가 40억원)을 초과하는 금액으로 하고 있다. ※관광호텔업, 종합휴양업, 유원시설업, 대중골프장업, 스키장업, 유통단지, 공동차고지, 공장용 건축물의 부속토지 - 공시지가 200억원

그리고 주택의 공시가격을 세대별 또는 인별로 합산하는 경우, 합산배제대상 주택으로는 장기임대주택, 기숙사, 사원용 주택, 미분양 주택, 가정보육시설용 주택 등이 있다.

장기임대주택으로서 주택에 대한 종합부동산세의 과세대상에서 제외되려면, 종합부동산세 신고기한(매년12월15일)까지 동 임대주택에 대해 납세지 관할세무서에 합산배제 신청을 해야 한다.

그러나 장기임대주택에 대해 합산배제 신청을 하기만 하면, 주택에 대한 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 것은 아니다. 즉 일정한 요건을 충족한 임대주택에 대해 합산배제신청을 함으로써, 주택에 대한 종합부동산세 과세대상에서 제외될 수 있는 것이다.

합산배제대상 장기임대주택은 아래와 같으며

※ 다가구주택은 1가구를 1호의 주택으로 봄.

위에 해당하는 임대주택이 합산배제 요건을 충족하려면, 먼저 다음의 절차를 마쳐야 하며, 이어서 당해 과세연도의 과세기준일(6월1일) 현재, 소유하고 있는 임대주택에 대해 합산배제신청을 함으로써, 그 해에 부과될 주택에 대한 종합부동산세를 면제받을 수 있는 것이다.

·건설·매입임대주택:과세기준일(6월1일)까지 주택소재지 관할 시·군·구청에 임대사업자등록과 관할세무서에 사업자등록을 해야 한다.

· 기존임대주택:2005년1월5일이전에 이미 주택소재지 관할 시·군·구청에 임대사업자등록이 돼 있는 사업자가 과세기준일(6월1일)까지 관할세무서에 사업자등록을 해야 한다.

·다가구임대주택:과세기준일(6월1일)까지 관할세무서에 사업자등록을 해야 한다.

우리는 1동이 근린생활시설과 다가구주택(또는 원룸)으로 돼 있는 건물에 대해 건물소유자가 관할세무서로부터 교부받은 사업자등록증을 살펴보면, 업태와 종목이 '부동산:임대'로 돼 있는 경우를 종종 볼 수 있다.

지금까지, 일반인들은 상가나 점포를 임대하는 경우에만 임대사업자등록을 내는 것으로 알고 있었으며, 임대사업자등록을 하더라도 신청서에 업태:종목을 '부동산:임대'로만 기재해서 제출하면, 세무서에서도 별다른 얘기없이 업태:종목을 '부동산:임대'로 기재해서 사업자등록증을 교부해 줬던 것이다.

또한 세무서에서는 과·면세사업을 겸업하는 경우에도 겸업자용 사업자등록증을 교부해 주지 않고, 과세 단일사업자와 동일한 사업자등록증으로 교부해 줘 왔던 것이다.

납세자는 위와 같은 상황에서 임대주택에 대해, 합산배제신청과 동시에 종합부동산세 과세대상에서 제외시켰는데, 관할세무서에서는 "사업자등록증 상에 업태:종목이 '부동산:임대' 라고만 되어 있지, 주택임대라는 종목이 빠졌기 때문에 종합부동산세를 추징하겠다"고 한다.

"사업자등록증에 업태:종목이 '부동산:임대'라고 돼 있으면, 종목에 주택임대가 포함된 개념으로 봐야 하며, 실제 과거부터 주택임대사업을 쭉 해왔으니, 주택임대 종목을 직권으로 추가시켜 주면 되지 않느냐?"고 했더니, 담당 공무원은 "납세자가 주택임대 종목코드를 넣어서 사업자등록정정신청을 하지 않으면 안된다"고 한다.

그래도 좀 긍정적인 공무원은 "주택 임대수입금액에 대해 면세수입금액 신고했거나 종합소득세 신고를 한 사실이라도 있으면 소명해 달라"고 하면서 "주택임대 종목코드를 넣어서 사업자등록정정신청을 하지 않으면, 앞으로도 합산배제대상이 되지 않는다"고 하는 경우를 볼 수 있다.

그러나 일반인들이 세무공무원만이 알고 있는 종목코드를 어떻게 알 것이며, 납세자가 주택을 임대하고 나서, 전세금이나 임대보증금 외에 월세수입이 없었다면, 종합소득세 과세대상도 아닌데, 면세수입금액 신고나 종합소득세 신고를 했겠는가?

또한 다가구주택 임대사업자의 경우에는 사업자등록만 돼 있으면 그만이지, 그 외에 면세수입금액 신고나 종합소득세 신고를 종합부동산세 합산배제의 전제조건으로 하고 있지는 않다.

지금까지 과세관청에서 임대사업자에 대해 사업자등록증을 교부하면서, 관행적으로 과세 단일사업자이건 과·면세 겸업자이건 가리지 않고, 업태:종목을 '부동산:임대'로 기재해서 교부해 놓고는 이제 와서 "사업자등록증상의 종목란에 주택임대가 빠졌으니 합산배제를 해줄 수 없으며, 종합부동산세를 추징하겠다"고 하는 것은 어불성설(語不成說)이다.

과세관청에서는 더이상 납세자에게 책임을 전가하지 말고, 지금이라도 과·면세 겸업자의 종목이 '임대'라고만 포괄적으로 돼 있는 것을 '상가임대 및 주택임대' 등으로 스스로 직권시정해 주고 종합부동산세 과세대상에서 제외시킴으로써, 납세자의 재산권이 종합부동산세 시행으로 인해 침해당하는 일이 없도록 해야 할 것이다.

만약 과세관청이 솔선해 위와 같은 조치를 취해 주지 않더라도, 납세자는 종목이 '임대'라고만 등록돼 있는 것을 '상가임대 및 주택임대' 등으로 속히 정정신청을 하면서, 교부사유를 '종목 세분류' 등으로 기재해 줄 것을 요청해 사업자등록증에 명시토록 함으로써, 과세관청으로부터 부당하게 과세당하는 일이 없도록 해야 할 것이다.

과세관청이 납세자의 고충을 알아서 해결해 주지 않고, 세무공무원만이 알고 있을 능력이상의 것을 납세자에게 요구하면서 그 책임을 전가하는 세무행정을 가르켜서 '따듯한 세정'이라고 말할 사람은 아무도 없을 것이다.