나. 양도소득세

○현행 세율

양도소득세의 세율과 국세기본법의 가산세가 지나치게 높아 무신고자의 경우 너무 과중해 사용수익권을 몰수당하는 것과 같으며, 비사업용 토지와 1세대3주택의 경우는 징벌적인 과세제도와 같고, 양도시기에 따라 납부세액이 급격하게 증가한다.

그러나 부동산 투자자의 큰손은 임대사업용 자산의 소유자로서, 큰 빌딩에 투자해 엄청난 양도차익이 발생해도 조세전가를 이유로 일반세율로 과세되고 있다.

- 보유기간이 1년미만인 자산과 1세대2주택 과세표준의 50%

- 비사업용 토지와 1세대3주택 과세표준의 60%

- 미등기 양도자산 과세표준의 70%

- 지정지역과 2주택이상인 경우 탄력세율 15% 가감

- 국세기본법 제47조의2 일반무신고가산세 20%, 부당무신고가산세 40%

- 국세기본법 제47조의5 미납부가산세 1일 10,000분의3

○물가상승율에 미달하는 금리를 통상 마이너스금리라 한다. 이는 원본에서 발생되는 소득이 물가상승율에 미달하는 경우 대체자산 취득이 불가능하기 때문이다. 현행 양도소득세는 물가상승율공제가 일부(장기보유특별공제액)만 반영되고 있기 때문에 투기목적이 없는 10년 이상의 장기보유자일수록 양도소득세를 더 많이 내고 있으며, 투기목적을 갖고 단기매매하는 자가 유리하게 돼 있다.

○정부에서 실거래가액으로 양도소득세를 결정할 때 양도자산의 취득가액을 계산함에 있어 '90년 이후 취득한 부동산은 검인계약서를 작성해 제출하고 있으므로 납세자가 취득시 실거래가액(계약서 등)을 입증하지 못하면 검인계약서에 기재된 금액을 취득가액으로 계산해 양도소득세를 부과함으로서 실제양도차익보다 더 많은 세금을 부과되는 경우가 흔히 있다.

그러나 양도소득세를 실거래가액으로 과세하기 이전에는 등록세와 취득세를 적게 납부하기 위해 취득가액을 지방세 시가표준액으로 기재하는 것이 관행화돼 있었다.

이러한 사실은 정부에서 발표한 2005년8월31일 부동산종합대책 발표문 내용에도 대부분이 실거래계약서와 별도로 시가표준액으로 기재해 작성 시·군·구와 등기하는 법원에 제출하고 있다고 기재돼 있다.

다. 지방세

○골프장용 부동산을 취득할 경우 취득세를 5배 중과하면서 취득세에 10%의 농어촌특별세를 부과하고, 재산세는 과세표준에 100분의 40으로 중과하면서 재산세에 20%를 지방교육세로 부과하고 있기 때문에 이용자가 세계에서 가장 비싼 골프비용을 부담하는 직접적인 원인이 되고 있으며(남서울골프장의 경우 보유세 부담액이 2005년 26억원에서 금년에는 48억원), 한국레저산업연구소가 추정한 중국 등 동남아 3개국의 골프여행자 수가 2006년 63만5천명으로 연간 1조원 이상의 돈이 해외골프여행으로 뿌려지고 있어(조선일보, 2007.6.22) 수출로 어렵게 번 외화를 유출하는 동기를 부여하고 있다.

○부동산가격의 현실화와 실거래가 과세로 취득세, 등록세, 재산세, 종부세, 양도세가 크게 증가됐을 뿐 아니라 이에 부수해 과세되는 목적세인 농어촌특별세, 지방교육세, 도시계획세, 공동시설세와 주민세도 같은 비율로 증가되고 있다.

농어촌특별세는 농어촌 산업기반시설 확충, 지방교육세는 지방교육의 향상, 도시계획세는 도시계획사업의 재원, 공동시설세는 소방·오물·수리시설·기타 공공시설로 이익을 받는 자에 대해 부과하고 있다.

부동산가격 안정을 위해 보유과세를 강화함으로서, 목적세까지 입법목적에 관계없이 중과되고 있다.

라. 공시지가 및 주택공시가격

○공시지가 및 주택공시가격의 지나친 상승은 정부가 부동산가격을 거품이라고 하면서, 현재의 시가로 정착시키는 역할을 하고 있다.

○토지와 주택의 소유자가 다를 경우 토지에 대한 공시지가가 없어 양도소득세 신고·납부에 어려움이 있다.

○개별주택가격을 평가함에 있어서, 맹지이면서 기피시설인 고압선철탑이 10m 이내에 설치되고 고압선이 지상으로 지나가는 곳에 있는 주택(A)에 대해 혐오시설로 열거되지 아니해 경감규정을 적용하지 아니하고 있으며, 주택 A의 개별주택가격을 거리가 멀리  떨어져 있고 도로에 접해 있는 2층 양옥집 B를 표준주택으로 하여 평가함으로서 실제보다 지나치게 높은 가액으로 고시했으며, 사업용으로 사용하고 있는 부동산을 실제용도를 무시하고 공부상 주택으로 판정해 재산세와 종합부동산세를 중과하면서, 이의신청을 해도 실상을 파악하지 아니하고 번번이 기각하고 있다.

마. 공통사항

○공시지가 및 주택공시가격의 부정확한 결정으로 종합부동산세와 양도소득세가 부당하게 과세됐을 경우, 공시지가 및 주택가격의 공시는 건설교통부에서 하고 지방자치단체에서 부과한 재산세를 기준으로 국세청에서 종합부동산세를 부과함으로서, 부당한 과세에 대해 상호간 책임을 전가함으로서 구제절차가 어렵고 납세순응비용이 증가된다.

○보유과세의 강화와 양도소득세의 중과는 조세전가로 이어져 세입자에게는 전세금 및 월세의 상승을 가져와 서민의 부담이 증가되고, 주택의 공급부족으로 영세건설업체의 도산과 장래의 주택가격 폭등의 원인이 될 수 있다.

○부동산가격 상승의 근본적인 원인은 금융기관의 경쟁적인 저금리 주택자금 대출의 확대와 행정도시·기업도시·신도시 개발등으로 엄청난 토지보상자금이 환경과 교육여건이 좋은 소위 버블세븐지역에 투자가 집중되고 있기 때문이다.

○최근 부동산가격의 일시적 하락원인 중에는 주택담보대출 제한, 분양가상한제 및 분양원가 공개, 반값APT 추진, 재건축 규제 등이 있으나, 이외에도 종합부동산세를 피하기 위해 6월이전에 처분하려는 자, 해외이주자, 영세사업자의 사업부진으로 시급한 부채상환을 위한 처분, 주택자금 대출의 원리금상환 도래, 이주를 위한 일시적 2주택자의 종전 주택 미처분 등으로 어려움에 처한 자들이 어쩔 수 없이 급매물로 처분하는 경우 등이며, 보유세의 강화가 주택가격 안정에 큰 영향을 주고 있지는 못하다.