□ 서울 강남지역의 재건축 추진 아파트 가격이 연간 30%를 상회하는 상승률을 나타내고, 최근에도 계속 상승세이며, 저밀도 저층 소형평형의 경우에는 지난해 연간 50%를 넘게 가격이 급등한 단지가 다수
□ 또한, 서울지역 아파트 동시분양에 100대 1이 넘는 이상경쟁률을 나타내는 아파트단지가 속출하면서, 아파트분양권에 고액의 프리미엄이 형성되어 상당수가 전매되고 있음
□ 아파트 등의 정상적인 거래(양도, 취득)는 경제행위의 일환으로
○ 실수요자 등의 정상적인 아파트 등 거래에 대해서는 일체의 세무간섭을 배제하는 것이며, 세법에 따라 부동산 거래에 관련한 세금을 성실하게 신고·납부하는 경우에도 간섭없이 모든 납세절차가 종결되는 것임
○ 그러나, 가수요자·투기성거래자 등이 단기차익 등을 목적으로 아파트시장에 몰려들어 과열시키면서, 비정상적인 거래를 일삼고, 관련세금을 탈루하는 것 등에 대하여는 관련세법을 적용하여 엄정하게 조치해 나가야 함은 국세청이 수행해야 할 기본업무인 것으로 이번에 서울 강남지역의 가격급등 아파트 거래·고가의 분양권 전매 등에 대한 세무관리를 강화함
Ⅱ. 강남지역 가격급등 아파트 등에 대한 주요조치
1. 부동산거래동향파악전담반 (일명"부동산투기대책반") 편성·운영
○ 서울지역에 74개반 150명으로 부동산거래동향파악전담반을 편성
○ 아파트가격이 급등한(하는) 서울 강남권 등에 수시 투입하여
- 아파트가격 상승을 주도하고 있는 저밀도지구 재건축추진 소형아파트 등의 가격 및 거래동향 파악
- 고액의 프리미엄이 붙은 아파트·오피스텔 등 분양권전매자료의 정기 또는 수시 수집
- 인기아파트·오피스텔 등 분양현장에서의 예찰활동 및 필요시 현장조치
- 관내의 가격상승폭이 큰 주요아파트, 개발제한구역 해제(예상)지역의 토지 등의 거래동향 및 가격 점검
- 기타 부동산중개업소의 실태파악 등의 임무를 수행
2. 가격급등아파트·고액의 프리미엄이 붙은 아파트분양권 등에 대한 공평과세기반 보완
□ 서울 강남지역 재건축추진아파트 95개 단지에 대한「공동주택기준시가」수시고시제 시행 계획
○ 아파트를 팔았을 때 양도소득세를 과세하거나, 상속 또는 증여를 받았을 때 상속세 또는 증여세의 과세기준으로 적용하는「공동주택기준시가」를 매년 1회 7월 1일자로 정기적으로 고시하여 왔으나
※ 2001.7.1자 기준시가 고시한 아파트 (전국)
■ 15,845 단지, 67,231동, 4,773,714세대
○ 아파트기준시가 정기고시 이후에 가격이 급등한 강남지역의 재건축추진아파트 단지에 대하여는
- 아파트가격 변동내용을 양도소득세·상속세·증여세의 과세기준가격에 조기 반영하여 시가에 근접한 가액으로 납세자의 성실신고를 유도하고 공평과세를 실현하기 위하여
○ 매년 7월 1일의 공동주택기준시가 정기고시 이외에 별도로 수시고시하는 방안을 이번에 처음으로 시행할 계획임
※ 재건축아파트 단지선정, 동별·세대별 거래시세조사, 조사가격의 권형 점검, 조사내용의 전산구축 등 관련업무의 추진계획 수립
□ 아파트분양권 프리미엄가액의 전산관리제 시행
○ 다양한 방법에 의하여 정기적으로 아파트분양권 시세를 파악하여 전산누적 관리하는 시스템을 구축
○ 아파트분양권 거래에 대한 세무신고 내역과 전산관리하는 시세자료를 비교분석, 불성실신고자 선별 등에 활용할 계획
3. 아파트 분양권 등 양도자 중 불성실신고혐의자에 대한 정밀세무조사
□ 대상지역 : 서울 강남권 (강남구, 서초구 우선) 중심
□ 자료수집 : 총 1,074명
○ 서울 강남구·서초구 관내 고가의 프리미엄이 붙은 아파트 분양권 전매자료 및 2000년 이후 가격이 급등한 재건축 추진(예정) 아파트의 단기양도자료 등
※ 수집자료 현황 (2000. 1.∼2001. 9월 거래분)
지역별
인기 아파트 분양권 전매분
재건축 아파트 단기양도분
아파트 단지수
자료 건수
아파트 단지수
분 양 세대수
분양권 전매건수
분양권 전매비율
계
9
4,699
797
17.0
13
277
강남구
5
2,693
574
21.3
8
198
서초구
4
2,006
223
11.1
5
79
＊아파트별 분양권 전매비율 : 최고 51%, 최저 5.7%
□ 수집자료의 정밀분석
○ 수집된 자료를 토대로 거래당시의 시세정보(부동산 정보전문지, 언론 보도자료 등) 등에 의해 세무신고의 성실성 여부를 정밀분석
- 거래당시의 시세와 세무관서에 신고한 내역을 대사
○ 수집된 자료에 대하여는 조만간 정밀분석을 완료할 예정
- 일부 분양권 전매 등에 대한 양도소득세 신고내역을 시세정보 등과 비교분석한 바 상당수가 양도당시의 시세정보 등에 비하여 매우 낮게 신고한 것으로 나타나고 있음
※ 분양권 등 양도소득세 과소신고 혐의 사례 : 사례6, 사례7
□ 세무조사실시(예정)
○ 정밀분석결과 불성실신고 혐의정도가 큰 자를 엄선하여 조만간 세무조사에 착수할 예정
〔주요 조사대상자〕
- 부동산 등을 양도하고 예정신고를 하지 아니한 자
(단, 1세대1주택 해당분 제외)
- 고액의 양도차익을 남기고 아파트분양권을 전매한 자 중 불성실신고 혐의자
- 재건축 추진아파트를 단기양도하는 등으로 고액의 양도차익을 남긴 자 중 불성실신고 혐의자
- 가격급등아파트를 단기양도하여 고액의 양도차익을 남긴 자 중 불성실신고 혐의자 등
※ 조사과정에서 양도·양수자가 조사에 불응하거나 담합에 의해 정상적인 세무조사를 방해하는 경우 등에는 금융거래확인조사 및 양수자의 자금출처까지 조사할 예정
□ 앞으로의 추진방향
○ 이번 우선 분석대상에서 제외된 서울 강남지역의 2001. 10월 이후의 거래분 및 서울 강남 기타지역 중 고액의 프리미엄이 형성된 분양권 전매자료, 재건축 추진아파트 단기 거래자료 등을 추가로 수집
- 추가로 수집하는 거래자료 분석결과 세금탈루혐의가 짙은 자에 대하여는 조기에 2단계 세무조사를 실시할 예정
※ 양도소득세의 법정예정신고기한이 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2월임으로 신고기한이 경과하여야 자료수집 및 성실신고 여부 분석 등이 가능
○ 다만, 거래가격이 안정되고 정상적인 거래가 이루어지고 있는 아파트 등 주택거래에 대하여는 세무간섭을 최대한 억제하면서 자율적인 성실신고를 적극 유도해 나갈 방침임
4. 양도소득세·증여세의 성실신고납부 조기안내
□ 아파트 및 아파트분양권의 거래(양도와 취득)에 따르는 주요 국세로는 양도소득세와 증여세가 있음
○ 양도소득세는
- 1년 미만 보유한 아파트를 양도하는 경우, 세법상 투기성이 있는 아파트 거래에 해당하는 경우, 아파트분양권(입주권) 등을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익을 기준으로 양도소득세를 과세하며
- 기타의 거래에 대하여는 기준시가에 의한 양도차익을 기준으로 양도소득세를 과세함. 다만, 납세자가 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있음
※ 양도소득세의 세율, 세액계산방법, 과세사례 등은 참고자료 참조
○ 증여세는
- 부모 등으로부터 증여받아 취득한 경우이거나, 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 아파트 등을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 시가에 의하여 증여세를 과세
※ 증여세의 세율, 세액계산방법, 과세사례 등은 참고자료 참조
□ 아파트 등 부동산 매매정보를 적시 수집·전산관리하면서 해당 납세자에게 양도소득세 또는 증여세의 신고·납부를 서면안내 해주는 시스템을 구축
○아파트 매매정보자료를 부동산등기정보화시스템 (AROS) 에서 국세통합시스템 (TIS)에 전송하는 체계를 구축하여
- 2002. 1월 현재 서울지역의 부동산 매매정보는 전부 실시간으로 신속·정확하게 수집하는 시스템구축을 완료
○ 전산출력물에 의한 양도소득세·증여세 신고납부 사전안내제 시행
양도소득세신고납부 사전안내 시스템
양도소득세 납세의무자
■ 부동산양도자
→ 등기신청
등 기 관 서
■ 소유권이전등기
신고 납부↓ ↑
양도소득세 신고납부 사전안내 (신고기한 20일전까지)
↓ 전산수집 (On-Line)
주소지 세무서
■ 신고·납부안내문 등 전산출력
← 대상자명단 통보
국세통합시스템(TIS)
■ 양도소득세신고납부 대상자 전산선정
증여세신고납부 사전안내시스템
증여세 납세의무자
■ 부동산수증자
→ 등기신청
등 기 관 서
■ 증여등기
신고 납부↓ ↑
증여세 신고납부 사전안내 (신고기한 20일전까지)
↓ 전산수집 (On-Line)
주소지 세무서
■ 안내문 · 신고서 등 전산출력
← 대상자명단 통보
국세통합시스템(TIS)
■ 증여세신고납부 대상자 전산선정
참고자료 1
실지거래가액에 의한 양도소득세 계산흐름
양 도 가 액
... 실지거래가액
－
필 요 경 비
... 실지거래가액 (취득가액, 양도비 등)
↓
양 도 차 익
－
장기보유특별공제= 부동산 양도차익× 공제율
장기보유특별공제
...
공 제 율
3년 이상 보유
5년 이상 보유
10년 이상 보유
10%
15%
30%
↓
양도소득금액
－
양도소득 기본공제
... 연간 250만원 공제
↓
양도소득 과세표준
×
세 율
... ＊ 아래 세율표 참조
↓
산 출 세 액
－
세액공제 등
... 예정신고납부세액공제 10% 적용 (단, 부동산양도신고하면 세액공제 15% 적용)
＋
가 산 세
... 확정신고·납부를 하지 아니하면 신고불성실가산세 10%, 일정한 납부불성실가산세를 가산함
서울시 송파구 ○○아파트 57평형을 2001.2.5 분양받아 (분양가 470백만원) 계약금 5천만원과 1차중도금 1억원을 납부한 상태에서 당해 아파트 분양권을 2001.12.5 3억원에 양도함. (2001년 양도분)
(단위 : 원)
구 분
예정기한까지 신고·납부한 경우
확정기한까지 신고·납부한 경우
예정 및 확정 신고 ·납부를 않는 경우
양도가액
300,000,000
300,000,000
300,000,000
△ 필요경비
150,000,000
150,000,000
150,000,000
= 양도차익
150,000,000
150,000,000
150,000,000
△ 기본공제
2,500,000
2,500,000
2,500,000
= 과세표준
147,500,000
147,500,000
147,500,000
× 세율
40%
40%
40%
= 산출세액
59,000,000
59,000,000
59,000,000
△ 예정신고
세액공제
*주1) 5,900,000
0
0
(+)가산세 신고불성실 납부불성실
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var imageLoaded = function(obj) {
// Run onload code.
var title = obj.attr('title');
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var clazz = obj.attr('class');
if (clazz != null && clazz.length > 0) {
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// 에디터에서 들어간 기사가 아닐 경우, 태그 씌우지 않음
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