건물기준시가 통합고시
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Ⅰ. 상업용건물기준시가와 일반주택기준시가의 통합
1. 기준시가 통합배경 / 1
2. 건물기준시가 구성내용 / 3
3. 건물기준시가 계산사례 / 8
Ⅱ. 취득당시의 건물기준시가 산정을 위한 『기준율』제정
1. 기준율 제정배경 / 9
2. 취득당시건물기준시가산정기준율 내용 / 11
3. 취득당시건물기준시가산정기준율 적용·계산사례 / 15
『 참고 』 [문답자료]
토지 및 건물에 대한 기준시가 체계
o 기준시가 : 건설교통부 및 지방자치단체에서 매년 결정·공시하는 개별공시지가
o 적용세목 : 양도소득세·상속세·증여세
o 적용시기 : '90.8월부터(그 이전은 토지등급가액)
구 분
적용세목
국세청 기준시가 고시일
국세청 기준시가 고시이전
비 고
공 동 주 택 기 준 시 가
양도소득세, 상속·증여세
'83.2.18부터 고시
('98년부터 매년 7.1 고시 정례화)
행정자치부 건물시가표준액 적용
·토지와 건물가액 일괄 산정·고시
상업용건물기 준 시 가
상속·증여세
'98.1.1부터 2000.1.1까지 고시
"
·2001.1.1
일 반 주 택 기 준 시 가
상속·증여세
2000.7.1 최초고시
"
건 물 기 준 시 가
양도소득세,
2001.1.1고시
·상업용건물기준시가와 일반주택기준시가 통합
※ 상업용건물기준시가와 일반주택기준시가를 2001.1.1 『건물기준시가 』로 통합, 새로이 고시하여 양도소득세·상속세·증여세에 모두 적용함
Ⅰ. 상업용건물기준시가와 일반주택기준시가의 통합
1. 기준시가 통합배경
여기서 『건물』이라 함은 『공동주택기준시가』가 고시된 아파트·연립주택을 제외한 것을 말함
□ 양도소득세 계산에 있어서 건물의 양도가액 또는 취득가액은 특별한 경우를 제외하고는 기준시가에 의하도록 소득세법에 규정되어 있으며
상속재산가액 또는 증여재산가액의 평가에 있어서도 건물에 대한 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적인 평가방법으로 기준시가를 적용하도록 상속세및증여세법에 규정하고 있음
□ 그 동안 건물에 대한 기준시가로
o 국세청에서는 1998.1.1부터『상업용건물기준시가』와 2000.7.1 부터『일반주택기준시가』를 연 1회 제정·고시하여
상속세·증여세 과세시에 적용하여 왔으며,
o 지방세법에 의한 행정자치부 건물시가표준액을 양도소득세 과세시에 적용하여 왔으나
□ 2001.1.1부터는 상속세·증여세뿐만 아니라 양도소득세에도 국세청장이 산정·고시하는 건물 기준시가를 적용하여 과세하도록 소득세법이 개정되어
종전의 상업용건물기준시가와 일반주택기준시가를 통합하여 단일의 『건물기준시가』 를 고시하는 것임
o 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목
o 상속세및증여세법 제61조 제1항 제2호
『건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축 연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액』
2. 건물기준시가 구성내용
가. 건물기준시가 산정방법
○ 기준시가 ＝ ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적
○ ㎡당 금액 ＝ (1)건물신축가격기준액 × (2)구조지수 × (3)용도지수 × (4)위치지수 × (5)경과연수별잔가율 × (6)＊개별건물의특성에따른조정률
나. [㎡당 금액]산정요소별 내용
(1) 건물신축가격기준액
㎡당 400,000원 으로 함(종전에는 420,000원)
(2) 구조지수(30∼130, 8단계)
번호
구 조 별
지수
1
통나무조
130
2
철골(철골철근)콘크리트조
120
3
철근콘크리트조, 석조, P·C조, 목구조
100
4
연와조, 황토조, 시멘트벽돌조, 철골조, 스틸하우스조
90
5
보강콘크리트조, 목조
80
6
시멘트블럭조
60
7
경량철골조
50
8
철파이프조, 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조
30
(3) 용도지수(40∼130, 7단계)
구분
분 류
대 상 건 물
지수
Ⅰ
주 거 용 건물
주거시설
○단독주택, 아파트
100
○다중·다가구·연립·다세대주택, 기숙사 등 기타 주거용건물
90
Ⅱ
상업용 및
숙박시설
○관광호텔(특1·2등급)
130
○기타 일반호텔, 콘도미니엄 등
120
○여관
110
○여인숙
90
판매 및 영업시설
○백화점
130
○대형소매점, 쇼핑센터, 도매시장
110
○운수시설
100
○상점 등 기타 판매 및 영업시설
90
위락시설
○단란주점, 주점영업, 특수목욕장, 유기장, 투전기업소, 카지노업소, 무도장
130
○무도학원
100
문화 및 집회시설
○예식장
120
○동물원, 식물원, 수족관
110
○종교집회장과 종교집회장내 납골당
○공연장, 집회장, 관람장, 전시장 등
100
운동시설
○골프하우스, 실내골프장, 수영장, 볼링장, 스케이트장
120
○기타 운동시설
100
의료시설
○종합병원
120
○기타 병원
100
○장례식장
90
업무시설
○오피스텔, 금융업소
110
○사무소, 신문사 등
100
공 공 용시 설
○방송국, 전신전화국, 촬영소, 통신용시설
110
관광휴게시설
○야외음악당, 야외극장, 어린이회관○관망탑, 휴게소, 공원·유원지 등
110
교육연구 및
복지시설
○청소년수련관, 유스호스텔 등
100
○학교 등 기타 교육연구 및 복지시설
90
근린생활시설
○제1종·제2종 근린생활시설
90
묘지관련시
○화장장, 납골당, 묘지에 부수되는 건축물
90
구분
분 류
대 상 건 물
지수
Ⅲ
산업용 및 기타 특수용 건 물
공 장
○냉동·반도체·아파트형공장
90
○기타 공장
60
창고시설
○냉동창고
90
○기타 창고, 하역장
60
위 험 물 저 장 및 처리시설
○주유소 등 기타 위험물저장 및 처리시설
90
○주유소의 캐노피
60
분 뇨 및 쓰 레 기처리시설
○분뇨·폐기물처리시설, 고물상, 폐기물재활용시설
60
자 동 차
관련시설
○자동차매매장, 운전·정비학원
100
○주차장, 세차장, 폐차장, 검사장, 정비공장, 차고 및 주기장
60
동·식물관련시설
○축사, 가축시설, 도축장, 도계장, 버섯재배사, 종묘배양시설, 온실 등
40
Ⅳ
기계식주차전용빌딩
·기준시가 = 4,500,000원×경과연수별잔가율(내용연수 : 20년)×주차대수
(4) 위치지수(90∼110, 5단계)
번호
건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가
지 수
1
200,000원 미만
90
2
200,000원이상 ∼ 500,000원미만
95
3
500,000원이상 ∼ 1,000,000원미만
100
4
1,000,000원이상∼ 5,000,000원미만
105
5
5,000,000원 이상
110
(5) 경과연수별 잔가율(3그룹)
구 분
Ⅰ그룹
Ⅱ그룹
Ⅲ그룹
내용연수
40년
30년
20년
잔존가액
20%
20%
20%
상각방법
정액법
정액법
정액법
그룹별
건 물 구 조
Ⅰ그룹
통나무조·철골(철골철근)콘크리트조·철근콘크리트조·
석조·P.C조·목구조의 모든 건물
Ⅱ그룹
연와조·보강콘크리트조·시멘트벽돌조·철골조·스틸하우스조·황토조·목조의 모든 건물
Ⅲ그룹
시멘트블럭조·경량철골조·철파이프조·석회 및 흙벽돌조·돌담 및 토담조의 모든 건물, 기계식주차전용빌딩
(6) (＊개별건물 특성에 따른 조정률)
→ 양도소득세에는 적용을 배제하고, 상속·증여세에만 적용
구분
적 용 대 상
조정률
비 고
Ⅰ
(지붕재료)
- 슬라브, 기와, 토기와, 시멘트기와, 기타 신소재
- 패널, 유리, 슬레이트
- 함석, 자연석, 천막 기타 이와 유사한 것
100
80
60
구조지수가 100미만인 저층구조
(연와, 벽돌, 블록, 경량 철골, 돌담 등)에 적용
Ⅱ
(최고층수) 5층이하
6∼15층이하
16층이상
(연 면 적) 1천㎡미만
1천㎡∼3천㎡미만
3천㎡이상
인텔리젼트시스템빌딩
90
100
110
90
100
110
140
가장 높은 지수 하나만 적용
-최고층수 계산시 지하층 및 옥탑은 제외
-통나무조 제외
-주거용건물은 아파트에 한해 최고층수만 적용
Ⅲ
○단독주택 : 연면적 264㎡이상
○아파트 : 전용면적 165㎡∼
231㎡미만
전용면적 231㎡이상
120
120
140
다중·다가구주택은 제외
Ⅳ
○최고층수 5층이하 건물의 지하층
○건물 부속(지하 포함) 주차장 및 기계실, 보일러실, 대피소, 옥탑
80
60
가장 낮은 지수 하나만 적용
-주차전용빌딩은 제외
Ⅴ
○개축건물 1회 개축
2회 이상 개축
110
120
개축부분에 한함
Ⅵ
○무벽건물의 무벽면적비율
- 1/4초과∼2/4미만
- 2/4초과∼3/4미만
- 3/4이상
80
70
60
납세자가 사실관계를 입증하는 경우에 적용
Ⅶ
○건물 구조안전진단 등급
- C급 : 보조부재 손상
- D급 : 주요부재 손상
- E급 : 심각한 노후화
○법령에의한 철거대상건물
- 건물을 사용하는 경우
- 건물을 사용않는 경우
○건물의 일부가 멸실 또는 훼손된 경우
(조정률 : 정상사용비율)
90
70
30
30
0
정상
사용
비율
납세자가 사실관계를 입증하는 경우에 가장 낮은 지수 하나만 적용
철거대상 건물의 보상금을 받는 경우에는 보상금으로 평가
3. 건물기준시가 계산사례
◇ 아래 사례의 단독주택을 70세인 아버지가 30세인 아들에게 2001.1.5자로 증여 등기하였을 경우, 증여일인 2001.1.5 전·후 3월 이내에 당해 재산에 대한 정당한 매매가액이나 2이상의 공신력있는 감정기관의 평가액 등이 없어 시가를 산정하기 어려울 경우에 당해 증여재산(건물)의 평가액은 ?
○ 소 재 지 : 충북 청주시 XXX
○ 구 조 : 통나무조, 목조지붕
○ 용 도 : 단독주택, 연면적 342.00㎡
○ 증 여 일 : 2001.1.5
○ 공 시 지 가 : ㎡당 140,000원
○ 신 축 연 도 : 1999년
○ 2001.1.1고시한 건물기준시가 산정방법에 의한 적용지수
(1) 건물신축가격기준액 : 400,000원/㎡
(2) 구조지수 : 130 (① 통나무조)
(3) 용도지수 : 100 (① 단독주택)
(4) 위치지수 : 90 (① ㎡당 개별공시지가 200,000원 미만)
(5) 경과연수별잔가율 : 0.96 (통나무조 → Ⅰ그룹·1999년 신축·2년경과)
(6) 개별건물특성조정률 : 120 (Ⅲ 단독주택 연면적 264㎡이상)
◇ 증여재산 평가액(건물기준시가)
－ ㎡당 금액 : 400,000원 × 1.3 × 1.0 × 0.9 × 0.96 × 1.2 (1) (2) (3) (4) (5) (6)
＝ 539,000원 (천원단위 미만은 절사)
－ 기준시가 : 539,000원/㎡ × 342.00㎡ ＝ 184,338,000원
Ⅱ. 취득당시의 건물기준시가 산정을 위한 『기준율』제정
1. 기준율 제정배경
□ 기준시가에 의한 양도소득세액 산출을 위하여는 우선적으로
양도가액 - [취득가액]＝ 양도차익
건물 취득당시 기준시가 산정이 매우 어려워 일반 납세자들 대부분이 양도소득세액을 자기계산 하지 못하고, 세무서 민원창구나 세무대리인들에게 의뢰해 온 것이 그간의 실정임
○ 건물 취득당시 기준시가 계산의 종전산식
○취득당시 기준시가(2000.12.31이전 취득건물)
＝ 국세청장이 당해 자산에 취득당시의 행자부 시가표준액 대하여 최초로 고시한 × ----------------------------최초고시 당시의 행자부 시가 표준액
※ 행자부 건물시가표준액 = 신축건물기준가액 × 구조지수 ×용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × 면적(㎡)
- 건물에 대한 최초고시당시 및 취득당시에 해당하는 연도의 행정자치부 건물시가표준액 책자에서 일일이 산정요소별 적용지수를 찾아서 계산하여야만 가능함
· 계산하는데에 시간이 매우 오래 걸리고 틀리기 쉬워 많은 불편과 어려움을 줌
□ 이러한 납세자들의 불편과 어려움을 어떻게든 해소하기 위하여 국세청 재산세과에서 6개월간의 연구·분석·검증 과정을 거쳐 이번에 건물 취득당시 기준시가 산정방법을 획기적으로 쉽게 개선하여 시행하게 됨
○ 2001.1.1부터 적용하는 취득당시건물기준시가 계산의 새로운 산식
○취득당시 기준시가(2000.12.31이전 취득건물)
＝ 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가
×
당해 건물의 취득연도·신축연도·구조·내용연수등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율
- 2001.1월에 고시한 『건물기준시가』에 이번에 고시한 『기준율』만 곱하면 단 한번에 취득당시 건물기준시가가 산출되도록 개선하여
- 세무지식이 미흡한 일반 납세자나 세무경력이 일천한 세무공무원들도 쉽게 계산할 수 있게 되어
지금까지의 고질적인 어려움이 일거에 해소되고, 그간의 막대한 납세협력비용과 행정비용을 절감할 수 있게 됨
○ 소득세법시행령 제164조 제5항(2000.12.29 개정, 2001.1.1 시행)
2. 취득당시건물기준시가산정기준율 내용
□ 기준율 산출근거
◇ 건물 취득당시 기준시가를 종전방식에 의하여 계산한 경우의 양도소득세액에 비해 새로운 방식에 의하여 계산한 양도소득세액이 가급적 급격하게 늘어나지 않도록
행정자치부 건물시가표준액의 연도별 변동추이, 국세청 건물기준시가의 건물구조별 내용연수, 그간 건물분 양도소득세 신고자료 등을 종합적으로 분석·검토 후 마련
□ 기준율 고시체계
○ 2001.1.1시행 건물 기준시가상의 건물구조 및 내용연수 그룹(40년, 30년, 20년)별로 3분류하여 기준율을 고시 함
○ 횡축으로는 취득연도(1985년∼2000년도 ), 종축에는 신축연도(내용연수가 종료되는 연도까지) 를 표시하여, 취득연도와 신축연도가 만나는 지점에 해당하는 율 이 당해 건물의 취득당시 기준시가 산정 기준율이 됨
□ 취득당시 기준시가 산정방법
① 먼저 2001.1.1시행 건물기준시가를 산정함
② 붙임 『건물에 대한 취득당시 기준시가 산정 기준율표』에서 당해 건물의 구조별 적용대상그룹(Ⅰ·Ⅱ·Ⅲ그룹)을 확인하여 취득연도와 신축연도가 만나는 지점에 해당하는 기준율을 찾아 ①의 가액에 곱하여 산정
－ 건물에 대한 취득당시 기준시가 산정 기준율 -
가. 적용대상 그룹 : Ⅰ그룹
내용연수
40년
구 조
통나무조, 철골(철골철근)콘크리트조, 철근콘크리트조, 석조, P.C조, 목구조
취득연도
신축연도
2000년
1999년
1998년
1997년
1996년
1995년
1994년
1993년
1992년
1991년
1990년
1989년
1988년
1987년
1986년
1985년
이전
2000년
1.016
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