국세청 고시 제2000-36,37호
2000년 7월 1일 시행
공동주택 기준시가 적용방법
□ 2000년 7월 1일 이후 최초로 양도하거나 상속·증여하는 공동주택(아파트 및 일정규모이상 연립주택)의 평가에 적용하기 위하여 공동주택 기준시가를 고시하였음 □ 이에 따라 이 책자에서는 공동주택 기준시가 적용범위, 기준시가 적용방법 및 계산사례, 기준시가 검색프로그램 사용요령, 기준시가 전산자료 구축시 변형입력한 사례 및 공동주택명 변경명세 등을 수록하였음 □ 참고로 토지에 대한 기준시가 적용방법과 계산사례도 함께 수록하였음 |
Ⅰ. 기준시가 적용방법
1. 기준시가 고시의 법적근거
□ 공동주택의 양도소득세 과세시의 평가는 원칙적으로 기준시가(예외적으로 고급주택 양도, 투기거래, 단기양도 등의 경우에는 실지거래가액)에 의하고
□ 공동주택의 상속·증여세 과세시의 평가는 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가에 의하여 평가함
□ 공동주택 기준시가 고시
－소득세법 제99조 제1항 제1호 다목 및 상속세및증여세법 제61조 제3항
－ 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안의 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하는 가액으로함
2. 공동주택중 아파트에 대한 기준시가 적용방법
가. 적용대상
□ 국세청장이 지정한 지역(2000.7.1부터 전국 확대)내의 모든 아파트 (주상복합건물내의 아파트를 포함한다)
나. 일반원칙
(1) 양도, 취득 또는 상속개시 및 증여당시 공동주택 기준시가액표상의 아파트 평형별, 등급그룹별 또는 동·호수별로 산정된 기준시가를 적용한다. 이 경우 당해 아파트에 부수된 토지의 가액은 포함된 것으로 한다.
(2) 국세청 기준시가 고시용 CD-ROM에 수록된 고시가액이 아파트 층별 또는 동·호수별로 구분된 경우에도 그 고시가액은 별지 "아파트 등급그룹 구분표"에 의하여 A·B·C등급 가액을 층별 또는 동·호수별로 재배열한 것으로서 이 경우 등급그룹별 고시가액은 고시가액이 큰 순서대로 각각 A등급, B등급, C등급으로 본다(즉, A등급≥B등급≥C등급).
다. 취득시기에 관한 의제
□ '84.12.31 이전에 취득한 것은 '85.1.1에 취득한 것으로 본다.
－ '97.1.1 이후 양도분부터 적용한다.
□ '76.12.31 이전에 취득한 것은 '77.1.1에 취득한 것으로 본다.
－ '96.12.31 이전 양도분까지 적용한다.
□ 이하 연립주택 및 토지의 경우에도 그 적용은 같다.
라. 양도당시에는 공동주택 기준시가가 고시되어 있으나, 취득당시에는 공동주택 기준시가가 고시되지 아니한 경우의 취득당시 공동주택 기준시가 계산
(1) 취득당시와 최초고시당시의 토지·건물 기준시가의 합계액이 다른 경우
(가) 1996.1.1이후 양도한 경우
| 최초고시 취득당시 토지·건물 기준시가 합계액 |
□ 위의 산식에서 "토지 기준시가"는 개별공시지가, "건물 기준시가"는 시가표준액에 의하여 산정한 가액을 적용한다(이하 1996.1.1 이후의 토지·건물 기준시가에 있어서 같다).
□ 1995년까지의 지방세법상 "과세시가표준액"이라는 용어를 편의상 "시가표준액"이라 표기한다(이하 같다).
(나) 1994.1.1∼1995.12.31 양도한 경우
| 최초고시 취득당시 토지·건물 시가표준액 합계액 |
(다) 1993.12.31 이전에 양도한 경우
| | 양도당시 |
| 취득당시 토지·건물 시가표준액 합계액---------------------------------------- |
(2) 취득당시와 최초고시당시의 토지·건물 기준시가의 합계액이 같은 경우
(가) 1999.5.7 이후 양도한 경우
① 취득일로부터 최초고시일까지 토지·건물에 대한 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우
| 최초고시 ⓐ [참고] ⓐ:취득당시 토지·건물 기준시가 합계액 ⓑ:전기 토지·건물 기준시가 합계액 |
□ 위 산식을 적용하여 계산한 취득당시의 기준시가가 최초고시당시의 기준시가 보다 많을 경우에는 최초고시당시의 기준시가를 취득당시의 기준시가로 한다.(이하 "2)"항 내에서는 같다)
□ 위 산식에서 "토지·건물 기준시가 조정월수"라 함은 전기의 기준시가 결정일부터 취득당시의 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말한다. (이하 "2)"항 내에서는 같다)
□ 위 산식에서 "토지·건물 기준시가 조정월수"를 적용함에 있어 보유기간의 월수가 기준시가 조정월수 보다 많은 경우에는 기준시가 조정월수를 당해 보유기간의 월수로 보고, 기준시가 조정월수 및 보유기간의 월수계산에 있어서 1월 미만의 일수는 1월로 한다 (이하 "2)"항 내에서는 같다)
□ 전기 기준시가라 함은 취득당시의 기준시가 결정일 전일의 당해 양도자산의 기준시가를 말한다
전기 기준시가가 취득당시의 기준시가보다 많은 경우에는 취득당시의 기준시가를 전기의 기준시가로 본다 (이하 "2)"항 내에서는 같다)
□ 위 산식은 토지와 건물의 기준시가 조정월수가 같은 경우에만 적용하며, 조정월수가 서로 다른 경우에는 토지와 건물을 각각 계산하여 이를 합한 금액으로 한다 (이하 "2)"항 내에서는 같다)
② 최초고시일로부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 토지·건물에 대한 새로운 기준시가가 고시되어 거주자가 아래 산식을 적용하여 『양도소득세 과세표준 확정신고』를 하는 경우
| 최초고시 ⓐ |
(나) 1998.3.21∼1999.5.6까지 양도한 경우
① 최초고시일로부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 토지·건물에 대한 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우
| 최초고시 ⓐ |
② 최초고시일로부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 토지·건물에 대한 새로운 기준시가가 고시된 경우
| 최초고시 ⓐ |
(다) 1996.1.1∼1998.3.20까지 양도한 경우
| 최초고시 ⓐ |
(라) 1994.1.1∼1995.12.31까지 양도한 경우
| 최초고시 ⓐ |
마. 보유기간중 새로운 공동주택 기준시가가 고시되지 아니함으로써 양도·취득당시의 공동주택 기준시가가 동일한 경우의 양도당시 공동주택 기준시가 계산
(1) 1999.5.7 이후 양도한 경우
(가) 취득일이 속하는 연도의 다음 연도 12.31이전에 양도하는 경우로서 양도일까지 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우
| 취득당시 (취득당시 공동주택 기준시가 - 양도자산 보유기간 월 수 |
□ 위의 산식에 의하여 계산한 양도당시의 기준시가가 취득당시의 기준시가 보다 적은 경우에는 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가로 한다(이하 "마"항에서 같다).
□ 기준시가 조정월수라 함은 전기의 기준시가 결정일부터 취득당시의 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말한다.(이하 "마"항에서 같다).
□ 전기의 기준시가라 함은 취득당시의 기준시가 결정일 전일의 당해 양도자산의 기준시가를 말한다.(이하 "마"항에서 같다).
□ "기준시가 조정월수"를 적용함에 있어 양도자산의 보유기간의 월수가 기준시가 조정월수 보다 많은 경우에는 기준시가 조정월수를 당해 양도자산 보유기간의 월수로 보고, 기준시가 조정월수 및 양도자산 보유기간의 월수계산에 있어서 1월 미만의 일수는 1월로 한다(이하 "마"항에서 같다).
(나) 취득일이 속하는 연도의 다음연도 12.31이전에 양도하는 경우로서 양도일로부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시되어 거주자가 아래 산식을 적용하여 『양도소득세 과세표준 확정신고』를 하는 경우
| 취득당시 (새로운 공동주택 기준시가 － 양도자산 보유기간 월수 |
□ 기준시가 조정월수라 함은 취득당시의 기준시가 결정일부터 새로운 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말한다.
(다) 취득일이 속하는 연도의 다음연도 12.31이후에 양도하는 경우
| 양도당시의 공동주택 기준시가는 취득당시의 공동주택 기준시가를 적용한다. |
(2) 1998.3.21∼1999.5.6까지 양도한 경우
(가) 취득일이 속하는 연도의 다음연도 12.31이전에 양도하는 경우로서 양도일로부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우
| 취득당시 (취득당시 공동주택 기준시가－ 양도자산 보유기간 월수 |
(나) 취득일이 속하는 연도의 다음연도 12.31이전에 양도하는 경우로서 양도일로부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시된 경우
| 취득당시 (새로운 공동주택 기준시가－ 양도자산 보유기간 월 수 |
(다) 취득일이 속하는 연도의 다음연도 12.31이후에 양도하는 경우
| 양도당시의 공동주택 기준시가는 취득당시의 공동주택 기준시가를 적용한다. |
(3) 1998.3.20 이전에 양도한 경우
| 취득당시 (취득당시 공동주택 기준시가 - 양도자산 보유기간 월 수 |
□ 취득당시 공동주택 기준시가가 고시된 아파트로써 전기의 공동주택 기준시가가 없는 경우에는 아래 산식에 의하여 계산한 가액을 전기 공동주택 기준시가로 한다(이 경우 공동주택 기준시가 조정월수는 12월로 한다)
| <전기 공동주택 기준시가 계산 방법> |
바. 토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득한 경우의 취득당시 공동주택 기준시가 계산
(1) 1996.1.1 이후에 양도한 경우
ⓐ 건물 취득당시의 공동주택 기준시가 |
(2) 1995.12.31 이전에 양도한 경우
ⓐ 건물 취득당시의 공동주택 기준시가 |
3. 공동주택중 연립주택에 대한 기준시가 적용방법
가. 적용대상
□ 국세청장이 지정한 지역(2000.7.1부터 전국 확대)내의 전용면적이 165㎡이상인 모든 연립주택
단, 같은 단지내에 전용면적이 165㎡이상인 연립주택이 있는 경우와 한 단지가 100세대 이상인 경우에는 전용면적이 165㎡미만인 경우도 포함한다.
나. 일반원칙
(1) 1996.7.1 이후 연립주택의 부속토지와 건물의 가액을 일괄 평가하여 고시한 재산에 대하여는 "2. 공동주택중 아파트에 대한 기준시가 적용방법"을 적용한다.
□ 이 경우 소득세법시행령 제164조 제6항의 규정에 의하여 취득당시의 기준시가를 산정함에 있어서 종전에 국세청장이 건물 가액만을 고시한 경우에도 그 가액에 불구하고 연립주택의 부속토지와 건물의 가액을 일괄 평가하여 고시한 가액을 "국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가"로 적용한다 (국세청 재일 46014-1228, 1997.5.20 참조).
(2) 연립주택의 건물 가액만을 토지와 구분 평가하여 고시한 경우로서(1996.7.1 이후에는 연립주택의 부속토지와 건물의 가액을 일괄 평가하여 고시하였음) 양도 또는 상속 및 증여일자가 1996.6.30 이전인 경우에는 건물에 대한 공동주택 기준시가와 이에 부수되는 토지에 대한 기시가를 다음과 같이 각각 계산하여 이를 합한 가액으로 당해 연립주택을 평가한다.
□ 건물에 대하여는 공동주택 기준시가액표상의 洞별, 연립주택별로 산정한 공동주택 기준시가를 적용한다 [양도, 취득 또는 상속개시 및 증여당시의 동별, 연립주택별로 산정한 ㎡당 공동주택 기준시가에 건물면적(건축물 관리대장상 면적이며 공유면적을 포함한다)을 곱하여 계산한다].
□ 건물에 부수되는 토지에 대하여는 "4. 토지에 대한 기준시가 적용방법"에 의하여 산정한 가액을 적용한다.
다. 연립주택의 건물가액만을 구분 평가하여 고시한 경우로서 양도당시에는 공동주택 기준시가가 고시되어 있으나, 취득당시에는 공동주택 기준시가가 고시되지 아니한 경우의 취득당시 공동주택 기준시가 계산
(1) 취득당시와 최초고시당시의 건물 시가표준액이 다른 경우
(가) 1994.1.1이후에 양도한 경우
| 최초고시 취득당시 건물 시가표준액 |
(나) 1993.12.31이전에 양도한 경우
| 양도당시 취득당시 건물 시가표준액 |
(2) 취득당시와 최초고시당시의 건물 시가표준액이 같은 경우
(가) 1994.1.1이후에 양도한 경우
최초고시 ⓐ |
(나) 1993.12.31이전에 양도한 경우
양도당시 ⓐ |
라. 연립주택의 건물가액만을 구분 평가하여 고시한 경우로서 보유기간중 새로운 공동주택 기준시가가 고시되지 아니함으로써 양도·취득당시의 공동주택 기준시가가 동일한 경우의 양도당시 공동주택 기준시가 계산
| 취득당시 (취득당시 공동주택 기준시가 - 양도자산 보유기간 월수 |
4. 토지에 대한 기준시가 적용방법
가. 일반원칙
토지에 대한 기준시가는 양도, 취득 또는 상속개시 및 증여당시의 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가를 적용한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지는 납세지 관할 세무서장이 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성 요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역의 토지는 배율방법에 의하여 평가한 가액을 적용한다.
나. 양도당시에는 토지 기준시가가 고시되어 있으나, 취득당시에는 토지 기준시가가 고시되지 아니한 경우로서 1990.8.31 이전에 취득한 토지 취득당시 기준시가 계산
(1) 1996.1.1 이후에 양도한 경우
| 1990.1.1 기준 취득당시 시가표준액 |
※ '95년까지의 지방세법상 "과세시가표준액"이라는 용어를 편의상 "시가표준액"이라 표기한다(이하 같다).
□ 위의 산식중 분모의 가액은 1990.8.30 현재의 시가표준액을 초과하지 못하며, 1990.8.30 직전에 결정된 시가표준액과 취득일 직전에 결정된 시가표준액이 동일한 경우로서 1990.1.1을 기준으로 한 개별공시지가에 곱하는 비율이 100분의 100을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 없는 것으로 한다.
□ "직전에 결정된 시가표준액"이라 함은 1989년 12월 31일 현재의 과세시가표준액을 말한다. 다만, 1990년 1월 1일 이후 1990년 8월 29일 이전에 과세시가표준액이 수시 조정된 경우에는 당해 최종 조정일의 전일의 과세시가표준액을 말한다.
(2) 1995.12.31 이전에 양도한 경우
| 1990.1.1 기준 취득당시 시가표준액 |
※ 1990.1.1 기준 개별공시지가 고시일 : 1990.8.30
다. 보유기간중 새로운 토지 기준시가가 고시되지 아니함으로써 양도·취득당시의 토지 기준시가가 동일한 경우의 양도당시 토지 기준시가 계산
(1) 1999.5.7 이후 양도한 경우
(가) 취득일이 속하는 연도의 다음연도 12.31이전에 양도하는 경우로서 양도일까지 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우
| 취득당시 (취득당시 토지 기준시가 양도자산 보유기간 월 수 |
□ 위의 산식에 의하여 계산한 양도당시의 기준시가가 취득당시의 기준시가보다 적은 경우에는 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가로 한다(이하 "다"항에서 같다).
□ 기준시가 조정월수라 함은 전기의 기준시가 결정일부터 취득당시의 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말한다(이하 "다"항에서 같다).
□ 전기의 기준시가라 함은 취득당시의 기준시가 결정일 전일의 당해 양도자산의 기준시가를 말한다.(이하 "다"항에서 같다).
□ "기준시가 조정월수"를 적용함에 있어 양도자산의 보유기간의 월수가 기준시가 조정월수 보다 많은 경우에는 기준시가 조정월수를 당해 양도자산 보유기간의 월수로 보고, 기준시가 조정월수 및 양도자산 보유기간의 월수계산에 있어서 1월 미만의 일수는 1월로 한다(이하 "다"항에서 같다).
(나) 취득일이 속하는 연도의 다음연도 12.31이전에 양도하는 경우로서 양도일로부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시되어 거주자가 이를 적용하여 『양도소득세 과세표준 확정신고』를 하는 경우
| 취득당시 (새로운 토지 기준시가 양도자산 보유기간 월수 |
□ 기준시가 조정월수라 함은 취득당시의 기준시가 결정일부터 새로운 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말한다.
(다) 취득일이 속하는 연도의 다음연도 12.31이후에 양도하는 경우
| 양도당시의 토지 기준시가는 취득당시의 토지 기준시가를 적용한다. |
(2) 1998.3.21∼1999.5.6까지 양도한 경우
(가) 취득일이 속하는 연도의 다음연도 12.31이전에 양도하는 경우로서 양도일로부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시된 경우
| 취득당시 (새로운 토지 기준시가 양도자산 보유기간 월수 |
(나) 취득일이 속하는 연도의 다음연도 12.31이전에 양도하는 경우로서 양도일로부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우
| 취득당시 (취득당시 토지 기준시가 양도자산 보유기간 월수
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