합산배제주택의 추징 및 임대기간
종합부동산세 합산배제 장기임대주택 5호를 임대하던 중 10년의 임대기간을 충족하지 못하고 1호를 매각한 후 다시 1호를 매입한 경우 종합부동산세 추징 여부 및 임대기간의 계산방법은?
답)의무임대기간인 10년 이내에 1호를 매각해 5호이상 보유요건을 충족하지 못했으므로 장기임대주택에 해당되지 않게 돼 5호 전체에 대해 최초로 임대주택 합산배제를 신청한 년도부터 소급해 매년 다른 주택과 합산해 산출한 종합부동산세에서 기납부한 종합부동산세를 차감한 금액을 추징하게 되며, 그리고 1호 매각후 다시 1호 매입시 임대기간의 계산방법은 추가로 1호를 매입해 5호의 보유요건을 충족한 때부터 새로운 임대로 보고 임대기간 등을 기산하게 된다.

따라서 임대주택 1호 매각전에 1호의 임대주택을 추가취득해 5호 보유요건을 계속 충족하면 기존 1호를 매각하더라도 기존 임대주택 4호에 대해 종합부동산세를 추징하지 않으며, 기존의 임대기간을 인정받는 등 세부담을 줄일 수 있다.

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구  분	종합부동산세 추징여부	기존주택 임대기간
1호 선취득후 매각	매각 주택분(1호)만 추징	계속 인정(2005.5.1일부터)
1호 선매각후 취득	모든 주택분(5호) 추징	새로 기산(2010.5.31일부터)

합산배제요건 중의 하나인 장기임대주택의 가액 기준은 무엇이며 임대사업 중 주택가격의 상승으로 기준금액을 초과하거나 증축으로 인해 기준금액을 초과하는 경우에 계속해 장기임대주택에 해당되나?
답)건설임대주택 및 매입임대주택의 가액기준은 2호(5호)이상 임대를 개시하는 날 또는 최초 합산배제 신청년도 과세기준일의 공시가액을 기준으로 하고 있으며, 기존 임대주택의 경우에는 2005년6월1일(과세기준일) 현재의 공시가액을 기준으로 하고 있다. 다만 시행 첫해인 2005년도 종합부동산세 신고기한내에 합산배제신청을 하는 경우에는 건설임대주택과 매입임대주택의 경우에도 2005년6월1일(과세기준일) 현재의 공시가액을 기준으로 하고 있다.

임대주택 종류	공시가액	규  모
매입임대	3억원이하	국민주택규모(85㎡ 또는 *100㎡) 이하
건설임대	6억원이하	전용면적 149㎡ 이하
기존임대	3억원이하	국민주택규모(85㎡ 또는 100㎡) 이하

* 수도권(서울, 인천, 경기) 제외한 읍·면지역

합산배제 임대주택의 해당 여부는 임대를 개시하는 날 등의 공시가액을 기준으로 판단하는 것이며, 임대를 하던 중 가격상승으로 기준이 되는 공시가액을 초과하는 경우에는 계속해 합산배제 임대주택에 해당하는 것이나, 증축 등의 물리적 변경으로 인해 주택가액이 상승해 기준이 되는 공시가액을 초과하게 되는 경우에는 합산배제 임대주택요건에 해당되지 않아 타 주택과 합산해 종합부동산세 과세 여부를 판단하게 된다.

다가구주택의 합산배제 요건
다가구주택을 임대하고 있는 경우 합산배제요건은?
답)다가구주택을 임대하고 있는 자가 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 하기 위해서는 2호이상의 다가구주택을 임대하고 있어야 하나 종합부동산세법에서는 지방세법에 의한 1구를 1호로 봐 임대주택 합산배제기준을 적용하도록 했으며, 임대주택법상 임대사업자 등록을 할 수 없는 2호 미만의 다가구 주택을 임대하는 자로써 세무서에 사업자등록을 하는 경우에는 사업자등록한 날에 시·군·구청에 임대사업자 등록을 한 것으로 간주해 임대하고 있는 다가구주택에 대해 합산배제를 적용받을 수 있다

따라서 2호미만의 다가구주택을 임대하는 자로서 세무서에 사업자등록을 하고 지방세법에 의한 각 구별로 면적, 주택 수, 주택 가격, 임대기간의 합산배제 요건을 모두 충족하는 경우에는 주택분 종부세가 과세되지 않는다.

다만 다가구주택을 2호이상 임대해 임대주택법에 의한 시·군·구청에 임대사업자등록을 할 수 있는 자는 반드시 해당 시·군·구청에 임대사업자등록을 한 후 세무서에 사업자등록을 해야 합산배제받을 수 있다

상속받은 합산배제 임대주택 등
매입임대주택 5호를 8년간 임대해 오던 중 납세자의 사망으로 상속인이 당해 임대주택을 상속받아 계속 임대하면 합산배제대상인가?
답)종합부동산세법 시행령에서는 합산배제 임대주택의 임대기간 계산에 대한 예외규정을 둬 상속이나 법인의 합병·분할·조직변경 등에 의해 당해 합산배제 임대주택을 승계취득하는 경우에는 피상속인(피합병법인 등 포함)의 임대기간을 상속인(합병법인 등 포함)의 임대기간에 합산할 수 있도록 했다.

따라서 상속인 등이 아래 사례와 같이 당해 임대주택을 2년이상을 임대하는 경우에는 합산배제 임대요건을 충족하게 되는 것이다.

상속임대주택의 합산배제 적용사례
○5호 합산배제임대주택을 8년 임대한 후 甲 1인이 상속으로 취득해 2년이상 임대한 주택
○5호 합산배제임대주택을 8년 임대한 후 甲, 乙이 공동으로 상속받아 2년이상 임대한 주택
다만 각 경우에 있어 10년이상(피상속인의 임대기간 포함) 임대하지 못하고 상속 임대주택을 상속인이 매각하는 경우에는 종합부동산세 추징사유에 해당된다.
○5호 합산배제임대주택을 8년 임대한 후 甲이 3호의 주택을 乙이 2호의 주택을 상속받은 경우(갑,을 보유 임대주택이 5호미만이어도 추징하지 않으나 상속개시일이후 합산배제 임대주택 해당 여부는 5호 요건을 충족해야 함)

합산배제 기타주택
종업원용 숙소 및 기숙사나 주택건설업자의 미분양 주택도 종합부동산세 합산배제 대상에 포함되나?
답)종합부동산세 과세대상에서 제외되는 주택에는
①임대사업자가 임대사업용으로 등록한 장기임대주택
②종업원의 주거를 위한 사용자 소유의 국민주택 규모이하의 주택 및 기숙사
③주택건설사업자가 건축해 소유하고 있는 미분양 주택으로 2005년1월1일이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택(2005년6월1일 현재 사용검사일(사용승인일)부터 2년이상 경과한 미분양주택은 1년이 경과하지 않은 주택, 1년이상 2년미만 경과한 미분양 주택은 2년이 경과하지 않은 주택)
④과세기준일 현재 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공사·임대주택조합이 호수, 임대기간, 가액, 면적기준에 적합하게 임대하는 주택 등이 있다.

미분양주택의 합산배제 적용사례

구  분		합산배제년도			비  고
		2005년	2006년	2007년
사용 검사일 또는 사용 승인일	2003.6.1  이전				2005년  합산배제
	2003.6.2이후   2004.6.1이전				2005, 2006년  합산배제
	2004.6.2이후				최초 납세 의무성립일로부터 3년간 합산배제

세부담 상한
종합부동산세 세부담 상한제도란?
답)2005년 부동산 보유세제의 개편에 따라 일시적 세부담 급등을 완화하기 위해 당해년도 납부할 재산세와 종합부동산세의 합계액이 전년도에 납부했을 재산세와 종합부동산세(2004년에는 재산세와 종합토지세)의 합계액의 150%를 넘지 않도록 하기 위한 제도이다.

(2005년 재산세+종합부동산세)≤(2004년 재산세+종합토지세)×150%

세부담상한 적용신청
세부담 상한을 적용받기 위해서는 종합부동산세 신고시 세부담상한 적용신청서를 반드시 제출하나?
답)세부담 상한에 대한 적용 여부는 종합부동산세법에 규정돼 있는 사항으로 세부담상한신청서를 별도 제출하지 않아도 적용되는 사항이다.

다만 납세의무자가 보유 중인 부동산의 내역을 신청서에 작성,제출하므로 정확한 세액산출을 하고 차후에 발생할 수 있는 불이익을 사전에 예방코자 세부담상한 적용신청서를 작성해 제출토록 하고 있다.

국세청에서는 세부담상한액 계산과 관련해서는 각 세무서에 종합부동산세 상담원을 배치해 납세자들이 어려움없이 세부담상한액을 계산할 수 있도록 조치할 예정이다.

세부담상한제의 적용방법
세부담상한제는 주택분 종합부동산세에만 적용되는지?
답)세부담상한제는 종합부동산세 과세대상인 주택, 종합합산과세대상 토지, 별도합산과세대상 토지 모두 적용되며 세부담상한액 계산은 각각의 과세대상별로 구분해 적용하는 것이다.

토지 세부담상한액 계산사례
□나대지 5,000㎡ 보유 (2003년 개별공시지가 ㎡당 100,000원, 2005년 개별공시지가 ㎡당 145,000원)한 경우
○2004년 종합토지세액 계산(과세표준 적용비율 40% 가정)
-재산세 과세표준:5,000㎡×100,000원×40%=200,000,000원
-재산세 산출세액:1,080,000원
○ 2005년 토지분 재산세액 및 종합부동산세 계산
-재산세 과세표준:5,000㎡×145,000원×50%=362,500,000원
-재산세 납부세액:1,562,500원(①)
-종합부동산세 과세표준:62,500,000원(=362,500,000원-300,000,000원)
-토지분 종합합산세액:625,000원(=62,500,000원×1%)
-세부담상한전 토지분 종합합산세액
:312,500원(②)[625,000원-(1,562,500원-1,250,000원*1)]
-2005년 세부담 상한액:1,620,000원(③)(=1,080,000원×150%)
○2005년 종합부동산세로 납부할 세액은 ②와 (③-①) 중 적은 금액이므로 57,500원임 {Min[312,500원, 57,500원(=1,620,000원-1,562,500원)]}

*1) 2005년도에 부과된 재산세 1,562,500원중 종합부동산세 과세표준 구간인 3억원을 초과하는 구간에서 부과된 재산세(1,250,000원을 초과하는 재산세액)를 종합부동산세에서 차감해 이중과세를 방지함.

주택 세부담상한액 계산사례
□ 보유주택
서울 도곡 타워팰리스1차 73평형
□2004년 재산세 및 종합토지세 납부액:2,901,000원
□2005년 과세내용
○기준시가:1,513,500,000원
○주택분 재산세 계산
-과세표준:756,750,000원(=1,513,500,000원×50%)
-산출세액:3,523,750,원(=756,750,000원×0.5%-260,000원)
-재산세 세부담상한액:4,351,500원
=2,901,000원×150%)
※재산세 산출세액이 세부담상한액을 초과하지 않으므로 재산세로 산출된 세액을 부과하게 됨
○종합부동산세 계산
-과세표준:306,750,000원(=756,750,000원-450,000,000원)
-주택분 종합부동산세액:3,067,500원(=306,750,000×1%)
-재산세 초과세액:1,533,750원(=3,523,750원-1,990,000원)
①차감세액:1,533,750원(=3,067,500원-1,533,750원)
-종합부동산세 세부담상한액:
4,351,500원(=2,901,000원×150%)
-2005년 재산세 납부액:3,523,750원
②차감세액:827,750원(=4,351,500원-3,523,750원)
□2005년 종합부동산세액(①과 ② 중 적은 금액)
827,750원 [Min(1,533,750원, 827,750원)]

세부담상한 적용방법
세부담상한제를 적용함에 있어서 전년도와 금년도의 보유 부동산 현황이 다른 경우 적용방법은?
답) 종합부동산세법에서 세부담상한제를 적용하는 방법은 보유 부동산의 변동 여부와 관계없이 당해연도 과세기준일 현재 종합부동산세 과세대상인 부동산을 전년도 과세기준일에 보유했을 경우 부담했을 금액을 전년도에 납부한 세액으로 의제해 금년도에 납부할 세액이 전년도에 납부했을 세액의 150%를 넘지 않도록 했다.

따라서 종합부동산세 과세대상 부동산의 변동 내역이 없는 경우에는 당해년도 납부할 세액의 한도는 전년도 납부한 세액의 150%가 되며, 과세대상 부동산의 변동내역이 있는 경우 당해년도 납부할 세액의 한도는 전년도에 납부했을 세액의 150%가 된다.

참고사항
○올해 처음 세부담상한제 적용시 전년도에 납부했을 세액은 2004년도에 납부 또는 납부했을 재산세 및 종합토지세를 말하는 것이며
○당해연도에 납부 또는 납부했을 세액은 재산세 및 종합부동산세를 말하는 것임

신축주택 등의 세부담상한 적용방법
주택의 신축이나 토지의 합병·분할 등으로 인해 당해연도에 보유하고 있는 과세대상 부동산에 대한 전년도 과세표준액이 없는 경우에도 세부담상한제를 적용하는지?
답)주택의 신축이나 토지의 합병·분할 등으로 인해 전년도에 과세표준액이 없는 경우에도 납세의무자가 전년도 과세기준일에 현재 존재하는 당해 과세대상 부동산 등을 소유한 것으로 봐 세부담상한제를 적용한다.

즉 당해연도 과세기준일 현재 과세대상 부동산의 상태와 똑같은 상태로 전년도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 봐 전년도에 납부했을 가상세액을 계산한 후 가상세액의 150% 한도로 세부담상한액을 계산한다.

따라서 2005년도에 신축한 주택의 경우에는 2004년도 납부했을 재산세와 종합토지세에 대한 가상세액을 계산하기 위해서는 2004년도의 재산세 및 종합토지세의 과세표준액과 표준세율을 적용해 2004년도의 보유세액을 산출하고 이러한 가상세액의 150%가 2005년도 보유세(재산세와 종합부동산세의 합계액) 부담의 한도가 된다.

이때 재산세 부과시 이미 2004년도 가상세액의 150%를 초과한 경우에는 그 상한액이 바로 2005년도 재산세 부담액이 되며 종합부동산세는 부과하지 않게 된다.

감면된 부동산의 세부담상한 적용방법
전년도에는 당해 과세대상 부동산에 대해 비과세 또는 감면 등을 적용받았으나 당해연도에는 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않게 되는 경우 세부담상한 적용방법은?
답) 전년도의 가상세액을 계산하는데 있어 비과세 또는 감면 등의 적용 여부는 당해연도에 당해 과세대상 부동산의 비과세 또는 감면 등 적용 여부에 따라 달라진다.

전년도와 당해연도에 모두 동일한 비과세 또는 감면 등이 적용되는 경우에는 전년도의 가상세액을 계산함에 있어서 비과세 또는 감면이 그대로 적용된다.

그러나 전년도에 비과세 또는 감면 등을 적용받다가 당해연도에 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않게 되는 경우에는 전년도에 비과세 또는 감면이 없는 것으로 봐 전년도 가상세액을 계산해 세부담상한을 적용하며,전년도에 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않다가 당해연도에 비과세 또는 감면 등을 적용받게 되는 경우에는 전년도에 비과세 또는 감면 등을 적용해 전년도 가상세액을 계산해 세부담상한을 적용합니다.

세부담상한 의제액 계산시 비과세·감면 적용기준

당해연도 감면적용 여부	전년도 가상세액 계산방법
비과세·감면	비과세·감면
과       세	과       세