안수남 세무사, 동작구청서 부동산세금 절세 특강

청장년층·노년층 등 300명 몰려…"세금 꿀팁 알차"

세무사 5명, 구민 대상 1대1 세무상담도

 

 

 

 

 

“재개발·재건축 집을 갖고 있다면 기존에 갖고 있던 집을 팔려면 관리처분계획인가일 전에 팔아야 된다.” “(재개발·재건축 관련) 1주택자는 입주권을 사야 유리하다.” “(부동산 혼합거래 한다면) 계약서를 어떻게 적느냐에 따라 세금이 달라진다.“ “사전 증여가 절세의 지름길이다.”

 

양도세 대가 안수남 세무사는 10일 서울 동작구청 5층 대강당에서 구민 300여명을 대상으로 부동산 세금 절세 특강을 가졌다. ‘동작구민을 구할 세금 히어로-2025년 세무설명회’로 이름 붙여진 이번 세무설명회는 동작구청의 올해 첫 세무설명회로, 사전등록자들이 몰리며 조기 마감됐다는 후문이다.

 

박일하 동작구청장은 이날 인사말에서 “세무설명회에 대한 관심이 높아 올해에도 세무설명회를 열었다”며 “하반기에는 세무사, 변호사, 감정평가사 합동설명회를 준비할 예정”이라고 밝혔다.

 

박 구청장은 “동작구가 재개발·재건축으로 변화 중”이라며 “구민들에게 재개발·재건축 세금에 대한 지식을 알차게 전달하자는 취지로 이번 설명회를 마련했다”고 밝혔다

 

이날 설명회에는 재개발·재건축 등 부동산 세금에 대한 높은 관심을 보여주듯 30대 청년층을 비롯해 40대·50대 장년층, 60대 이상 노년층 등 다양한 연령층이 강당을 가득 채웠다. 특히 ‘양도세 대가’로 이름난 안수남 세무사의 명성에 걸맞게 강의 시작하기 20분 전부터 앞자리가 가득찼다.

 

구민들은 안 세무사의 한 마디 한 마디를 놓치지 않기 위해 교재 곳곳에 내용을 받아적고 휴대전화로 강연에 사용하는 파워포인트 화면을 촬영하는 등 강의 내내 귀를 쫑긋 세웠다. 한 40대 남성은 휴대전화로 안수남 세무사의 강연을 중간중간 동영상 촬영하는 모습도 보였다.

 

안수남 세무사는 이날 복잡한 양도·상속·증여세에 대해 해설하고 세금폭탄을 피하는 절세전략을 알기 쉽게 설명하는데 주안점을 뒀다. 딱딱하고 어려운 세법을 다뤘지만, 집중도가 높았다. 중간중간 던지는 위트와 함께 풍부한 사례로 세금폭탄을 맞은 사례나 절세전략을 설명하는 식으로 진행해서였다. 

 

안 세무사가 이날 A씨와 B씨가 2005년 취득한 같은 아파트단지 1세대1주택 재건축 주택을 2018년 각각 26억원, 27억원으로 양도했는데 양도세가 8천만원, 8억원으로 10배 차이난 사례를 들며 ‘관리처분인가일’을 반드시 알아야 한다고 설명하자, 청중들이 받아적는 손길이 빨라졌다.

 

이같이 차이가 난 이유는 취득시기가 사업시행인가일 전후로 달랐기 때문이다. 세법은 사업시행 인가 이전에 취득한 A씨는 주택을 취득한 것으로 보는 반면, 사업시행인가 이후에 취득한 B씨는 조합원 입주권을 취득한 것으로 봤다. 보유기간도 A씨는 취득일로부터 양도일로 13년으로 계산되지만 B씨는 2017년 준공일로부터 양도일로 10개월만 인정됐다.

 

안 세무사는 “지금은 사업시행인가일이 아니라 관리처분계획인가일이다”며 “재개발·재건축 집을 갖고 있다면 기존에 갖고 있던 집을 팔려면 관리처분계획인가일 전에 팔아야 된다”고 했다.

 

또한 “관리처분계획인가가 났다면 준공일 후에 팔아라. 준공 전에 팔아야 하다면 특약사항을 넣어 거래대금의 80%를 받고 판 뒤 (준공이) 떨어지고 나머지 20%를 받으면 ‘준공후 양도’가 된다”고 절세방안을 안내했다.

 

재개발·재건축 관련 “1주택자는 입주권을 사야 유리하다”는 꿀팁도 전했다. 안 세무사는 “1주택자가 1주택을 취득하면 3년내 처분해야 한다. 반면 1주택자가 1입주권을 취득한 경우라면 3년 이후에 팔아도 된다. 다만 3년 이후에 팔면 실거주 요건을 생각해야 한다”고 설명했다.

 

안 세무사는 “오피스텔, 별장, 애인은 ‘갖는 순간 골치 아프다’는 공통점이 있다”는 우스갯소리를 던지며 오피스텔의 세법상 주의점을 자세히 설명했다. 오피스텔은 취득세, 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 부가가치세, 양도소득세 등 세법상 용도 규정이 달라 매우 까다롭다.

 

이어 “15억원 다가구주택을 팔고 세금만 10억원을 낸 경우도 있었다”며 헷갈리는 다가구주택 비과세 요건을 자세히 설명하고 다가구주택을 팔기 전에 반드시 전문가의 검토를 받을 것을 당부했다.

 

반면 절세전략을 현명하게 살핀다면 세금 절감혜택을 받을 수 있다.

 

안 세무사는 특히 “(부동산 혼합거래에서) 계약서를 어떻게 적느냐에 따라 세금이 달라진다”며 세무사와 반드시 상담할 것을 강조했다. 그는 단독주택, 자경농지, 나대지를 50억원에 일괄양도한 사례를 들어 이를 일괄거래·기준시가 30%·감정평가 30% 어떻게 안분하느냐에 따라 양도소득세가 3억5천만원 차이가 났다고 예를 들었다. 주택은 1세대1주택 비과세, 자경농지는 감면되는 반면 나대지는 중과세가 되기 때문이다.

 

안 세무사는 절세팁으로 ‘상생임대주택’에 주목하라고 강조했다. 상생임대주택은 1세대1주택 2년 거주요건 면제, 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 면제 등 혜택을 받을 수 있다. 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년6개월 이상으로 2021년 12월20일부터 2026년 12월31일까지 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시해야 하며, 임대료 증가율이 5% 이내이면 해당된다.

 

“‘로또주택’인 감면대상주택을 확인하고 사전증여해서는 안된다“고도 말했다. 2000년12월31일 이전에 5호 이상 임대한 국민주택이 대상이다. 양도소득세 100% 감면, 1세대1주택 비과세 적용시 주택수 제외, 다주택자 중과세 적용시 중과세 제외 혜택을 받을 수 있다.

 

부동산을 팔아 ‘현금 후 증여’가 아닌 ‘증여 후 양도’하는 방법도 대표적 절세전략 고려사항 중 하나다.

 

구민들은 ”그간 궁금했던 세금에 대한 답을 알 수 있는 계기가 됐다“고 입을 모았다. 특히 ”사전증여를 비롯해 실무적인 꿀팁들로 알찬 강의였다“고 호평을 쏟아냈다.

 

한 70대 참석자는 ”유튜브에서 들은 사실이 잘못된 것을 알게 돼 너무 뜻깊었다. 생각보다 잘못 알고 있는 사실이 많았다“며 ”오늘은 재건축·재개발에 대한 내용이 많았는데 앞으로 상속·증여세에 대한 강의가 더 있었으면 한다“고 말했다.

 

설명회 이후에는 김서하·변윤수·정명환·최슬기·박천학 세무사가 동작구민들을 대상으로 1대1 세무상담에 나섰다.