종부세 제외대상 기존임대주택 요건
반드시 10년이상 임대한 주택만 종합부동산세 과세대상에서 제외되나?
답)그렇지는 않다. 일반적으로 10년이상 임대할 목적으로 매입해 보유하고 있더라도 다른 요건(주택수, 가액, 규모)이 모두 충족된 경우에는 종합부동산세 신고시 임대주택에 대한 합산배제 신청을 하면 당해 장기임대주택에 대하여는 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

또한 종합부동산세법 시행일(2005년1월5일) 현재 시·군·구에 임대등록신청을 한 임대사업자로서 2005년12월15일까지 관할세무서에 사업자등록을 한 자가 법 시행일이전에 이미 임대주택으로 등록한 국민주택규모이하의 주택('기존 임대주택'이라 함)으로써 시가표준액이 3억원이하인 주택을 2호이상을 5년이상 임대하는 경우에는 동일 시(특별시 및 광역시를 말함)도 소재 여부에 불구하고 주택분 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

□기존임대주택의 합산배제 요건
1. 기존임대주택
종합부동산세법 시행일(2005년1월5일) 현재 임대사업 등록을 해 임대하는 주택
2. 적용요건
○주택규모:국민주택 규모이하
○호수:2호이상
○임대기간:5년 이상
○주택가액:3억원이하 2005년6월1일 현재의 주택공시가액)
○동일 시(특별시 및 광역시)·도 소재 요건 비적용

종부세 제외대상 건설임대주택 요건
종합부동산세 합산배제되는 임대주택에는 매입임대주택과 기존임대주택뿐인가 ?
답)종합부동산세 합산배제되는 임대주택에는 매입임대주택과 기존임대주택 외에 건설임대주택이 있다.

장기임대 목적으로 건설한 전용면적 45평이하의 주택은 매년 과세기준일(6월1일) 현재 지방자치단체(시·군·구) 및 세무서에 주택임대사업자로 각각 등록한 후

①같은 시(특별시 및 광역시를 말함)도 지역내에 소재하는 2호이상의 주택을 임대할 목적으로 건설해 5년이상 임대하면서

②임대주택의 시가표준액(2호이상 임대를 개시하는 날 또는 최초 합산배제 신청년도의 과세기준일 현재 주택공시가격)이 6억원이하이고

③종합부동산세 신고기한(12월1일∼12월15일)에 건설임대주택에 대한 합산배제신청을 해야 종합부동산세 과세대상 주택에서 제외한다.

※시행 첫해인 2005년도에는 임대주택 등록 및 사업자등록은 2005년12월15일까지 가능하고, 과세기준일(2005년6월1일) 현재 6억원이하의 임대주택으로서 종합부동산세 신고기한에 합산배제신청을 해야 혜택을 받게 된다.

□건설임대주택의 합산배제 요건
1. 건설임대주택
○임대사업자가 임대를 목적으로 건설해 임대하는 주택
○주택건설사업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 임대사업자등록을 마치고 임대하는 주택
2. 합산배제요건
○전용면적 149㎡(45평)이하
○시가표준액이 6억원이하
○동일 시(특별시·광역시)·도에 소재하는 주택 2호이상을 5년이상 임대

합산배제 임대주택 수량 계산방법
종합부동산세 합산배제 대상이 되는 매입임대주택과 건설임대주택의 주택의 수를 계산하는 방법은?
답)종합부동산세 합산배제요건에 충족되기 위해서는 매입임대주택의 경우 5호이상, 건설임대주택의 경우 2호이상을 임대하는 주택이어야 한다.

주택의 수를 계산하는 방법은 광역자치단체(특별시·광역시·도)에 소재하는 주택별로 각각 합산해 계산하며, 다가구 주택의 경우 1구의 주택을 1호의 주택으로 봐 계산한다.

그러나 기존임대주택의 경우에는 2호이상의 주택이 동일 시·도 지역에 소재하지 않아도 된다

□주택의 수 계산사례
□합산배제요건을 충족하지 못하는 사례
○서울 4호, 경기 4호의 매입임대주택 보유한 경우
○서울 1호, 경기 1호의 건설임대주택을 보유한 경우
○경기 4호의 매입임대주택, 경기 1호의 건설임대주택, 강원 1호의 건설임대주택을 보유한 경우
□ 합산배제 요건을 일부 충족하는 사례
○서울 5호, 경기 4호의 매입임대주택 보유(서울 소재 5호 매입임대주택만 합산배제요건 충족)
○ 경기 3호 건설임대주택, 충남 1호 건설임대주택, 경기 2호 매입임대주택 보유(경기3호 건설임대주택만 합산배제요건 충족)
□ 합산배제 요건을 모두 충족하는 사례
○ 서울 5호 매입임대주택, 경기 2호 건설임대주택 보유
○ 서울 1호 기존임대주택, 경기 1호 기존임대주택 보유

합산배제 임대주택의 임대기간
합산배제임대주택의 임대기간 계산방법은?
답)종합부동산세 합산배제 대상인 임대주택의 임대기간 계산은 임대주택법 제6조의 규정에 의해 임대주택으로 시·군·구에 등록을 하고 5호(건설임대주택 및 기존임대주택의 경우에는 2호)이상의 주택 임대를 개시한 날부터 기산한다. 즉 임대유형별로 임대주택의 기본요건(규모, 호수, 가액, 지역, 임대기간)이 충족돼야 한다.

다만 건설임대주택과 매입임대주택으로서 임대개시일이 2005년1월5일이전인 경우에는 2005년1월5일부터 기산하며, 추가로 임대를 개시하는 주택이 있는 경우에는 당해 주택의 임대개시일부터 기산한다.

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합산배제주택의 종합부동산세 추징
장기임대주택에 대해 합산배제 신청을 했으나 차후 10년 이상 임대하지 못하고 중도에 매각시  불이익은?
답)10년(건설임대주택 및 기존임대주택은 5년)이상 임대하지 못하고 중도에 매각하게 됐을 경우에는 당해 임대주택과 매각으로 인해 임대주택 수량요건인 5호(건설임대주택 및 기존 임대주택의 경우에는 2호) 기준에 미달하게 된 임대주택분에 대해 그동안 종합부동산세 과세대상에서 제외돼 납부하지 않은 종합부동산세는 가산세를 포함해 추가로 납부하는 불이익이 따르게 된다.

□보충설명
1. 추징하는 세액 ( ① - ② )
①매 과세연도마다 당해 주택을 과세표준 합산 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액
②매 과세연도마다 당해 주택을 과세표준 합산배제 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액
2. 가산세 적용
납부불성실가산세만 적용하며 신고불성실가산세는 적용하지 않음
3. 사례:매입임대주택 5호를 2005년6월1일부터 임대하던 중 2009년5월31일 주택 1호를 양도한 경우
-양도주택 1호는 10년 임대하지 못했고, 1호의 주택을 양도함에 따라 나머지 4호의 주택도 5호 기준에 미달하게 되므로 종전에 합산배제 신청한 년도분 모두 추징