종합부동산세 산출세액
종합부동산세 산출세액 계산과정은 특이하다는데?
답)그렇다. 종합부동산세의 산출세액 계산은 다른 국세와 상이한 점이 있다. 주택분의 경우 종합부동산세 산출세액은 과세표준에서 세율을 적용해 계산(구간별 누진공제 적용)한 금액에서 1차로 지방자치단체(시·군·구)에서 부과된 재산세액 중 199만원(이때 재산세가 탄력세율*1)이 적용됐다면, 표준세율*2)에 의해 계산된 재산세액)을 초과해 납부한 재산세액과 세부담 상한(전년도 보유세 부담액의 150% 한도)을 적용해 그 상한액을 초과하는 금액을 차감한 후의 세액이 주택분 종합부동산세 산출세액이 된다.

*1)탄력세율:조례에서 정하는 바에 따라 시장·군수가 표준세율의 100분의 50의 범위안에서 가감조정한 세율
*2)표준세율:지방자치단체가 지방세를 부과할 경우 통상 적용해야 하는 세율

재산세 초과세액
주택분 재산세로서 부과된 세액중 199만원을 초과해 납부한 세액을 종합부동산세액에서 차감하는 이유는?

주택분 종합부동산세 산출세액 계산 구조
인별 주택분 재산세 과세표준의 합계액
- 4억5천만원
=주택분 종합부동산세 과세표준
×세율(0.01, 0.02, 0.03 초과누진세율)
=주택분 종합부동산세액
-199만원을 초과해 부과된 재산세액
-세부담 상한액을 초과하는 종합부동산세액
=주택분 종합부동산세 산출세액

답)주택분 재산세는 과세표준 구간별(4천만원이하, 1억원이하, 1억원초과) 3단계 초과누진세율(0.15%, 0.3%, 0.5%)을 적용해 세액을 산출한다. 그러나 주택분 종합부동산세는 재산세 과세표준 기준으로 4억5천만원을 초과하는 구간(5.5억원이하, 45.5억원이하, 45.5억원초과)에 대해 3단계 초과누진세율(1%, 2%, 3%)을 적용해 과세하므로, 만일 재산세 199만원(재산세 과세표준 4억5천만원에 해당되는 재산세액)을 초과해 납부된 세액을 공제하지 않으면 4억5천만원초과 구간에 대해서는 종합부동산세와 재산세가 이중과세되는 문제가 발생된다. 즉 종합부동산세 과세구간에서는 보유세 중 기과세된 재산세와의 이중과세를 회피하기 위해 199만원을 초과해 납부한 재산세를 추가적으로 차감하는 것이다.

종부세 제외대상 장기매입임대주택 요건
매입해 장기임대하는 주택도 종합부동산세 과세대상에 포함되나?
답)개인이나 법인이 장기임대 목적으로 매입한 국민주택규모이하의 주택은 매년 과세기준일(6월1일) 현재 지방자치단체(시·군·구) 및 세무서에 주택임대사업자로 각각 등록한 후

①같은 시(특별시 및 광역시를 말함)·도 지역내에 소재하는 5호 이상의 주택을 임대할 목적으로 매입해 10년이상 임대하면서

②임대주택의 시가표준액(5호이상 임대를 개시하는 날 또는 최초 합산배제신청년도의 과세기준일 현재의 주택공시가격)이 3억원이하이고

③종합부동산세 신고기한(12월1일∼12월15일)에 장기임대주택에 대한 합산배제 신청을 해야 종합부동산세 과세대상 주택에서 제외한다.

※시행 첫해인 2005년도에는 임대주택 등록 및 사업자등록은 2005년12월15일까지 가능하고, 과세기준일(2005년6월1일) 현재 3억원이하의 임대주택으로서 종합부동산세 신고기한에 합산배제신청을 해야 혜택을 받게 된다.

※보충설명
1. 임대주택 등록요건(임대주택법 시행령 제6조):단독주택 2호, 공동주택 2세대이상 임대
2. 임대를 개시하는 날:5호이상 임대주택 등록하고 임대를 개시하는 날
3. 국민주택규모(주택법 제2조제2호)
○일반적인 경우:1세대(호)당 주거전용면적이 85㎡이하
○서울 및 수도권을 제외한 읍·면지역:주거전용면적이 100㎡이하
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■ 자료제공=국세청 종합부동산세과