종합부동산세 도입배경과 취지
보유세인 종합부동산세를 국세로 신설하게 된 배경과 취지는?
1. 보유세의 개념
○과세대상으로 하는 특정자산을 보유한 사실에 대해 과세하는 조세를 보유세(保有稅)라하고, 보유 중인 자산의 순자산(특정기간의 총자산-총부채)이 아닌 특정시점의 자산 보유사실 자체에 따라 과세되는 점에서 순자산에 대해 과세하는 부유세(富裕稅)와는 성격이 다르다.
2. 종전 보유세의 문제점
○부동산 거래세(등록세, 취득세, 양도소득세 등) 부담에 비해 낮은 보유세(재산세, 종합토지세 등) 부담으로 부동산을 과다 보유하려는 경향이 발생하고
○면적 기준에 의한 과세방식으로 인해 부동산 가격이 비싼 수도권과 지방간 세수의 불균형이 심화됐을 뿐만 아니라
○또한 경제적 실질에 맞지 않는 과세표준 산정방법이나 비합리적 세율체계 등으로 인해 보유세 부담의 불형평 문제가 심각한 수준에 이르게 됐다.
3. 현행 보유세의 특징
○보유세제의 개편에 따라 거래세 비중을 줄이면서 보유세를 강화해 재산가액에 상응하게 과세할 수 있도록 토지·건물의 평가에 있어 실제 거래가액(시가)를 반영해 평가하고, 주택의 경우에는 토지와 건물이 통합돼 거래가 형성되는 점을 감안해 이를 통합평가해 통합과세토록 했다. 그러나 보유세제 개편에 따라 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해 복잡하고 급격한 누진세율체계를 단순화하고 세율은 전반적으로 인하했으며 세부담 상한을 둬 전년도 보유세 부담의 50%이상 증가하지 않도록 안전장치를 마련했다.
○과세체계는 주택 및 토지의 과다 보유자에 대해서는 보유세를 이원화해 1차로 시·군·구에서 낮은 세율로 지방세인 재산세를 부과하고, 부동산 과다보유자에 대해서는 2차로 국가에서 높은 세율로 국세인 종합부동산세를 과세토록 했다.
4. 보유세 기대효과
○부동산 가격에 상응하게 세금을 부담함으로써 세부담의 공평성을 확보하고
○보유세 부담을 정상화함으로써 과다보유를 억제하고 부동산가격 안정과 서민주거 안정을 도모하며
○국세로 징수한 종합부동산세를 재정이 취약한 지방자치단체에 우선 배분해 지역균형발전을 이루도록 했다.
종합부동산세 특징
종합부동산세의 역할 및 종전의 보유세와의 차이점은?
□종합부동산세의 역할
○종전의 보유세(재산세 및 종합토지세) 부담의 불형평 문제를 해소하기 위해 부동산 보유세제를 개편해 부동산의 실제가격에 상응하는 세금을 부담함으로써 납세자간 보유세 부담의 공평성을 확보하게 되고
○부동산 과다보유자에게는 고율의 세율로 종합부동산세를 부과함으로써 보유세 부담을 정상화해 투기적인 부동산 과다보유를 억제하고 부동산 가격안정을 도모하며
○국세로 징수한 종합부동산세를 재정이 취약한 지방자치단체에 우선 배분해 지역균형발전을 이루도록 한다.
○또한 세부담상한제의 실시로 세부담의 급격한 증가를 방지해 보유세 강화에 따른 조세마찰을 줄이면서, 일정기준의 장기임대주택 등에 대하여는 종합부동산세를 부과하지 않음으로써 서민주거 안정화에도 기여할 것으로 본다.
□종전 보유세와의 차이점
○보유세제의 개편에 따라 종전에 주택과 건물에 과세되던 건물분 재산세와 토지에 과세되던 종합토지세를 통합해 재산세로 과세하며, 주택과 그 부속토지에 대하여는 통합평가해 통합과세하게 됐다. 보유세의 과세체계는 과세대상 재산을 보유하고 있는 자에게는 먼저 3단계의 낮은 세율로 지방세인 재산세가 부과된 후, 주택과 토지(분리과세대상 토지 제외)의 보유자 중 기준금액을 초과해 보유하는 자에 대하여는 3단계의 높은 세율로 국세인 종합부동산세가 과세되며 구체적인 차이점은 표<보유세제의 비교>와 같다.
보유세제의 비교
구 분 | 종 전 | 현 행 | ||
재산세 | 종합토지세 | 재산세 | 종합부동산세 | |
과세대상 | 건축물 | 토지 | 주택토지 | 주택토지 |
납세 | 6.1 현재 재산 소유자 | 6.1 현재재산 소유자 | 6.1 현재 재산 소유자 | |
과세권자 | 재산 소재지 관할시장·군수·구청장 | 재산 소재지 관할시장·군수·구청장 | 주소지 관할세무서장 | |
과세방법 | 물건별 과세 | 과세대상 유형별 전국합산 세액계산 | 주택(부속토지):물건별 통합과세 | 인별 전국 합산 과세 |
과세표준 | 시가표준액 | 개별공시지가×면적×적용비율(전국 평균 39.2%) | ①(공시가액 등×50%) | 주택 : ①-4.5억원 |
세율 | 주택:6단계 누진세율 | 토지(종합, 별도):9단계 누진세율 | 주택 | 주택 |
납부기한 | 7월16일∼7월31일 | 10월16일∼10월31일 | 주택: | 12월1일∼12월15일 |
징수방법 | 보통징수(부과징수) | 보통징수(부과징수) | 신고·납부 | |
세부담 | 해당없음 | 직전년도 세액상당액의 150% | 전년도 세액 상당액의 150% | |
과세대상
종합부동산세 과세대상은 ?
답)종합부동산세는 지방세법상 재산세 과세대상 부동산 중 주택(주거용 건물)과 종합합산 과세대상 토지, 별도합산 과세대상 토지를 과세대상으로 한다.
※별장, 사업용 건축물 등은 종부세 과세 제외
위에 해당하지 아니하는 사업용 건축물(골프장 및 고급오락장용 건축물 포함)·분리과세대상 토지·선박·항공기 등은 재산세 과세대상이지만 가액에 불문하고 종합부동산세 과세대상에는 해당되지 않는다.
또한 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서 또는 위락의 용도로 사용되는 별장은 주택의 범위에는 해당하지만 지방세법상 재산세를 부과함에 있어 고율의 단일세율(4%)로 부과하므로 종합부동산세 과세대상에는 해당하지 않는다.
재산세 및 종합부동산세 과세대상 여부
재산세 과세대상 | 종합부동산세과세대상여부 | 비 고 | |
주 택(부속토지 포함) | ○ | 별장 제외 | |
토 지 | 종합합산과세 | ○ |
|
별도합산과세 | ○ |
| |
분리과세 | × |
| |
건축물(시설물, 지상정착물 포함) | × |
| |
선박·항공기 | × |
| |
부동산을 어느 시점에 보유해야 종합부동산세를 부담하는가?
답)과세대상 부동산을 매년 6월 1일 현재 보유하고 있는 개인 또는 법인은 재산세 및 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
따라서 기존에 과세대상 부동산을 보유하고 있는 자는 6월1일 이전에 양도해야 당해 연도 양도한 부동산에 대한 재산세 및 종합부동산세가 부과되지 않으며, 새로 과세대상 부동산을 취득하려는 자는 6월2일이후 취득하여야 취득하는 년도에는 재산세 및 종합부동산세가 부과되지 않는다.
1. 양도 및 취득시기
:잔금청산일과 등기(등록)일 중 빠른날
사례1)잔금청산일은 2005년5월31일이고 등기접수일은 2005년6월2일인 경우 양도 및 취득시기는 잔금청산일인 2005년5월31일이며
사례2) 잔금청산일은 2005년6월2일이고 등기접수일은 2005년5월31일인 경우 양도 및 취득시기는 등기접수일인 2005년5월31일임
2. 과세기준일(매년 6월1일)에 매매에 의하여 취득시기가 성립한 경우 매수자를 납세의무자로 함(행자부 운용세칙 234-9-2)
납세지
재산세와 종합부동산세의 납세지는 동일한가 ?
답)재산세는 지방자치단체(시·군·구)에서 관내 소재하는 부동산에 대해 부과를 하는 것으로 납세지는 당해 과세대상 부동산 소재지가 된다.
종합부동산세의 납세지는 개인의 경우 납세의무자의 주소지(주소지가 없는 경우 거소지) 법인 또는 단체인 경우 본점소재지(주사무소 소재지, 국내사업장 소재지 등)가 되므로 납세지가 서로 다르다.
그 밖의 종합부동산세 납세지
납 세 의 무 자 | 납 세 지 |
법인으로 보지 아니하는 단체(종중, 동창회, 친목단체 등) | 대표자 또는 관리인의 주소지(거소지) |
비거주자 | 국내사업장의 소재지 - 국내사업장이 없는 경우 국내원천소득이 발생하는 장소 |
법인으로 보는 단체 | 당해 단체의 사업장 소재지 |
외국법인 | 국내사업장의 소재지 - 국내사업장이 없는 경우 국내원천소득이 발생하는 장소 |
공동소유
부부 공동명의로 부동산을 보유하면 종합부동산세 부담을 줄일 수 있을까 ?
답)종합부동산세는 인별로 보유하고 있는 부동산을 합산하여 과세하게 되므로 보유하고 있는 당해 부동산을 부부 공동명의로 보유하게 되면 개인별 보유지분에 해당되는 가액을 기준으로 종합부동산세 과세대상 여부를 판단할 뿐만 아니라 초과누진세율 과세체계에 따른 낮은 세율을 적용 받게 되므로 종합부동산세의 부담을 줄일 수도 있다.
그러나 종합부동산세 부담을 줄이기 위해 기존 단독명의의 부동산을 부부 공동명의의 부동산으로 이전하는 과정에서 증여세 및 취득세, 등록세 등이 부과돼 오히려 세부담이 증가될 수도 있게 된다.
따라서 과세대상 부동산을 공동명의로 전환하는 목적이 종합부동산세 부담을 완화하기 위한 것이라면 장·단기적으로 세부담을 비교해 공동명의로의 전환 여부를 결정하는 것이 필요할 것이다.
위헌여부
종합부동산세는 동일 부동산에 대해 지방세와 국세로 이중과세하게 되어 종전의 토지초과이득세와 같이 위헌은 아닌지 ?
답)종전 토지초과이득세에 대한 헌법불합치 판정 이유는 중복과세의 문제가 아니라 토지초과이득세가 과세됐던 토지의 양도시 토지초과이득세의 일부만을 양도소득세에서 공제하였기 때문이지만 종합부동산세는 시·군·구에서 과세된 재산세액을 전액 공제하므로 중복과세의 문제는 발생하지 않는다.
종전 보유세제(재산세와 종합토지세)는 면적기준에 의해 과세하였으나 아래의 사례와 같이 가격은 비슷하더라도 면적이 큰 주택의 세부담이 훨씬 많아지는 불형평 문제가 발생했다.
종합부동산세는 이러한 문제점을 시정하기 위해 신설되는 세목으로 부동산 가격에 상응하는 세금을 부과하여 부동산 과다 보유를 억제함으로써 부동산 가격의 안정을 도모하고, 징수한 종합부동산세를 재정이 취약한 지방자치단체에 우선 배분하므로서 지역의 균형발전을 지원하게 된다.
보유세제 부담의 불형평 사례
가격이 비슷하더라도 지방소재 면적이 넓은 아파트가 더 많은 세부담하는 사례
-분당 우성아파트 17평형(기준시가 1억 5천만원, 부담세액 5만 6천원)
-충주 삼일아파트 75평형(기준시가 1억 4천만원, 부담세액 24만 9천원)
종합부동산세 - 주택
주택의 의미
종합부동산세 과세대상이 되는 주택이란 ?
답)종부세 과세대상 주택이란 과세기준일(6월1일) 현재 주거용으로 사용되고 있는 건물을 말하며, 일반적으로 사무실용으로 사용되는 오피스텔의 경우에도 실제 주거용으로 사용하고 있으면 주택에 포함된다.
따라서 단독주택(다가구주택 포함), 공동주택(다세대주택, 연립주택, 아파트), 주상복합건물 중 실제 주거용으로 사용되는 건물 등은 종합부동산세가 과세되는 주택에 해당한다. 다만 과세기준일(6월1일) 현재 인별로 전국에 보유한 주택의 공시가액을 합한 가액이 9억원을 초과하는 경우에만 종합부동산세가 과세된다.
주택의 구분 - 건축법시행령 별표1
구 분 | 주택종류 | 요 건 |
단독주택 | 단독주택 |
|
다중주택 | 건축연면적 330㎡(100평) 이하 | |
다가구주택 | 동당 건축연면적 660㎡(200평) | |
공 관 |
| |
공동주택 | 아파트 | 5층 이상 |
연립주택 | 동당 건축연면적이 660㎡ | |
다세대주택 | 동당 건축연면적 660㎡ | |
기숙사 | 공동취사 구조이나 독립주거 형태 아닌 주택 |
별 장
별장은 종합부동산세 과세대상에 포함되나 ?
답)개인이 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서 또는 위락 등의 용도로 사용되는 별장(법인이 보유하고 임원 등이 사용하는 별장 포함)은 고율의 단일세율(4%)로 재산세를 부과하므로 종합부동산세는 과세되지 않는다.
다만 별장용 건축물의 부속토지의 경계가 명백하지 아니할 때에는 건축물 바닥면적의 10배이내에 해당하는 토지만 당해 별장용 건축물의 부속토지로 봐 별장분 재산세(4%)를 부담하게 되며 10배를 초과하는 토지에 대하여는 토지현황에 따라 토지분 재산세 및 토지분 종합부동산세 과세여부를 판단하게 된다.
자료제공 = 국세청 종합부동산세과
