황재성(黃在性) 세무사


부동산 투기, 조세 및 강제집행의 면탈과 기타 각종 탈법행위 수단으로 성행되고 있는 사이비신탁인 `부동산명의신탁'에 대한 부정적 선입관으로, 신탁법에 의한 부동산신탁도 위탁자의 탈법행위 수단으로 악용될 것을 우려하여, 국세청이 부동산신탁사업자등록증을 위탁자의 명의로 교부하고 있다.

이 것이 다음과 같은 문제점을 야기시켜 부동산신탁사업발전의 장애요인이 되고 있다.
특히, 위탁자로부터 신탁받은 토지위에 부동산신탁회사가 건물을 신축해 분양·임대하는 `처분신탁'의 경우에도 위탁자명의로 사업자등록을 하게 됨에 따라, 부동산신탁회사의 사업자등록과는 별도로 위탁자의 수(數)만큼 전국에 걸쳐 수천개의 부동산신탁사업자등록을 하여야 하고, 이로 인하여 신탁기간중 신탁한 부동산에 대하여 일체의 거래행위를 하지도 않는 위탁자의 명의로 세금계산서를 발행하고 교부받게 되어, 거래행위의 실상과 괴리된 세금계산서를 발행하고 교부받도록 하는 우(愚)를 범하고 있다.

또한, 사업자등록증을 위탁자명의로 교부함에 따라, 수탁자인 부동산신탁회사가 부동산신탁사업을 잘 수행하고 있는 경우에도, 신탁기간중에 신탁한 부동산에 대하여 일체의 거래행위를 하지도 않는 위탁자의 부도시에는 부동산신탁사업을 중단해야 하는 결과까지도 초래하고 있다.

뿐만 아니라, 신탁재산의 관리 처분 멸실 훼손 기타 사유로 신탁기간중에 발생하는 부가가치세환급세액청구권 보험금청구권 손해배상청구권 손실보상청구권 등도 외형상 사업자등록을 하고, 세금계산서를 발행·교부받는 위탁자의 것으로 보이게 되어, 신탁기간중에도 위탁자 일반채권자들이 위 청구권 등을 압류하고, 세무서장도 위 청구권 등을 압류하여 신탁이전에 발생한 체납국세에 충당하게 됨으로써, `신탁재산의 관리 처분 멸실 훼손 기타 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다'는 신탁법 제19조의 규정과 `신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매를 할 수 없다'는 신탁법 제21조의 규정을 유명무실하게 하여, 부동산신탁사업을 근본적으로 할 수 없게 하는 장애요인으로 작용하고 있다.

부동산신탁사업자등록증을 수탁자의 명의로 교부해야 한다. 이유는 다음과 같다.
첫째, 신탁법의 규정에 의한 부동산신탁의 경우에는, 위탁자로부터 수탁자에게로 소유권이전등기가 되고, 신탁기간중 신탁받은 부동산에 대한 관리 처분 기타 신탁사업을 수탁자가 전부 수행하므로, 외형상·실질상 부동산신탁사업의 주체인 수탁자명의로 사업자등록증을 교부함이 실질과세의 원칙과 사업자등록증제도의 취지에도 부합된다.

둘째, 부동산신탁회사가 '91.4.13 최초로 인가받아 부동산신탁사업을 하기 위하여, 처음으로 사업자등록신청을 했을 때, `신탁'과 `위탁매매'의 경우 다같이 `위탁자'와 `수탁자'라는 용어가 사용되고 있어, 세무서 담당직원이 부동산신탁사업자등록증을 위탁매매의 경우와 마찬가지로 위탁자의 명의로 신청토록 한 것이 지금까지 계속되고 있지만, `신탁'은 그 법률적 성질이 `위임'인 `위탁판매'와는 다르다. 위탁매매인은 서로 모르는 당사자간의 거래가 신속하게 성립되도록 `주선행위'를 하는 보조자이며, 그 거래행위의 효과가 바로 위탁자에게 귀속되지만, 부동산신탁의 수탁자는 주선행위만을 하는 보조자가 아니라, 신탁재산에 대한 모든 관리 처분 기타 수탁사무를 직접 수행하는 자이며, 그 행위의 효과는 신탁기간중에는 수탁자에게 귀속되었다가 신탁종료시에 정산하는 점에서 그 법률관계가 다르다.

셋째, `부동산실권리자명의등기에관한법률'이 '95.3.30 제정됨에 따라, 부동산명의신탁은 무효이고 금지·처벌대상이 되었다. 그럼에도 불구하고, 탈세 등의 목적으로 부동산신탁을 한 경우에는 국세징수법 제30조 및 민법 제406조제1항의 규정과는 달리 `수탁자의 악의'를 요건으로 하지 않는 신탁법 제8조의 규정에 의거 `사해신탁'의 취소청구를 하면 됨으로, 이제는 신탁법에 의한 부동산신탁이 부동산소유자의 투기 탈세 기타의 탑법행위 수단으로 악용될 것을 우려하여 부동산신탁사업자등록을 위탁자의 명의로 할 필요성도 없게 되었다.

넷째, `금전신탁'과 `부동산신탁'은 다같은 신탁임에도 불구하고, 금전을 은행이나 투자신탁회사에 신탁한 경우에는 위탁자의 명의로 사업자등록을 하도록 아니하면서, 부동산을 신탁한 경우에는 부동산신탁회사의 사업자등록과는 별도로 다시 위탁자마다 사업자등록을 하도록 하는 것은 상호모순이다.

이상에서 밝힌 이유로, 신탁재산의 모든 관리 운용 처분 기타 신탁사무를 수행하는 부동산신탁회사의 사업자등록만으로 부동산신탁사업을 하도록 하는 것이 실질과세의 원칙과 신탁의 법리에도 부합되며, 위탁자 명의로 사업자등록을 한 때에 발생하는 거래행위의 실상과 세정의 괴리현상도 해소할 수 있다는 것을 다시 한번 강조한다.