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구독하기 2025.07.05. (토)

복잡한 양도세 절세방안

최근 40여년간 공직생활을 하셨고 그중 10여년은 지방자치단체장을 역임하시고 명예롭게 퇴임하신 선배께서 세무상담을 해오셨다.

30년 전 도시 중심에 있던 집을 팔아 그 당시 변두리에 해당하는 강남으로 집을 넓혀 이사하면서 약간의 차액이 남아 더 변두리 뒷골목에 140여평의 땅을 사놓았다고 한다.

40여년의 공직생활을 마치고 나니 집 한채와 140여평의 땅이 전 재산이 되어 노후대책으로서 그 땅 활용방안을 나름대로 여러 인맥을 통해 알아보신 후 어떻게 그 땅을 처분하면 세금을 합법적으로 적게 내고 나머지 대금으로 노후설계를 할 수 있느냐는 상담이었다.

필자도 근 38년을 세무상담이나 세법해설 강의를 해왔지만 주로 기업에 관련된 세무상담이었고 개인의 양도소득세 관련 상담은 빈번하지 않았고 또 양도세 관련 규정의 개정이 빈번해 관련규정과 유권해석들을 챙기며 세액을 계산해 보며 필자도 놀라지 않을 수 없었다.

140여평의 땅을 21억원에 판다고 가정했을 경우 무려 12.06억원의 세금(양도세 60%, 주민세 6% 합계 66%)이 계상돼 근 30년간 보유했던 땅을 21억원에 팔고 남는 금액이 8억9천400여만원밖에 남지 않는다고 하니 살고 있는 집을 제외하고 유일한 재산인데 그걸 팔아 남은 여생 설계를 하려 했는데 어떻게 세금이 그렇게 많을 수 있느냐 하며 세율 적용이나 계산이 잘못된 것 아니냐고 의문을 제기해 왔다.

물론 일반 자산에 적용되는 양도소득세율은 최저 9%부터 최고 36%의 4단계 초과 누진세율이고 이에 주민세 10%가 부과되니 과세표준 전액에 대해 최고 세율이 적용된다 해도 39.6% 인데 이 건의 경우에는 2005년12월31일 신설돼 2006년1월1일 이후 양도분부터 적용하는 비사업용 토지(소득세법 제 104조의 3)에 해당돼 세율이 60% 단일세율이 적용될 뿐만 아니라 30년 가까이 보유했음에도 불구하고 장기보유특별공제도 받지 못하기 때문에 예정신고납부세액공제(산출세액의 10%)를 받음에도 불구하고 매각금액의 약 57.4%가 세금으로 나가게 된다.

이러한 사실을 모르고 덜컥 매매계약을 했더라면 꼼짝없이 그 큰 세금을 부담하지 않을 수 없었다. 복잡한 현행 양도소득세 관련규정상 절세방안은 없는지 검토해 본 결과 해당 토지에 근린생활시설(상가 등) 이나 주택을 건축해 2년이 경과한 후 매각한다면 부담세금(주민세 포함)이 4억9천400여만원으로 줄어들게 된다.

무려 7억 천100여만원이 줄어들게 된다. 물론 이렇게 부담세금을 줄이려면 근린생활시설 또는 업무용 시설을 신축할 경우 건축물의 시가표준액(지방세 과세를 위해 산정한 가액)이 당해 건축물 부속토지의 시가 표준액(공시지가)의 3%이상이어야 하고 건축물 바닥면적이 당해 부속토지 면적의 4분의 1 이상이어야 하며 이러한 요건을 2년 이상 유지하여야 하며 주택을 신축할 경우에는 1세대2주택 또는 3주택에 해당하지 않아야 하며 주택정착면적이 주택바닥면적의 5배를 초과하지 않아야 하고 2년 이상 보유해야 한다.

다만 1세대2주택 또는 3주택에 해당하는 경우에도 소득세법과 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 한 사업자가 임대주택으로 등록해 임대하는 장기임대주택인 경우에만 중과세 대상에서 제외될 수가 있다.
 

 

또한 1세대3주택에 해당하는 주택  여부를 판정함에 있어서 다가구주택이나 다세대주택을 신축할 경우 주택 수의 계산방법도 유의해야 하고 복합건물의 주택 수 계산도 유의해야 한다. 또한 근린생활시설 위에 주택을 신축해 근린생활시설은 임대하고 주택은 직접 거주하는 경우에도 다른 주택이 있다면 1세대 2주택에 해당돼 중과세를 피할 수 없음을 유의해야 한다.

 

이번 상담을 하면서 참으로 양도소득세 관련규정이 복잡다기하고 지방세법 등 여러 법조문을 인용하고 있어 세법에 대한 전문지식이 있는 전문가도 쉽게 이해할 수 없고 정확한 답을 구하기 어려워 해당 납세자가 많은 양도소득세 관련규정을 좀더 단순화하고 이해하기 쉽게 규정해 주기를 바라고, 위의 사례에서와 같이 복잡한 관련규정을 잘 활용하면 세금부담이 대폭 줄어들고 그렇지 않을 경우에는 큰 부담을 하게 되는 형평성의 문제도 개선됐으면 한다.

 

※본면의 외부기고는 本紙 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

 



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