부동산 가격안정화를 위한 부동산세제에 대해 논란이 많다. 종합부동산세의 세대별 합산과세, 양도세 중과 등 문제점과 개선 목소리가 높다. 이와 관련, 현행 부동산세제 문제점과 개선방안에 대한 정책 연구리포트를 연재한다.<편집자 주>

우리나라 부동산세제의 문제점

고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지하고, 양도소득세를 중과함으로서 부동산투기를 억제하고 서민의 주거안정을 기하기 위해 부동산제도를 개혁하였다.

재산보유세의 성격은 수익세로서. 저량상태(소득 중 소득세가 과세된 잔액으로 구성)의 재산에 대하여 반복적 주기적으로 과세하는 성격을 지니고 있다.

따라서 재산의 가치로 표현되는 처분권 및 이용권이 납세자의 수중에서 계속 유지되는 범위안에서 허용되어야 하며, 재산의 원본이 침해되어서는 아니 된다.(최명근, 재산보유과세의 재산원본과세의 금지)

그러나 지금의 2주택이상자와 비사업용 토지 소유자는 보유과세를 감당할 수 없어 부동산을 처분하려고 하여도 양도소득세를 지나치게 중과함으로서 재산의 원본이 침해되어 처분이 불가능하며, 1주택 소유자의 경우에는 오직 주거용으로만 사용하고 있음에도 명목상의 주택가격이 상승하였다 하여 종합부동산세를 부가함으로서 저소득층의 서민이나, 소득이 없는 연로자, 은퇴자, 장애인 등은 채무로 세금을 납부하거나, 생계나 자녀의 통학거리를 무시하고 세금 때문에 주택을 처분하고 강제로 이주해야 하는 문제들이 발생하고 있다.

가. 종합부동산세

○ 은퇴자, 고령자, 장애인 등과 소득이 적은 영세민 중에서 오래전부터 1주택을 소유하고 실제거주하고 있는 은마아파트 34평형의 경우, 매년 기하급수적으로 증가하는 세금을 부담하기 위해서는 소득이 없는 자는 빚을 내어 세금을 납부하거나, 생활비의 상당부분을 세금으로 납부하여야 한다.

○ 평생을 근로소득자로 일하다 퇴직한 자가 유리알 같은 근로소득세를 납부하고 취득한 실제 거주하는 1주택에 대해 과세함으로서 거주하는 주택을 매년 일부분 잘라서 납부해야 하는 이중과세의 문제가 있다.

○ 법 제10조의 세부담 상한 300%는 세부담의 급격한 증가를 방지하기 위한 규정이므로 전년도에 실제 부과된 주택에 대한 세액으로 계산하여야 함에도, 지방세법 제188조제3항의 규정에 의하여 감액된 세액까지 포함하여 계산함으로서 상한선을 적용받는 납세자는 감액된 재산세까지 종합부동산세로 추가납부하고 있으며, 부부합산과세의 경우에는 2005년 이전에 부과되지 아니한 종합부동산세까지 부과한 것으로 보고 그 세액에 300%를 적용하고 있으므로 수십배로 증가한 경우도 있다.

그러므로 다주택을 소유한 연로자 A씨는 부동산 소유에 변동이 없이 2004년은 재산세 180만원, 2005년은 재산세와 종부세 합계 410만원, 2006년은 재산세와 종부세 합계 1천616만원, 2007년은 재산세와 종부세 합계 4천300만원이 부과되어 3년만에 약 24배가 증가하여 세부담 상한선 300%는 아무런 의미가 없으며, 세금폭탄이라 할 수 있을 정도로 증가하고 있다.

○ 부채로 취득한 주택의 경우에는 실질재산이 적거나 없는데도 같은 기준으로 과세되고 있다.

○ 공시지가, 공동주택가격, 개별주택가격의 평가에 있어서 가액뿐만 아니라 실제 사용용도를 부정확하게 판정함으로서 부당한 과세가 많으나 부과와 평가기관이 다르며, 납세자는 전문성이 부족하여 권리구제가 어렵다.

○ 부동산정책에 의해 양도세를 감면하면서 국가에서 권장했던 조세특례제한법의 미분양주택과 신축주택까지 합산하여 과세하는 것은 국가 시책에 적극 협조한 자를 징벌로 다스리는 것이다.

○ 과세된 소득이나 상속·증여로 취득한 부동산은 과세하고, 같은 자금으로 고가의 미술품, 금이나 주식으로 취득하여 보유하면서 증가되는 재산에 대해서 부과하지 않는 것은 형평이 맞지 않는다.

○ 임대소득이 많은 임대사업자의 부동산은 가격의 전가를 염려하여 낮은 세율로 과세하면서, 소득이 없는 1주택자에게 과세하는 것은 형평이 맞지 않는다.

IMF 이후 큰 자본을 가진 부동산업자가 대형 업무용 빌딩을 저렴한 가액으로 취득하여 최근 엄청난 양도차익을 보고 양도한 것은 일반세율을 적용하고 있다.

○ 토지의 과다보유를 억제하여 지가를 안정시키고 효율적 이용을 위해서 '90년 종합토지세를 실시하기 전까지는 주거용 토지가 1천650㎡ 초과하면 7%(건축물 재산세 별도)의 재산세를 중과하였으며, 2005년 종합부동산세를 실시하기 전까지는 개인의 모든 토지를 종합하여 시가표준액이 50억원을 초과하면 5%의 종합토지세를 부과하고, 건물가액이 4천만원을 초과하면 7%의 재산세를 중과하였다.

그러나 현행의 종합부동산세는 토지와 건물을 합하여 14억원 초과 94억원 이하는 2%을 부과함으로서 대재산가의 호화로운 단독주택에 대해서는 세금이 별로 증가되지 아니하고, 중산층이 보유하는 토지지분이 적은 APT만 크게 증가되었다.

○ 혼인 전에 각자 취득한 주택을 세대합산하여 과세함으로서 혼인하지 않은 자와 형평이 맞지 아니하며, 이를 회피하기 위해 위장이혼이 급증하고 있으며, 이들 중에는 위장이혼이 계기가 되어 실지로 이혼하는 사례가 발생하여 가정을 파괴하는 사회적 문제가 되고 있다.

또한 증여재산의 경우에는 고율의 증여세를 과세한 후에 다시 합산하여 과세하는 것도 문제가 있다.

○ 이주를 위해 취득한 일시적 2주택자가 6월 이전에 잔금기일이 도래하는 경우 종합부동산세를 피하기 위해 고의적으로 잔금납부를 6월1일 이후로 미루는 사례도 흔히 있다.