1. 금년 5월중에 양도소득세 확정신고·납부를 해야 하는 사람은 누구입니까?

 

 

○ 확정신고 납부 대상자는 2006.1.1~12.31 기간 중에 부동산(토지·건물), 대주주가 양도하는 상장·코스닥주식, 비상장주식, 골프회원권, 아파트분양권 등을 양도한 사람이며

 

- 금년 5월 1일부터 5월 31일 사이에 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 양도소득세 확정신고·납부를 해야 합니다.

 

 

○ 다만, 아래의 경우에 해당되면 이번에 확정신고를 할 필요가 없습니다.

 

- 1세대 1주택 등 양도세 비과세대상 자산을 양도한 경우

 

- 부동산 등 자산을 양도한 날이 속하는 달의 말일(주식은 분기 말일)부터 2월 이내에 양도세 예정신고를 한 경우

 

-부동산, 주식 등 자산을 양도한 것에 대하여 세무서로부터 이미 결정통지나 납세고지서를 받은 경우 등

 

※ 당해연도에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 합산하여 신고하지 아니하여 산출세액에 변동이 있는 경우에는 확정신고를 해야 함

 

 

2. 양도소득세 확정신고·납부는 어떻게 하는 것입니까?

 

 

○ 이번에 확정신고·납부를 해야 할 납세자는

 

-｢양도소득과세표준신고및자진납부계산서｣를스스로 작성하여 증빙서류와 함께 양도자의 주소지 관할세무서에 우편으로 발송하거나 관할세무서 민원봉사실에 직접 제출하고

 

-자진납부서에 납부하여야 할 세금 액수 등을 정확히 기재하여 가까운 은행이나, 농협, 우체국 등에 직접 납부하거나 국세전자납부제도를 이용하여 납부해야 합니다.

 

※ 국세전자납부란? ◦세금을 은행의 예금잔고나 신용카드사의 대출(카드론)을 이용하여 가정이나 사무실에서 세금을 납부하는 방법 ◦인터넷뱅킹·폰뱅킹을 이용하여 계좌이체방식으로 납부하거나 은행창구에서 ATM을 이용하여 납부 ◦은행잔고가 충분하지 않으면 카드사에 개설된 인터넷이나 전화에 접속하여 대출을 받아 납부할 수 있음

 

○또한, ｢양도소득과세표준신고및자진납부계산서｣에는 신고금액에 증빙이 되는 아래 서류를 첨부해야 합니다.

 

-실지거래가액으로 신고하는 경우에는 취득·양도시의 매매계약서 사본, 취득세·등록세 납부영수증 사본, 자본적지출·양도비 등 지출증빙

 

-양도소득세 감면에 해당하는 경우에는 감면신청서 및 관련증빙 등

 

 

○위 증빙서류는 양도자산 종류, 신고방법에 따라 달라지므로 보다 자세한 사항은 국세청 국세종합상담센터(전화 1588-0060) 및 관할세무서 “양도소득세 상담창구”로 문의하면 친절하게 안내해 드립니다.

 

 

3. 양도소득세 과세대상 자산은 어떤 것이 있습니까?

 

 

○양도소득세 과세대상자산은 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식·출자지분, 기타자산으로 아래와 같이 구분됩니다.

 

< 양도소득세 과세대상 자산 >

 

① 부동산 : 토지, 건물

 

② 부동산에 관한 권리

 

 - 부동산을 취득할 수 있는 권리: 아파트 분양권, 조합원 입주권 등

 

 - 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권

 

③주식·출자지분(신주인수권 포함, 이하‘주식 등’이라 함)

 

 -주권상장법인·코스닥상장법인의 대주주가 양도하는 주식등

 

※다만, 주권상장법인·코스닥상장법인의 소액주주라도 소유한 주식 등을 유가증권시장(증권선물거래소) 또는 코스닥시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세대상임

 

 - 비상장 주식 등

 

∙비상장법인의 주식 등을 양도하는 경우에는 대주주·소액주주의 구분없이 모두 양도세가 과세됨

 

∙다만, ’05.7.13.이후 제3시장(프리보드)을 통해 거래되는 벤처기업의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 과세대상이 아님

 

④ 기타자산

 

 - 골프회원권, 콘도회원권 등 특정시설물 이용권

 

 - 영업권(토지·건물 등 사업용고정자산과 함께 양도한 경우)

 

 - 특정주식 등

 

 ∙자산총액 중 부동산 등의 비율이 50%이상인 법인의 주식등을 50%이상 소유하는 주주등이 그 법인주식등 총액의 50%이상을 양도하는 경우

 

 - 부동산과다보유 법인의 주식 등

 

 ∙골프장,스키장,휴양콘도미니엄,전문휴양시설업을경영하거나 분양·임대하는 법인의 자산총액 중 부동산가액의 비율이 80%이상일 때 당해법인의 주식 등을 양도하는 경우

 

 

4. 양도소득세가 과세되는 주식은 어떤 것이 있으며, 주식 등 양도에 대한 확정신고·납부는 어떻게 합니까?

 

 

□ 주식은 상장·코스닥주식과 기타 비상장주식으로 구분하여 양도소득세 과세범위를 달리하고 있습니다.

 

○ 상장주식·코스닥주식 또는 출자지분

 

-주권상장·코스닥상장법인의 대주주가 소유한 주식을 양도하거나 소액주주가 유가증권시장(증권선물거래소)이나 코스닥시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세가 과세됩니다.

 

※ 상장주식의 범위

 

증권거래법 제2조 제12항의 규정에 의한 유가증권시장에 상장된 주권을 발행한 법인의 주식 또는 출자지분(신주인수권 포함)

 

※ 코스닥주식의 범위

 

증권거래법 제2조 제14항의 규정에 의한 코스닥시장에 상장된 주권을 발행한 법인의 주식 또는 출자지분(신주인수권 포함)

 

 

○ 기타 비상장주식 또는 출자지분

 

- 비상장법인의 주식 등을 양도하는 경우에는 대주주, 소액주주의 구분없이 모두 양도소득세가 과세됩니다.

 

- 다만, ’05.7.13. 이후 제3시장(프리보드)을 통해 거래되는 벤처기업(벤처기업 육성에 관한 특별조치법에 의한 벤처기업)의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 양도세가 과세되지 않습니다.

 

 

□ 대주주가 양도하는 주식은 양도소득세 과세여부 및 양도소득세 세율 적용에서 다른 주식과는 차이가 있는 바, 대주주의 요건은 다음과 같습니다.

 

상장주식·비상장주식 등의 대주주 요건

○양도일이 속하는 사업연도의 직전사업년도 종료일 현재 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 3(코스닥상장법인의 주식 등 및 프리보드의 벤처기업 주식 등의 경우에는 100분의 5) 이상을 소유한 경우의 당해 주주 1인 및 기타주주 (국세기본법시행령 제20조의 규정에 의한 친족 기타 특수관계에 있는 자)  ※ 단, 직전사업연도 종료일 현재에는 100분의3(100분의5)에 미달하였으나 그 후 주식 등을 취득함으로써 100분의3(100분의5) 이상을 소유하게 되는 때에는 그 취득일부터 사업연도말까지는 대주주에 해당됨 ○주식 등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도종료일 현재 주주 1인 및 기타주주가 소유하고 있는 주식 등의 시가총액이 100억원(코스닥상장법인의 주식 등 및 프리보드의 벤처기업 주식 등의 경우에는 50억원) 이상인 경우의 당해 주주 1인 및 기타주주

 

 

※ 국세기본법시행령 제20조〔친족 기타 특수관계인의 범위〕

 

① 6촌 이내의 부계혈족과 4촌 이내의 부계혈족의 처

 

② 3촌 이내의 부계혈족의 남편 및 자녀

 

③ 3촌 이내의 모계혈족과 그 배우자 및 자녀

 

④ 처의 2촌 이내의 부계혈족 및 그 배우자

 

⑤ 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함)

 

⑥ 입양자의 생가의 직계존속

 

⑦ 출양자 및 그 배우자와 출양자의 양가의 직계비속

 

⑧ 혼인 외의 출생자의 생모

 

⑨ 사용인 기타 고용관계에 있는 자

 

⑩ 주주 또는 유한책임사원의 금전 기타의 재산에 의하여 생계를 유지하는 자와 생계를 함께하는 자

 

⑪~⑬ (생 략)

 

 

□ 주식양도에 대한 양도소득세 신고서 작성

 

○ 주식 등에 대한 양도차익은 양도가액 및 취득가액 등을 실지거래가액으로 계산하여 신고하여야 합니다.

 

○주식양도자는 ｢양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서｣와 ｢주식양도소득금액 계산명세서｣를 작성하고

 

-대주주가 양도하는 주식은「주식거래 내역서」를

 

-주식소유비율이 직전사업연도종료일 현재는 3%(코스닥상장법인 및 프리보드의 벤처기업 주식은 5%)에 미달하였으나, 그 후 주식을 추가로 취득함으로써 연도중에 3%(5%) 이상을 소유하게 된 때에는 ｢대주주 등 신고서｣를 추가로 작성하여

 

-매매계약서 등 관련 증빙서류를 첨부하여 우편으로 신고하거나 주소지 관할세무서에 직접 방문·제출할 수 있습니다.

 

 

5. 양도소득세 세율은 어떻게 됩니까?

 

 

○ 자산별 세율은 아래와 같습니다.

 

 

《부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산》

 

구   분	’04.1.1.이후 양도분
◦토지·건물   ◦지상권, 전세권, 부동산을 취득할 수 있는 권리	보유기간 2년 이상	과세표준	세 율	누진공제
		1천만원이하	9%
		4천만원이하	18%	-90만원
		8천만원이하	27%	-450만원
		8천만원초과	36%	-1,170만원
	보유기간 1년 이상~2년 미만	40%
	보유기간 1년 미만	50%
	소득세법 제104조제1항제2의3에 의한 1세대 3주택 이상자의 주택	60%
	미등기양도	70%
◦특정주식 ◦부동산과다보유법인의 주식 ◦특정시설물이용권 ◦사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권	보유기간에 관계없이 9%~36% 누진세율

  

 

 

《주식 또는 출자지분》

 

구   분			’02.1.1.이후 양도분
비상장주식	중소기업 주식	전   부	10%
	대기업 주식	- 소액주주 주식 전부	20%
		- 대주주 1년이상 보유주식	20%
		- 대주주 1년미만 보유주식	30%
상장주식, 코스닥상장주식	중소기업 주식	- 소액주주 장내거래 주식	비과세
		- 소액주주 장외거래 주식	10%
		- 대주주 주식 전부	10%
	대기업 주식	- 소액주주 장내거래 주식	비과세
		- 소액주주 장외거래 주식	20%
		- 대주주 1년이상 보유주식	20%
		- 대주주 1년미만 보유주식	30%

 

* ’05.7.13. 이후 프리보드를 통해 양도하는 벤처기업의 소액주주 주식 : 비과세

 

 

6. 양도소득세 확정신고·납부를 하여야 할 자가 확정신고기한 까지 신고·납부를 하지 않는 경우에는 가산세가 어떻게 부과됩니까?

 

 

○양도소득세 확정신고·납부를 하여야 할 자가 이번 5월중에 확정신고·납부를 하지 않는 경우 다음과 같이 무거운 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.

 

- 신고불성실 가산세

 

▪대상자 : 양도소득세 확정신고기한까지 신고하여야 할 소득금액을 신고하지 않거나 미달하게 신고한 자

 

▪가산세 계산산식

 

       

= 산출세액×	무(과소)신고소득금액	×	10
	양도소득금액		100

 

 

- 납부불성실 가산세

 

▪대상자 : 양도소득세 확정신고기한까지 납부하여야 할 세액을 납부하지 않거나 미달하게 납부한 경우

 

▪가산세 계산산식

 

       

= 무(미달)납부세액 ×	기간*×	3
		10,000

 

* 납부기한의 다음날부터 자진납부일(또는 고지일)까지의 기간

 

 

7. 기준시가 과세대상 토지·건물을 양도하고 기준시가가 아닌실지 거래한 가액으로 양도소득세를 계산하여 신고·납부할 수 있습니까?

 

 

○양도소득세는 양도자산의 양도가액에서 취득가액과 기타  필요경비를 차감한 금액(“양도차익”이라 함)에 대하여  과세하고 있습니다.

 

 

○이 경우 기준시가 과세대상에 해당하는 토지·건물을 양도한 경우 그 양도가액과 취득가액은 아래의 기준시가를 적용하여 계산합니다.

 

- 토지 : 개별공시지가

 

-일반건물(상업용건물, 오피스텔) :국세청장이 산정·고시하는 가액

 

- 주택 : 건설교통부에서 공시하는 개별주택 및 공동주택 가격

 

 

○그러나 납세자가 양도·취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 것이 유리한 때에는 확정신고기한까지 취득 및 양도당시의 매매계약서 등 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 신고·납부할 수 있습니다.

 

 

8. 양도소득세와 관련된 농어촌특별세는 어떤 경우에 신고·납부 해야 합니까?

 

 

○양도소득세를 조세특례제한법에 의해 비과세·감면 등을 받은 경우에는 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고·납부해야 합니다.

 

 

○다만, 아래에 해당하는 경우에는 양도소득세 감면세액이 발생하여도 농어촌특별세가 과세되지 않습니다.

 

-8년이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도하여 양도소득세가 감면된 경우

 

-조세특례제한법 제77조의 규정에 의해 공공용지 등으로 수용되는 농지로서 양도일 현재 자경농지인 경우 (8년 미만 자경하더라도 농어촌특별세가 비과세됨)

 

- 조세특례제한법 제14조의 규정에 의해 중소기업창업 투자회사 등에 주식을 출자하는 경우 등

 

 

9. 양도소득세를 확정신고·납부하는 때에 주민세 소득세할도 함께 신고·납부하여야 합니까?

 

 

○주민세 소득세할은 양도소득세 납부할 세액의 10%가 과세되므로 양도소득세 신고와 함께 신고·납부하여야 합니다.

 

 

○주민세는 세무서장이 양도소득세를 고지할 때 함께 고지하고 있습니다.

 

 

10. 부동산·주식 등 양도소득세과세대상자산을 팔고 양도차손이 생긴 때와 여러 자산을 양도하여 각 자산별로 양도차익과 차손이 발생하는 때에는 어떻게 신고해야 합니까?

 

 

○부동산 등을 양도하고 손실을 보게된 경우에도 반드시 양도소득세 확정신고를 하여야 합니다.

 

○그리고 당해 연도에 자산을 수차에 걸쳐 양도하는 경우로서 각각 양도차익과 양도차손이 발생하는 때에는 부동산등은 부동산 등 대로, 주식 등은 주식 등 대로 세율이 같은 것끼리 먼저 通算하고 그래도 결손금이 남는 경우는 다른 세율의 소득에서 通算합니다. 그러나 부동산 등과 주식등간에는 서로 통산하지 않습니다.

 

 

11. 납부할 양도소득세액을 나누어 낼 수 있습니까 ?

 

 

○ 납부해야 할 양도소득세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부기한 경과후 45일 이내 (이번 확정신고·납부의 경우에는 7월 16일까지)에 아래와 같이 분할하여 납부할 수 있습니다.

 

- 납부할 세액이 1천만원 초과~2천만원 이하인 경우 1천만원  이상은 5월중에 납부하고, 나머지는 7월 16일까지 납부할 수 있습니다.

 

-납부할세액이2천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 50% 이상의 금액을 5월중에 납부하고, 나머지는 7월 16일까지 납부할 수 있습니다.

 

 

○분납을 원하는 경우에는「양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서」에 나누어 낼 세액을 기재하여 신고기한(5월 31일)까지 주소지 관할세무서에 신청하여야 합니다.

 

※ 주민세는 분납제도가 없으므로 확정신고기한까지 주민세 전액을 납부해야 함

 

 

12. 토지 등이 공익사업을 위하여 수용되는 때에도 양도소득세를 내야 합니까?

 

 

○수용(협의매수 포함)은 공익사업을 목적으로 사유재산을 국가기관 등이 취득하는 것을 말합니다. 이 경우 양도자는 사업시행자로부터 수용등에 따른 손실보상을 받게 되는 것이며 이것은 양도세가 과세되는 유상양도(매매)에 해당됩니다.

 

 

○따라서, 공익사업용 토지 등으로 수용되는 경우에도 반드시 양도소득세 확정신고·납부를 하여야 합니다.

 

-다만, 조세특례제한법 제77조의 규정에 따라 대금을 채권으로 수령시 양도소득세의 10%에 상당하는 세액을 감면(연간 1억원 한도)받을 수 있습니다.

 

 

○ 공익사업용 토지 등의 수용에 따른 세액감면의 신청은

 

- 공익사업 또는 정비사업의 경우 시행자가 양도자의 납세지 관할세무서장에게 신청하여야 되며,

 

- 수용의 경우에는 양도자가 납세지 관할세무서장에게 신청하면 됩니다.

 

 

13. 실지거래가액으로 양도소득세를 신고 · 납부해야 하는경우는 어떠한 것입니까 ?

 

 

○ 2006년도에 양도한 부동산이

 

- 고가주택에 해당하거나,

 

- 취득 후 1년 이내 양도한 부동산,

 

- 투기지역에 소재하는 부동산,

 

- 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택,

 

- 비사업용 토지,

 

- 미등기양도자산,

 

- 허위계약서의 작성·주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 법소정의 요건에 해당하는 경우에는

 

-양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 신고·납부해야 합니다.

 

 

14. 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 고가주택이란어떠한 주택을 말하는 것인지, 1세대 1주택 비과세요건을 모두 갖춘 경우에도 과세되는 것입니까 ?

 

 

○부동산을 양도하는 경우 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 것이 원칙이나, 양도주택(그 부수토지 포함)의 실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택이면 실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다.

 

 

○특히, 고가주택의 경우에는 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었다고 하더라도 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세가 과세됩니다.

 

 

○고가주택의 기준을 연도별로 요약하면 아래와 같습니다.

 

 

< 고가주택 기준 >

 

종류	<고급주택> 2002.1.1~9.30 양도분	<고급주택> 2002.10.1~12.31양도분	<고가주택> 2003.1.1이후 양도분
단독주택	① 실지양도가액이 6억원을 초과하면서    주택의 기준시가가 4천만원 이상이고    건물연면적이 80평 이상인 단독주택		- 주택 및 그 부수토지의 실지양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택  (면적・시설기준 삭제)
	② 실지양도가액이 6억원을 초과하면서    주택의 기준시가가 4천만원 이상이고    부수토지면적이 150평 이상인 단독주택
공동주택	실지양도가액이 6억원을 초과하고 전용면적 50평 이상인 공동주택	실지양도가액이 6억원을 초과하고 전용면적 45평이상인 공동주택
시설기준	엘리베이터, 에스컬레이터 또는 20평 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택

 

 

15. 양도소득세액을 감면받으려면?

 

 

○양도소득세를 감면받고자 하는 자는 ｢양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서｣와 ｢세액감면신청서｣를 작성하고 감면요건을 증명하는 서류를 첨부하여 관할세무서에 신고하여야 합니다.

 

 

○특히, 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한   농지를 양도한 경우에는 양도소득세액의 100%(5년간 1억원 한도)를 감면해 주고 있습니다.

 

※ 8년이상 자경농지에 대한 감면신청시 증빙서류(예시)

 

등기부등본, 주민등록초본(주소지변동상황 확인), 농지원부등본, 기타 자경을 입증할 수 있는 서류 등

 

 

○ 그리고 공익사업용 토지가 수용되어 채권으로 보상받는 경우에는 조세특례제한법에 의해 양도소득세의 10%에 상당하는 세액을 감면하고 있습니다.

 

 

16. 양도소득세가 비과세되는 경우는 ?

 

 

○소득세법상 양도소득세가 비과세되는 경우는 다음과 같습니다.

 

①1세대 1주택의 양도

 

-국내에 1주택을 보유하는 경우로서 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시내 주택은 2년 거주 포함)인 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세됩니다.(단, 고가주택과 미등기양도자산은 제외)

 

② 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

 

③법원의 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 양도소득

 

 

 <1세대 1주택 양도소득세 비과세요건 개정내용>

 

구    분		양도시기별 1세대 1주택 비과세요건
		03.9.30 이전 양도	03.10.1~ 03.12.31 양도	04.1.1~ 04.12.31 양도	05.1.1 이후 양도
서울·과천· 5대 신도시지역	일반적인 경우	3년이상 보유	3년이상 보유＋ 1년이상 거주	3년이상 보유+2년이상 거주
	'99년중 계약으로 취득한 주택	1년이상 보유	1년이상 보유＋1년이상 거주		3년이상 보유＋2년이상 거주
기타 지역	일반적인 경우	3년이상 보유
	'99년중 계약으로 취득한 주택	1년이상 보유			3년이상 보유

 

 

17. 투기지역으로 지정된 지역 내의 부동산을 양도한 경우에는 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하는 것입니까 ?

 

 

○부동산가격 안정차원에서 재경부장관이 지정고시한 투기지역 지정 부동산은 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하고 있습니다.

 

 

○투기지역의 지정은 주택 투기지역과 주택이외의 부동산투기지역(일명 “토지투기지역”이라 함)으로 구분하여 지정하며,

 

- 주택 투기지역으로 지정되면 지정지역내의 주택(그 부수토지 포함)에 대하여 실지거래가액으로 과세되고

 

- 주택이외의 부동산 투기지역으로 지정되면 주택과 부수토지를 제외한 다른 부동산(나대지, 임야, 상가, 사무실, 공장 등)에 대하여 양도소득세가 실지거래가액으로 과세됩니다.

 

 

○ 또한, 실지거래가액의 적용시점은 매매계약일과 관계없이 투기지역 지정일로 부터 해제일 전일 까지의 기간에 양도(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)하는 부동산부터 실지거래가액으로 과세가 되며

 

- 투기지역 지정은 2003년 2월 27일에 대전시 서구·유성구, 천안시를 주택투기지역으로 최초 지정한 이후 2007년 1월 26일 현재 주택투기지역 92개 시·군·구, 주택이외의 부동산 투기지역 99개 시·군·구를 지정, 고시하고 있습니다.

 

(투기지역 지정 현황은 국세청 홈페이지 참조)

 

 

18.실지거래가액으로 과세되는 1세대2주택의 주택수 계산은 어떻게 하나요

 

 

○ 실지거래가액으로 과세되는 1세대2주택의 경우 주택수 계산은 전국의 모든 주택을 대상으로 합니다.

 

 

○ 다만, 공동상속주택의 소수지분자 등에 해당하는 경우 및 조합원입주권은 주택수에 포함되지 않습니다.

 

※중과되는 1세대2주택의 범위의 경우 기타지역에 소재하는 기준시가 3억원이하의 주택은 주택수에 포함되지 않음에 비해 실가과세되는 1세대2주택의 범위는 가액·면적 등과 관계없이 모두 주택수에 포함됨

 

 

19. 1세대가 보유한 주택 2채(중복보유기간 1년초과)중 1채가 재건축사업 시행으로 2006년이후 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환된 경우 다른 주택 및 조합원입주권을 양도할 경우  양도소득세 과세문제는 ?

 

 

○’06년부터 1세대가 보유한 주택 2채 중 1채가 재건축 사업 시행으로 조합원입주권으로 전환되어 1주택과 1조합원입주권 상태에서 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세됩니다.

 

※2007.1.1이후 양도분 부터 50%의 세율을 적용하고, 장기보유특별공제가 배제됨

 

 

○1주택과 1조합원입주권 상태에서 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세가 과세됩니다.

 

-｢부동산을 취득할 수 있는 권리｣의 양도로 보아 실거래가로 과세되고, 보유기간이 2년 이상인 경우 일반세율(9~36%)이 적용되며,

 

- 장기보유특별공제는 관리처분계획 인가일 이전 주택으로서의 보유기간에 대하여만 인정됩니다.

 

 

20. 1세대 1주택자의 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득하여 거주하다가 재건축주택 완공 후 대체주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 어떻게 과세되나요 ?

 

 

○1세대 1주택자가 당해 주택의 재건축사업 시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 이를 양도하는 때에는 아래의 요건을 모두 충족하는 경우에 양도소득세가 비과세됩니다.

 

 

<양도소득세 비과세 요건>

 

①재건축사업 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여  1년 이상 거주할 것

 

②재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것

 

③재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것

 

※ 다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

 

 

21. 1세대 1주택자가 재건축 조합원입주권을 취득하고 종전주택을 양도하는 경우 양도소득세가 어떻게 과세되나요 ?

 

 

○1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세됩니다.

 

- 이것은 1세대 1주택자가 이사 등으로 다른 주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에,

 

- 다른 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 팔 때 양도소득세를 비과세하는 것과 형평을 맞춘 것입니다.

 

 

○또한, 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 다음의 요건을 모두 충족하여 종전 주택을 양도하는 경우

 

- 실수요목적으로 입주권을 취득한 것으로 볼 수 있으므로 양도소득세가 비과세됩니다.

 

 

<양도소득세 비과세 요건>

 

①재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 종전주택을 양도할 것

 

②재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것

 

※다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

 

③종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건^*을 갖출 것

 

* 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 3년중 2년 이상 거주) 및 6억원 이하

 

 

22. 양도소득세가 실거래가로 과세되는 비사업용 토지를 어떻게 판단하나요 ?

 

 

○양도소득세는 토지와 건물 등의 양도시점에 보유기간 중에 발생한 양도차익에 대하여 과세하므로

 

-세법에서는 비사업용토지 판정시 양도시점 직전의 일정기간 동안 토지 본래의 용도로 사용하였는지 등에 의해 비사업용토지 여부를 판정하도록 규정하고 있습니다.

 

 

○ 이에 따라, 토지가 다음 요건중 하나를 충족하는 경우 사업용 토지에 해당됩니다.

 

① 양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우

 

② 양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우

 

③ 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용한 경우

 

 

○ 만일, 토지가 위의 요건 중 하나라도 충족하지 못하는 경우 비사업용 토지에 해당되어

 

- ’06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고

 

- ’07년부터 양도소득세가 60%의 세율로 과세되며 양도자가 법인인 경우에 법인의 양도소득에 대하여 30%의 세율이 추가로 적용됩니다.

 

 

23. 토지를 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는경우에는 비사업용토지에서 제외할 수 있나요 ?

 

 

○다음의 토지는 부득이한 사유로 보아 비사업용토지에서 제외됩니다.

 

①2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지

 

②2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지

 

③｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지

 

④2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지

 

⑤상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지

 

⑥공장의 가동에 따른 소음·분진·악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용부속토지의 인접토지

 

⑦8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농하는 경우 이농당시 소유하고 있던 농지로서 2009년 12월 31까지 양도하는 토지