기존 현실화 계획 따를 경우 주택분 재산세 부담 약 34% 증가 추정

시뮬레이션 결과, 시세하락에도 아파트 6.92%, 단독주택 14.17% 공시가격↑

 

송경호 KIPF 부연구위원 "부분적 개선으로 현실화 계획 한계 근본적 해결 못해"

"내년 공시, 대내외 경제적 어려움을 고려해 국민부담 완화조치 별도 강구 필요"

 

국책연구기관인 한국조세재정연구원이 부동산 공시가격 현실화 계획을 ‘땜질식 처방’이 아닌 근본적으로 재검토해야 한다는 의견을 제시했다.

 

기존의 현실화 계획은 매년 세율조정 등이 수반되지 않을 경우 구조적으로 세부담이 가중되는 구조인 만큼, 현실화 계획의 문제 및 추진 여건상 한계 등을 근본적으로 해결하기 위한 방안을 모색해야 한다는 설명이다.

 

이와 함께 내년 공시를 위해 대내외 경제 여건, 국민부담 완화 등을 고려한 조치를 별도로 강구하고, 부동산 공시가격 현실화에 대한 사회적 공감대를 바탕으로 국민의 수용성을 높이는 것이 중요하다고 강조했다.

 

송경호 한국조세재정연구원 재정정책연구실 부연구위원은 20일 한국부동산원 서울강남지사 지하2층 대강당에서 열린 부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회에서 이같이 주장했다.

 

정부는 2020년 4월 공시가격을 시세와 근접한 수준으로 높이고 균형성을 제고하기 위한 목적으로 공시법을 개정해 현실화 계획의 근거를 마련하고, 같은해 11월 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립·시행했다.

 

송 부연구위원은 90% 시세반영률 목표의 문제점으로 가파른 시세반영률 인상 속도로 주택가격 하락기에 공시가격과 시세·실거래가 역전 현상이 빈번하게 발생한다는 점을 짚었다.

 

예를 들어 2021년 60%이었던 현실화율이 이듬해인 2022년 63%으로 오른 상황에서 주택가격이 0~4.76% 하락하는 경우 시세는 하락하지만 공시가격은 상승한다.

 

부동산 유형별·시세수준별 현실화율 속도 차등에 따른 불공정 문제도 불거졌다. 기존 계획에서는 시세반영률 90% 달성기간을 단독주택은 최대 15년, 표준지는 8년으로 달리 잡았다.

 

이에 따라 현실화 속도 차이에 따른 토지‧주택 가격 역전현상이 심화됐다. 동일한 토지를 공유하고 있더라도 단독주택 공시가격(토지+건물 가격)이 공시지가(토지 가격)를 크게 웃돌은 것.

 

여기에 주택의 경우 가격대별 차등(9억원 기준)으로 인해 9억원 이상과 9억원 이하의 현실화율 편차가 과도하게 벌어졌다. 시세가 높을수록 달성기간을 짧게 설정했기 때문이다.

 

부동산 공시가격 급등에 따라 세부담이 급격하게 커진 부작용도 발생했다. 

 

이와 관련, 부동산 공시가격 현실화계획 시행 전인 2011~2020년 연평균 공시가격 변동률은 공동주택 3.02%, 단독주택 4.39% 토지 4.66%였다. 그러나 현실화계획이 시행된 2021~2022년 연평균 변동률은 공동주택 18.12%, 단독주택 7.07%, 토지 10.26%로 크게 차이났다. 특히 공동주택의 현변동률은 3.02%에서 18.12%까지 뛰어 올랐다.

 

이에 따라 주택분 종부세는 2018년 4천억원, 2019년 1조원, 2020년 1조5천억원에서 2021년 4조4천억원으로 크게 늘었으며, 2022년 4조1천억원으로 집계됐다. 같은 기간 주택분 재산세도 2018년 4조5천억원에서 2019년 5조1천억원, 2020년 5조8천억원, 2021년 6조3천억원, 지난해 6조7천억원으로 매년 증가했다. 

 

송 부연구위원은 기존의 현실화 계획은 매년 세율조정 등이 수반되지 않을 경우 구조적으로 세부담이 가중되는 구조라고 지적했다. 그러면서 기존 현실화 계획을 따를 경우, 세제개편 없이는 현실화 계획만으로 주택분 재산세 부담이 약 34% 가량 증가할 것으로 추정했다.

 

실제로 2023년 공시 기준으로 기존 현실화 계획을 따라 시세 반영률을 적용하는 가상 시뮬레이션해 본 결과, 공동주택 전체 약 1천486만호 중에서 약 103만호(6.92%)가 시세 하락에도 공시가격이 올랐다. 단독주택 역시 전체 표본 25만호 중 약 3.5만호(14.17%)가 시세는 하락하지만 공시가격은 상승했다.

 

더욱이 주택가격 상승기에도 시세 상승보다 공시가격 상승이 더 가파른 것으로 분석됐다. 예를 들어 주택 시세가 10억원에서 13억원으로 30% 오른 경우, 시세 반영률(현실화율)이 50%에서 55%로 10% 증가한다면 공시가격은 5억원에서 7억1천500만원으로 43% 증가했다.

 

또한 공시제도의 정확성·신뢰성·투명성 제고가 충분히 이뤄지지 못한 상황에서 현실화 계획을 시행한 점도 문제점으로 꼽았다.

 

이에 윤석열 정부는 지난달 △공시가격 검증센터 도입 △공시가격 산정주체-이의신청 검토 주체 분리 △공동주택 층·향별 등급 및 조사·평가자 공개 등 공시제도 개선방안을 마련했다. 그러나 관련 조치 준비 및 시행에는 시일이 다소 소요될 예정이다.

 

송 부연구위원은 현행 공시가격 현실화 계획 체계 내에서 목표 현실화율 하향조정, 목표 달성 기간 연장, 가격대별 차등 계획 폐지 등 부분적 개선만으로는 현실화 계획의 구조적 문제 및 추진여건상 한계 등을 근본적으로 해결할 수 없다고 봤다.

 

그러면서 공시제도는 60여개 행정목적으로 활용돼 사회적 영향이 광범위한 만큼 사회적 공감대를 바탕으로 국민의 수용성을 높이는 것이 중요하다며 공시가격 현실화 필요성 및 타당성 근본적 재검토 필요성을 강조했다.

 

이와 함께 대내외 경제적 어려움을 고려해 내년 공시에 국민부담 완화 등을 고려한 조치가 별도로 강구될 필요가 있다고 덧붙였다.