Ⅰ. 금번 세무조사 배경

□ 충청권 행정수도 이전 후보지 거론과 금년 12월부터 서울-천안-대전구간 고속철도 본격운행시작, 천안-논산 고속도로개통 등과 관련하여

 □                  대전·충청권의 부동산에 촉발된 가수요·투기수요를 진정 시키기 위해 지난 2. 13일 「대전·충청권 부동산 투기행위자 세무관리 대책」을 발표한 바 있음

□ 이에 따라 주로 서울·수도권 지역에서 정당한 세금납부 없는 불법 투기성자금이나 증여성자금 등이 대전·충청권 부동산시장에 유입되는 것을 적극 차단하고

 □                  자금능력 없는 자녀 등 명의로 부동산을 취득하는 부의 세습과 부동산 투기소득에 대한 엄정한 과세 및 아파트 등 실수요 계층의 정상적인 거래를 적극 지원하기 위하여

 □                                  대전·충청지역의 부동산(분양권 포함) 다거래·고액 취득자 중 투기혐의 또는 부동산 구입자금 원천이 불확실한 자 등을 엄선하여 자금출처조사를 실시하고자 함

Ⅱ. 조사대상 선정

□ 조사대상자 수 (주소지별)     (명)  

  ※                별도조사대상 부동산중개업소(원정떴다방) : 12개법인

□ 조사대상 선정

① 충청권 부동산 취득·양도자 TIS 검색

 □                  중점분석대상지역  : 2003. 2. 8 건설교통부가 『토지거래계약허가구역』으로 지정한 충청권 6시·5군

    ※ 토지거래계약허가구역 : 6개시 (대전·청주·천안·아산·공주·논산)

                            5개군 (연기·금산·청원·보은·옥천)

 □                  분석대상자료 수집                : '02. 10월 ∼ '03. 1월(4개월)기간 중 부동산  및 분양권 취득·양도자료 100,653건

 □                  총거래인원 :  40,906 명

② 부동산 투기 혐의자 전산 분석  

 □                  총거래인원 40,906명중 30세 이하자 3,864명, 30세 초과자중 외지인 3,208명 등 8,550명을 1차 전산분류하여

 □                  혐의자 세대별 구성원의 연령·소득·직업·부동산거래현황·거주지역 등을 출력

③ 서면분석 및 조사대상자 선정

 □                  연령·소득·직업·재산규모·부동산의 담보여부를 종합적으로 분석

 □                  선택과 집중 원칙에 따라 취득자금 원천이 불확실하거나 수증혐의 금액 등이 큰 아래 해당자를 조사대상자로 소수 엄선

① 외지인취득자 중 자금능력이 부족한 투기자금 수증혐의자

② 충청권거주자로서 저 연령층 등 취득자금 수증혐의자

③  취득·양도건수가 많은 상습적인 투기혐의자 및 양도소득 과소신고 혐의자

④ 취득부동산규모 대비 신고소득이 미미한 소득 탈루혐의자

⑤ 세대원에게 부동산취득자금 증여 등 기타 증여혐의자

Ⅲ. 자금출처조사 실시

□ 조사 기간 :   '03. 5. 13일 사전통지하고  60일 이내의 기간으로 '03. 5. 21 세무조사 착수

□ 조사 절차 : 국세기본법상의 제반절차 철저 준수

 □                  세무조사 사전통지(§81의 6)  

   - 조사대상자별로 전원 통지하되   주소지가 다른 세대원은 별도 개별 통지

   - 조사사유 명시 : 부동산 취득자금출처 및 양도소득 무신고, 과소신고 등에 대한 재산제세 조사 (국세기본법§81의5②·④)

 □                  납세자권리헌장의 교부(§81의 2)

   -                성실성 추정, 중복조사 받지 않을 권리, 과세정보의 비밀을 보호받을 권리, 조세전문가의 조력을 받을 권리 등 보장

 □                  조사기간의 단축 등

   - 자금출처가 충분히 소명되는 등 단기간에 조사를 종결할만한 사유가 있는 경우 조기에 조사를 종결

   - 다만, 납세자의 비협조 등으로 조사기간을 연장할 필요가 있는 경우 지방청장 승인후 연장하여 엄격히 조사

□ 조사 범위 

 □                  '98년 이후 취득·양도한 부동산거래 관련 자금흐름을 추적하여 자금출처(증여세)·상속세·양도소득세 등 관련제세 통합조사

□                 탈루 혐의별 조사범위 예시 □

 □                  자금능력이 부족한 자가 특수관계자 등으로부터 부동산 취득자금을 수증한 혐의가 있는 경우  

   ⇒ 실거래 가격에 대한 증여세 탈루여부 집중 조사

 □                                  단기양도 등을 한 후 양도소득세 과소신고 혐의가 있는 경우

   ⇒ 실지거래가액 확인에 의한 양도소득세 탈루혐의 조사

 □                                  취득·양도횟수 등으로 보아 부동산매매업에 해당하는 경우

   ⇒ 사업소득(부동산매매업)에 대한 소득세 등 탈루혐의 조사

 □                                  탈루한 사업소득으로 부동산을 취득한 혐의가 있는 경우

   ⇒  필요한 최소한의 범위내에서 관련 사업장에 대한 사업소득 탈루혐의 등 조사

□ 중점 조사사항

 □                                  조사대상자의 모든 부동산 등 거래에 대하여는

   - 실지거래가액을 반드시 확인하여 자금출처를 규명

   - 실지거래가액이 불분명한 경우 금융거래 확인조사 실시

      다만, 거래관련자의 조사 불응 또는 허위증빙 제시 등에 의해 정상적인 조사가 어렵다고 판단되는 경우

     ☞ 거래관련자에 대하여도 금융거래확인조사 병행 실시

 □                  금융자료를 토대로 부동산 취득자금 원천 등에 대한 자금흐름을 끝까지 추적

   - 직계존속 또는 배우자 등 특수관계자로부터 수증 여부

   - 기업의 탈루소득, 기업자금(대출금 포함) 부당 사용 여부

   - 사채(사채)거래에 따른 차주(차주) 및 대주(대주)의 세금탈루 여부 등

   ◇                재산취득자의 소득금액 또는 재산양도대금 등에 의해 포괄적으로는                자금능력이 인정된다 할지라도, 실제 취득자금의 원천(부모의 증여자금,                사업소득 탈루 등)을 철저히 검증할 것임

◇                상속세 및 증여세법(§19)상 "배우자 공제금액(5억원)"을                공제함에 있어서도 금융거래 내역 등에 의해 배우자 증여자금으로                확인된 금액만 인정

 ◇                증여재산공제는 증여자별 실질증여 범위내에서 공제가능하며 초과금액은                증여세가 전부 과세됨

 □                  불법적인 명의신탁(차명) 부동산의 실 권리자 추적

  - 금융거래확인조사 등을 통해 부동산 실 권리자를 찾아내어 취득자금 원천을 추적하고 차명 부동산이 양도된 경우에는 양도대금의 사용처도 함께 조사

  - 또한, 실 권리자의 세금체납 여부 등을 확인하여 일실된 세금을 추징함은 물론               

  -  「부동산실명법(§5)」 위반사실을 관계기관에 통보

   ＊ 차명(차명) 부동산에 대하여는 부동산가액의 30%를 과징금으로 부과 

□ 관련법규 위반자 관계기관 통보 조치 등

 □                  허위 주소지 이전(위장전입) 등 주민등록법(§21②) 위반

 □                  미등기 전매, 등기원인 허위기재 등 부동산등기특별조치법(§8) 위반

 □                  토지거래의 무허가·허위신고 등 국토계획이용법(§118①) 위반

 □                  중개업자의 금지행위 등 부동산중개업법(§15·16) 위반사항 등에 대해 관계기관에 통보

  ◇                조사과정에서 허위계약서 제출 등 부정한 방법에 의해 조세를 포탈한                혐의가 농후한 자에 대하여는 즉시 [범칙조사]로 전환하고

◇                조사결과 부정한 방법 등에 의한 조세포탈이 적출된 경우 조세범처벌법(§9①)에                의거 관계당국에 고발하는 등 엄정조치

Ⅳ. 별도 부동산 중개업체에 대한 조사

□ 조사대상자 선정 사유

 □                  '03. 3월 부동산거래 동향파악 전담반으로부터 부동산투기 혐의자로 보고된 업체중 정밀분석 결과 부동산투기 조장 및 탈루혐의가 짙은 12개 법인

   -  혐의법인은 부동산컨설팅 등의 명칭으로 직접투기 및 투기조장행위를 전문으로 하는 투기꾼(일명 '원정 떴다방')으로써,

   -  은닉되어 있는 별도의 전주로부터 자금을 조달하여 전국의 개발예정지 토지를 대량 매수한 뒤 수도권지역 거주자들을 상대로 투자설명회를 개최하거나 주부들을 고용, 건당 수수료를 지급하고 일반 투자자를 모집하여

   - 일반투자자들이 쉽게 취득할 수 있도록 100∼300평 단위로 분할, 취득가액의 2배이상 가격으로 양도하는 등 매매차익을 올리면서

   -  다수인에게 부동산 투기행위를 조장하고 법인은 결손 신고하거나 무신고 등으로 법인세 탈루혐의가 큼

 □                  이들을 통한 매수자 분석결과, 실수요가 아닌 투기목적의 서울 등 외지인이 대부분을 차지

   -                매수인에 대해서도 서면 분석후 제세탈루혐의가 큰자는 조사대상자로 선정함

□ 조사 담당 부서 : 서울지방국세청

□ 조사 실시

 □                  조사기간은 60일간 예정으로 사전통지를 생략하고 2003. 5. 12. 조사 착수

 □                  조사범위 는  개업일 ∼ 2002. 12. 31까지 관련제세 통합조사

□ 중점조사 사항

 □                  취득 자금원 추적에 의한 전주확인과 제세 탈루사항

 □                  미등기전매, 등기원인 허위기재 등 관련법 위반사항

 □                  무허가 중개알선 및 수수료 누락 여부

 □                  매매가격 조작에 의한 제세 포탈여부 등

 Ⅴ. 향후 추진방향 

 □ 투기성 부동산 거래 동향 파악 강화

  □                  앞으로도 행정수도 이전 후보지로 거론되는 충청권지역, 분양가격이 급등하는 서울·수도권아파트중                재건축 추진 지역 및 김포·파주 신도시건설 거론지역 등 부동산 거래가 잠재적으로 과열될 소지가 있는 지역 등에 대해서는

    - 「부동산 거래 동향파악 전담반」을 통해 아파트 청약률·지가 상승률 등 거래동향을 면밀히 검토하고

    - 해당지역 소재 부동산 중개업소 등의 행태를 관찰하여  각종 탈법행위자·부동산 투기 조장자 적발에 행정력을 강화할 것임

 □ 거래과열지역에 대한 지속적인 세무 조사

  □                  아울러 거래과열 지역에 대해서는 토지·공동주택·상가 및 관련분양권 등 모든 부동산거래자료를 대법원 등으로부터 온라인으로 수집·분석하고 전산 누적관리하여

  □                  투기성거래로 정당한 세금 납부 없이 부(부)를 축적하거나 변칙증여, 타인명의 거래 및 미등기전매나                분양권 불법전매 등 부동산거래질서 문란행위자 등에 대한 세무조사를 지속적으로 강화하여 나갈 방침임

  □                  특히, 서울과 대전·충청권을 연계한 부동산중개업자(원정떴다방) 및 전국 각지의 개발정보를 악용하여 부동산 투기를 조장하는 기업형 부동산 중개업소에 대한 세무관리를 심도 있게 추진해 나갈 예정임

 □ 조사결과 확인된 실지 거래가액은 전산관리하여 다음단계 과세자료로 활용

  □                  세무조사과정에서 확인된 실지거래가액에 대해서는 물건별 실가조회시스템으로 전산누적관리하여

  □                  양도소득세 실지거래가액 과세대상 부동산양도(단기양도·고가주택·1세대3주택·투기지정지역 등) 및 상속·증여세 과세자료로 적극 활용할 것임

 <<참고자료>>

1. 조세범처벌법 관련 규정

  ■ 조세포탈범 (조세범처벌법 제9조 제1항)

  □                  사기 기타 부정한 행위로서 조세를 포탈하거나 조세의 환급·공제를 받은 자는 다음 각호에 의하여 처벌

    1·2호 (생략)

    3.                상속·증여세, 양도소득세 등의 경우에는 3년이하의 징역 또는 포탈세액이나 환급·공제 받은 세액의 3배이하에 상당하는 벌금에 처함

  ■                기수시기 (조세범처벌법 제9조의3)

  □                  제9조에 규정하는 포탈범칙행위의 기수시기

        납세의무자의 신고에 의하여 부과징수하는 조세에 있어서는 당해 세목의 과세표준에 대한 정부의 결정 또는 조사결정을 한 후 그 납부기한이 경과한 때

     ※ 다만, 납세의무자가 조세를 포탈할 목적으로 법에 의한 과세표준을 신고하지 아니한 때는 당해 세목의 과세표준의 신고기한이 경과한 때

2. 부동산실명법 위반자에 대한 처리

 ■  부동산실권리자명의 등기에 관한 법률

  □                  부동산실권리자 명의 등기를 위반한 자 (제5조)

    ① 과징금 부과 :  부동산 기준시가 등의 100분의 30

      - 과징금 부과기관 :  부동산 소재지를 관할하는 시장·군수 및 구청장

    ② 이행강제금 부과 : 과징금 부과후 등기를 이행하지 아니한 경우(제6조)

       → 1년 경과시 부동산가액의 10%, 2년 경과시 20%를 부과

      - 이행강제금 부과기관 : 과징금 부과기관과 동일

    ③                벌칙(제7조)

      - 명의신탁자 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한 자

       → 5년이하의 징역 또는 2억원이하의 벌금

      - 명의수탁자 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한 자

       → 3년이하의 징역 또는 1억원이하의 벌금

      - 명의신탁을 방조한 자

       → 1년이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금

  □                  적용시기 :  1995. 7. 1.

    ※ 기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기 등은 1996. 7. 1.

3. 주민등록법 등 관련법규

■ 주민등록 허위신고 (주민등록법 제21조 제2항)

  □                  다음 각 호 해당자는 3연이하의 징역 및 1천만원이하의 벌금

    1. "주민등록 이중신고자", "주민등록 또는 주민등록증에 관하여 허위의 사실 신고자"   ＊(2∼9호 생략)

■ 미등기전매, 등기원인 허위기재                 (부동산등기특별조치법 제8조)

  □                  다음 각 호 해당자는 3연이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금

    1. 조세부과를 면하려 하거나, 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나, 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조제2항·제3항(소유권 이전 등기 등 신청의무)의 규정에 위반한 때

    2. 소유권 이전등기신청서에 등기원인을 허위로 기재 (제 6조 위반)

■ 토지거래계약허가 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조)

   □                  허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 함 (①항)

     ⇒ 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니함 (⑥항)

   □                  허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 사위 기타 부정한 방법으로 토지거래계약허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약체결당시의 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처함 (제141조)

■                중개업자의 금지행위                (부동산중개업법 제15조)

  □                  다음 각 호 해당자는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금

   - 탈세를 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 한  자  (6호)

    ⇒  등록관청은 금지행위를 위반하는 경우 등록을 취소할 수 있음 (제22조)

4. 상속세및증여세법 관련 규정

■ 증여재산 공제                   ('97.1.1.이후 증여분)   

 ■ 증여세율                         (2000.1.1.이후 증여분)  

  □                  증여세 신고세액 공제 :  10%

    □                  미납가산세는 20%를 한도로 함