1. 「건물기준시가」 란

 □ 일반주택이나 상가건물 등을 팔았을 때와 상속·증여 받았을 때 양도소득세, 상속세·증여세의 과세기준으로 삼기 위하여 매년 1회이상 국세청장이 산정·고시하는 가액을 말하며

공동주택기준시가가 고시되어 있는 아파트와 연립주택을 제외한 모든 건물에 적용됩니다.

 □ 양도소득세의 경우에는

      기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이나, 기준시가를 적용하여 계산한 양도소득세가 실지거래가액으로 계산한 세액보다 많은 경우에는 납세자가 증빙을 갖추어 확정신고기한까지 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있습니다.

   -  또한, 재정경제부장관이 지정하는 투기지역과 고가주택의 양도, 취득후 1년이내의 단기양도, 미등기전매, 투기성거래 등은 실지거래가액으로 과세됩니다.

   - 참고로 세법이 정하는 1세대 1주택의 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 □ 상속세 및 증여세의 경우에는

     시가로 상속·증여재산을 평가하여 과세하는 것이 원칙이므로 시가를 우선 적용하고 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적으로 기준시가를 적용합니다.

   -  참고로 「시가」란 매매거래가액, 2이상의 감정가액 평균액, 수용보상가액, 경매가액, 공매가액 등을 말합니다.

 □ 건물기준시가 산정방법은

     건물신축가격기준액에 당해 건물의 구조·용도·부속토지의 개별공시지가·신축연도·개별건물특성에 해당되는 각각의 지수를 곱하여 ㎡당 기준시가를 계산한 후, 건물면적을 곱하여 산정합니다.

2. 평균 5∼7% 상향조정

 □ 금년도 건물신축비 및 부동산매매가격 상승, 2003년 경제성장률 전망, 세부담의 적정성 등을 종합적으로 고려하여

                  「건물신축가격기준액」을 현행 ㎡당 420,000원에서 2003년도에는 40,000원 인상한 460,000원으로 조정하고

 □ 都農·用途地域간 형평성을 제고하기 위하여

     실제 개별 건물의 매매가격이나 수익가치를 반영하고 있는  「위치지수」(건교부 및 지자체에서 결정·공시하는 건물부속토지의 개별공시지가를 기준으로 적용)를

    -  서울·수도권 및 대도시 상업지역 등은 상향조정하고, 지방 중소도시 주거지역 등 대부분은 하향조정 하였으며

 □ 구조·용도지수, 개별건물특정조정률 등이 현실에 맞는지 등을 검토하여 일부 불합리한 부분을 조정하였습니다.

 ☞ 건물신축가격기준액, 위치·구조·용도지수 등을 조정하고 건물 노후화에 따른 감가상각 등을 반영한 2003년도 건물기준시가를 전국에서 추출한 표본건물로 검증한 결과

 3. 고시근거 및 연혁

 □  소득세법 제99조 제1항 제1호 나목과 상속세및증여세법 제61조 제1항 제2호에서

      건물기준시가는 '건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액'으로 하도록 규정하고 있습니다.

 □ 건물기준시가는

   □                   1998.1.1부터 「상업용건물기준시가」를,  2000.7.1 「일반주택기준시가」를 각각 고시하여 상속세·증여세에 적용하여 오다가

   □                   2001.1.1부터 상업용건물기준시가와 일반주택기준시가를 통합한 「건물기준시가」를 고시하여 상속세·증여세뿐만 아니라 양도소득세에도 적용하고 있습니다.

4. 기본방향 및 주요 조정내용

 □ 2003년도 건물기준시가의 기본방향은

    □                   현행 건물기준시가의 기본틀을 유지하면서 금년도 건축비 및 부동산매매가격상승 등을 고려하여 건물기준시가의 현실화율을 보다 제고하고

    □                   건물가액 평가의 적정성과 적용의 편의성, 과세의 형평성 등의 측면에서 2002년도 건물기준시가 시행성과를 분석하고 유관기관 등의 개선의견을 적극 수렴하여

   □                   또한, 표본건물을 대상으로 시가반영의 적정성 등에 대한 부동산감정평가전문기관의 검증을 거쳐 「2003.1.1시행 건물기준시가」를 마련하였습니다.

 □ 이번에 조정한 주요내용은

    □                   2002년도에 ㎡당 420,000원이었던 「건물신축가격기준액」을 40,000원 인상한 460,000원으로 조정하였고

    □                   건물부속토지의 개별공시지가를 기준으로 적용하는 「위치지수」를

     ※ 구간별 「위치지수」 조정내용

    -  대형판매점 및 쇼핑센타와 금년에 가격상승폭이 컸던 아파트에 대해서도 가산율을 종전보다 10% p 상향조정하였으며

    -  건물구조내력이 길고 지속적인 관리를 요하는 통나무조 및 철골(철골철근)콘크리트조의 내용연수를 현행 40년 (年 0.020 상각)에서 50년으로 연장하는 등 현실화율을 높였습니다.

  상속·증여재산 평가시 적용하는「개별건물특성조정률」을                대폭 상향조정하였습니다.

5. 시행일 및 안내서비스 제공

    ※ 지방세인 재산세·취득세·등록세 등에는 국세청기준시가가 적용되지 않음

    국세청 전화세무상담센터 (전국어디서나 전화 1588-0060) 및 전국 99개 세무서의 납세자보호담당관 및 양도·상속·증여세 세원관리담당과에서도 안내해 드립니다.

                ☞ 참고자료 및 문답자료