아파트 분양권 등 거래자료의 체계적인 수집·관리시스템을 구축, 양도차익이 있는 자에 대한 양도소득세 신고·납부를 적극 안내, 무신고·과소신고자에 대하여는 엄정히 과세 |
1. 아파트분양권등과 양도소득세 과세 ○ 아파트 분양권이란 아파트라는 건물이 완성되는 때에 당해 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 말하며 ○ 이와 같이 계약 또는 법률상 부동산의 취득원인이 발생하였으나 그 취득시기가 도래하기 전의 권리를 '부동산을 취득할 수 있는 권리'라 하며 소득세법상(§94) 양도소득세 과세대상임 ○ 그 외 부동산을 취득할 수 있는 권리를 例示하면 - 재개발·재건축 입주권
? 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도 - 신축건물의 분양권
? 오피스텔·상가 등 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리의 양도 - 이주자 택지권
? 공공사업의 시행으로 소유주택이 철거됨에 따라 사업시행자로부터 공급받은 '이주자 택지를 공급받을 수 있는 권리'를 제3자에게 양도(대토권 또는 '딱지'라고도 함) 2. 아파트분양권등 양도시 양도소득세 신고·납부 □ 신고의무자 ○ 아파트를 최초로 분양받아 계약한 후 아파트 취득(입주) 전에 다른 사람에게 매도한 자 ○ 분양권을 매수하여 아파트 취득(입주) 전에 재차 다른 사람에게 매도한 자 □ 신고·납부기한 ○ 아파트 분양권을 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2월 이내  □ 신고시 제출서류 ○ 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서와 양도소득금액계산명세서 * 서식은 전국의 세무서 납세서비스센터에 비치되어 있으며, 또한 인터넷의 국세청 홈페이지(nts.go.kr)에 게재되어 있음 ○ 양도 및 취득시의 실지매매계약서 사본 등 □ 신고방법 ○ 신고의무자의 주소지 관할세무서 납세서비스센터에 직접 제출하거나 우편으로 송부 * 우편신고하면 편리함 □ 예정신고기한 내 신고·납부시의 혜택 ○ 납부할 세액의 10%를 공제(예정신고납부세액공제) 받음 □ 신고대상자 ○ 아파트 분양권을 양도하고 예정신고·납부를 하지 아니 하였거나 예정신고를 잘못한 자 □ 신고·납부기한 ○ 아파트 분양권을 양도한 날이 속하는 연도의 다음연도 5월말일 까지 □ 무(과소)신고·무(과소)납부시의 불이익 ○ 신고불성실가산세 10%와 납부불성실가산세 1일 1만분의5(연18.25%)를 추가로 부담하게 됨 * 신고시 제출서류 및 신고방법 등은 예정신고와 같음 3. 아파트분양권 양도자료의 수집·관리 □ 배 경 ○ 11차에 걸친 금년도 서울지역 아파트 동시분양은 100대 1이 넘는 높은 경쟁률을 나타낸 아파트단지가 속출하는 등 최고의 경쟁률을 보일 정도로 활황세 ○ 그 이유는 신축주택에 대한 세제 혜택, 재건축·전세난 으로 인한 내집마련 수요의 증가 등으로 주택청약예금 가입자의 관심이 고조되고 저금리 시대의 지속, 주식시장의 장기침체 등으로 투자처를 찾지 못한 일부 부동자금이 신축아파트 분양시장에 유입된 것으로 보여지며 ○ 이에 따라 서울 강남권 등엔 고액의 프리미엄을 형성한 신규아파트 단지들이 많아 졌으며, 상당수의 분양권전매가 이루어진 것으로 분석됨 - 이 과정에서 "떴다방"(이동중개업자)들이 가세하여 인위적으로 프리미엄을 끌어올리는 사례도 발생됨 ☞ 따라서, 국세청에서는 아파트분양권등 거래자료의 체계적인 수집방안을 마련, 12월중에 관련자료를 면밀히 수집하고 앞으로의 거래분은 정기적으로 수집하여 전산분석ㆍ관리하면서 양도소득세 과세에 적극 활용 □ 자료수집 ○ 아파트 신축공사현장을 관할하는 세무서장이 수집함을 원칙으로 하되, 필요시 모델하우스 소재지 관할세무서장이 수집 - 또한, 재개발·재건축입주권 양도자료는 재개발·재건축 조합사무소에서도 수집 ○ 양도일자·양도가액, 취득일자·취득가액 등 양도소득세 과세에 필수적인 항목을 - 아파트 신축공사 소재지 시·군·구에서 검인한 매매계약서와 분양권 명의변경서류등에 의해 면밀히 수집 □ 관리·활용 ○ 수집한 자료는 국세통합시스템(TIS)으로 인별 관리, 양도소득세 신고내역과 대사ㆍ활용  4. 무신고·불성실신고자에 대한 엄정한 과세 □ 성실하게 신고·납부한 경우 ○ 아파트분양권 등을 양도하고 실지거래가액 대로 기한내에 성실하게 신고·납부한 납세자에 대하여는 아무런 세무간섭 없이 납세의무가 종결됨 □ 양도차익이 없거나 미미한 경우 ○ 아파트분양권 등의 양도차익이 없거나 프리미엄이 양도소득 기본공제액(250만원) 수준에 머무는 등 양도차익이 소액인 경우에는 분양권을 명의변경한 납세자들에게 불편을 주지 않도록 세무간섭을 최대한 자제 □ 상당한 전매차익을 얻고도 양도소득세를 무신고하거나 축소하여 신고한 경우 ○ 확정신고기한까지도 법 소정의 양도소득세를 신고·납부하지 아니한 무신고자와 예정신고 또는 확정신고를 하였으나 허위계약서 작성 등으로 매매가액을 조작한 혐의가 있는 자, 국세청이 수집·관리하고 있는 각종 분석 자료내용과 상당한 차이가 있어 불성실하게 신고한 혐의가 짙은 자에 대하여는 ○ 거래상대방에 대한 실제거래내역 확인조사 등 다양한 방법을 통하여 양도차익을 정확하게 산정, 탈루한 세금을 엄정하게 추징 조치할 것임 #참고자료 1 아파트분양권 등 양도소득세 세액계산 흐름  ※ 아파트분양권 양도에 대한 양도소득세 세율 분양권 보유기간 | 양도소득세율 | (1) 2년 미만 보유 | 과세표준 × 40% | (2) 2년 이상 보유 | 과세표준 | 세 율 | 3천만원 이하 | 과세표준 × 20% | 3천만원 초과 6천만원 이하 | (과세표준×30%)-3백만원 | 6천만원 초과 | (과세표준×40%)-9백만원 |
#참고자료 2 아파트분양권 양도차익에 대한 양도소득세 계산사례 사례 1 | 아파트분양권 양도차익이 1억원 남은 경우. |
서울시 용산구 이촌동 ○○아파트 51평형을 분양받아(분양가 599백만원) 계약금 1억원을 납부한 상태에서 당해 아파트 분양권을 2억원에 양도함. (분양권 보유기간 2년미만) (단위 : 원) 구 분 | 예정기한까지
신고·납부한 경우 | 확정기한까지
신고·납부한 경우 | 예정 또는 확정신고
·납부 아니한 경우 | 양도가액 | 200,000,000 | 200,000,000 | 200,000,000 | △ 필요경비 | 100,000,000 | 100,000,000 | 100,000,000 | = 양도차익 | 100,000,000 | 100,000,000 | 100,000,000 | △ 기본공제 | 2,500,000 | 2,500,000 | 2,500,000 | = 과세표준 | 97,500,000 | 97,500,000 | 97,500,000 | × 세율 | 40% | 40% | 40% | = 산출세액 | 39,000,000 | 39,000,000 | 39,000,000 | △ 예정신고
세액공제 | *주1) 3,900,000 | 0 | 0 | (+)가산세
신고불성실
납부불성실 | | | *주2) 3,900,000
*주3) 3,510,000 | = 납부할세액 | 35,100,000 | 39,000,000 | 46,410,000 |
* 주1) 계산근거 : 산출세액(39,000,000)×공제율(10%) = 3,900,000
* 주2) 계산근거 : 산출세액(39,000,000)×가산세율(10%) = 3,900,000
* 주3) 확정신고기한 경과후 180일 후에 고지결정을 한 경우로 가정
계산근거 : 산출세액(39,000,000)×미납일수(180일)×가산세율(0.0005) = 3,510,000 사례 2 | 아파트분양권 양도차익이 5천만원 남은 경우 |
경기도 용인시 수지읍 ○○아파트 63평형을 분양받아(분양가 380백만원) 계약금 5천만원을 납부한 상태에서 당해 아파트 분양권을 1억원에 양도함. (분양권 보유기간 2년미만) (단위 : 원) 구 분 | 예정기한까지
신고·납부한 경우 | 확정기한까지
신고·납부한 경우 | 예정 또는 확정신고
·납부 아니한 경우 | 양도가액 | 100,000,000 | 100,000,000 | 100,000,000 | △ 필요경비 | 50,000,000 | 50,000,000 | 50,000,000 | = 양도차익 | 50,000,000 | 50,000,000 | 50,000,000 | △ 기본공제 | 2,500,000 | 2,500,000 | 2,500,000 | = 과세표준 | 47,500,000 | 47,500,000 | 47,500,000 | × 세율 | 40% | 40% | 40% | = 산출세액 | 19,000,000 | 19,000,000 | 19,000,000 | △ 예정신고
세액공제 | *주1) 1,900,000 | 0 | 0 | (+)가산세
신고불성실
납부불성실 | | | *주2) 1,900,000 *주3) 3,467,500 | = 납부할세액 | 17,100,000 | 19,000,000 | 24,367,500 |
* 주1) 계산근거 : 산출세액(19,000,000)×공제율(10%) = 1,900,000
* 주2) 계산근거 : 산출세액(19,000,000)×가산세율(10%) = 1,900,000
* 주3) 확정신고기한 경과후 365일 후에 고지결정을 한 경우로 가정
계산근거 : 산출세액(19,000,000)×미납일수(365일)×가산세율(0.0005) = 3,467,500 사례 3 | 아파트분양권 양도차익이 1억5천만원 남은 경우 |
서울시 송파구 ○○아파트 57평형을 분양받아(분양가 470백만원) 계약금 5천만원과 1차중도금 1억원을 납부한 상태에서 당해 아파트 분양권을 3억원에 양도함. (분양권 보유기간 2년이상) (단위 : 원) 구 분 | 예정기한까지
신고·납부한 경우 | 확정기한까지
신고·납부한 경우 | 예정 또는 확정신고
·납부 아니한 경우 | 양도가액 | 300,000,000 | 300,000,000 | 300,000,000 | △ 필요경비 | 150,000,000 | 150,000,000 | 150,000,000 | = 양도차익 | 150,000,000 | 150,000,000 | 150,000,000 | △ 기본공제 | 2,500,000 | 2,500,000 | 2,500,000 | = 과세표준 | 147,500,000 | 147,500,000 | 147,500,000 | × 세율 | 40% | 40% | 40% | = 산출세액 | 50,000,000 | 50,000,000 | 50,000,000 | △ 예정신고
세액공제 | *주1) 5,000,000 | 0 | 0 | (+)가산세
신고불성실
납부불성실 | | | *주2) 5,000,000
*주3) 2,250,000 | = 납부할세액 | 45,000,000 | 50,000,000 | 57,250,000 |
* 주1) 계산근거 : 산출세액(50,000,000)×공제율(10%) = 5,000,000
* 주2) 계산근거 : 산출세액(50,000,000)×가산세율(10%) = 5,000,000
* 주3) 확정신고기한 경과후 90일 후에 고지결정을 한 경우로 가정
계산근거 : 산출세액(50,000,000)×미납일수(90일)×가산세율(0.0005) = 2,250,000 #참고자료 3 일부 아파트분양권 시세정보 (만원, %) 소재지 | 아파트명 | 입주
예정일 | 평형 | 분양가 | 매매가액 | 프리미엄 | 하한가 | 상한가 | 하한가 | 비율 | 상한가 | 비율 | 강남구
도곡동 | 삼성아파트 | 2001.12 | 48 | 43,282 | 66,000 | 73,000 | 22,718 | 52.5 | 29,718 | 68.7 | 강남구
도곡동 | 삼성아파트 | 2001.12 | 36 | 28,526 | 50,000 | 54,000 | 21,474 | 75.3 | 25,474 | 89.3 | 강남구
도곡동 | 삼성타워
팰리스1차 | 2002.10 | 68A | 90,000 | 105,000 | 115,000 | 15,000 | 16.7 | 25,000 | 27.8 | 서초구
서초동 | 삼성래미안 | 2003.05 | 50A | 47,572 | 55,000 | 70,000 | 7,428 | 15.6 | 22,428 | 47.1 | 강남구
도곡동 | 삼성타워
팰리스1차 | 2002.10 | 72 | 100,000 | 109,000 | 122,000 | 9,000 | 9.0 | 22,000 | 22.0 | 서초구
서초동 | 삼성래미안 | 2003.05 | 50B | 48,031 | 55,000 | 70,000 | 6,969 | 14.5 | 21,969 | 45.7 | 강남구
도곡동 | 삼성타워
팰리스3차 | 2004.05 | 66 | 88,000 | 78,000 | 109,000 | -9,700 | -11.0 | 21,600 | 24.5 | 강남구
도곡동 | 삼성아파트 | 2001.12 | 35 | 27,484 | 42,000 | 49,000 | 14,516 | 52.8 | 21,516 | 78.3 | 강남구
도곡동 | 삼성타워
팰리스1차 | 2002.10 | 35A | 31,000 | 41,000 | 52,000 | 10,000 | 32.3 | 21,000 | 67.7 | 서초구
서초동 | 삼성래미안 | 2003.05 | 44A | 39,012 | 47,000 | 60,000 | 7,988 | 20.5 | 20,988 | 53.8 | 강남구
도곡동 | 삼성타워
팰리스1차 | 2002.10 | 68B | 75,000 | 85,000 | 95,000 | 10,000 | 13.3 | 20,000 | 26.7 | 강남구
도곡동 | 삼성아파트 | 2001.12 | 34 | 26,410 | 40,000 | 46,000 | 13,590 | 51.5 | 19,590 | 74.2 | 서초구
잠원동 | 롯데캐슬 | 2002.07 | 52 | 50,513 | 65,000 | 70,000 | 14,487 | 28.7 | 19,487 | 38.6 | 서초구
서초동 | 삼성래미안 | 2003.05 | 44B | 39,148 | 47,000 | 58,000 | 7,852 | 20.1 | 18,852 | 48.2 | 서초구
서초동 | 삼성래미안 | 2003.05 | 34B | 24,163 | 33,000 | 43,000 | 8,837 | 36.6 | 18,837 | 78.0 | 서초구
서초동 | 삼성래미안 | 2003.05 | 34A | 24,361 | 33,000 | 43,000 | 8,639 | 35.5 | 18,639 | 76.5 | 송파구
송파동 | 삼성아파트 | 2001.12 | 49 | 36,500 | 49,000 | 55,000 | 12,500 | 34.2 | 18,500 | 50.7 | 강남구
도곡동 | 삼성타워
팰리스1차 | 2002.10 | 50A | 45,000 | 55,000 | 63,000 | 10,000 | 22.2 | 18,000 | 40.0 | 송파구
송파동 | 삼성아파트 | 2001.12 | 57 | 47,000 | 59,000 | 65,000 | 12,000 | 25.5 | 18,000 | 38.3 | 서초구
잠원동 | 롯데캐슬 | 2002.07 | 42 | 39,537 | 48,000 | 57,000 | 8,463 | 21.4 | 17,463 | 44.2 | 송파구
송파동 | 선경SK | 2001.12 | 34 | 15,900 | 29,000 | 33,000 | 13,100 | 82.4 | 17,100 | 107.5 | 강남구
삼성동 | 현대
I PARK | 2004.05 | 73 | 115,990 | 106,000 | 133,000 | -9,990 | -8.6 | 17,010 | 14.7 | 강남구
역삼동 | 현대
까르띠에 | 2001.12 | 66 | 71,000 | 82,000 | 88,000 | 11,000 | 15.5 | 17,000 | 23.9 | 송파구
잠실동 | 갤러리아
팰리스 | 2005.01 | 59 | 55,960 | 56,960 | 72,820 | 1,000 | 1.8 | 16,860 | 30.1 | 강남구
대치동 | 세영팔래스 | 2001.12 | 33 | 22,300 | 35,000 | 39,000 | 12,700 | 57.0 | 16,700 | 74.9 | 강남구
역삼동 | 현대
까르띠에 | 2001.12 | 60 | 61,492 | 72,000 | 78,000 | 10,508 | 17.1 | 16,508 | 26.8 | 강남구
역삼동 | 경남아파트 | 2002.04 | 35B | 16,900 | 30,000 | 33,000 | 13,100 | 77.5 | 16,100 | 95.3 | 강남구
도곡동 | 삼성타워
팰리스1차 | 2002.10 | 57 | 57,000 | 64,500 | 73,000 | 7,500 | 13.2 | 16,000 | 28.1 | 강남구
삼성동 | 한일아파트 | 2001.12 | 31 | 22,075 | 33,000 | 38,000 | 10,925 | 49.5 | 15,925 | 72.1 | 강남구
도곡동 | 삼성아파트 | 2001.12 | 24 | 18,224 | 30,000 | 34,000 | 11,776 | 64.6 | 15,776 | 86.6 | 강남구
대치동 | 롯데캐슬 | 2002.06 | 41 | 39,235 | 50,000 | 55,000 | 10,765 | 27.4 | 15,765 | 40.2 | 강남구
역삼동 | 경남아파트 | 2002.04 | 34 | 16,400 | 29,000 | 32,000 | 12,600 | 76.8 | 15,600 | 95.1 | 강남구
역삼동 | 현대
까르띠에 | 2001.12 | 89 | 95,699 | 107,000 | 110,700 | 11,301 | 11.8 | 15,001 | 15.7 | 강남구
도곡동 | 삼성타워
팰리스2차 | 2003.03 | 101 | 170,000 | 167,000 | 185,000 | -3,000 | -1.8 | 15,000 | 8.8 | 송파구
송파동 | 삼성아파트 | 2001.12 | 36 | 24,000 | 35,000 | 39,000 | 11,000 | 45.8 | 15,000 | 62.5 | 용산구
이촌동 | LG한강
빌리지 | 2003.04 | 53 | 68,087 | 75,087 | 83,087 | 7,000 | 10.3 | 15,000 | 22.0 | 용산구
이촌동 | LG한강
빌리지 | 2003.04 | 54C | 46,820 | 56,820 | 61,820 | 10,000 | 21.4 | 15,000 | 32.0 | 용산구
이촌동 | LG한강
빌리지 | 2003.04 | 65 | 91,825 | 94,825 | 106,825 | 3,000 | 3.3 | 15,000 | 16.3 | 용산구
이촌동 | LG한강
빌리지 | 2003.04 | 67 | 76,951 | 79,951 | 91,951 | 3,000 | 3.9 | 15,000 | 19.5 | 강남구
삼성동 | 현대
I PARK | 2004.05 | 65 | 100,460 | 93,000 | 115,000 | -7,460 | -7.4 | 14,540 | 14.5 |
· 국세청 재산세과장: 김 보 현(☎ 720-3214)
· 담당사무관: 박 득 용(☎ 397-1526) |
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