[1] 2004년도 건물신축가격 기준액을 현행대로 유지함으로써 일반주택 및 상업용 건물 등을 양도나 상속․증여시 세부담은?
양도소득세는 양도 당시 기준시가(양도가액)에서 취득 당시 기준시가(취득가액)를 차감한 양도차익에 대해 과세한다.
-미등기, 단기양도, 투기지역내 소재 부동산 및 고가 주택 등의 부동산은 실지거래가액에 의해 과세된다.
-기준시가에 의한 세금이 실지거래가액에 의한 세금보다 많을 경우에는 실지거래가액으로 신고할 수 있다.
상속․증여재산의 평가는 시가에 의함을 원칙으로 하고, 그 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 평가방법인 건물기준시가를 적용해 평가하는 것이다.
㎡당 건물신축가격기준액은 현행과 같은 460,000원이나 건물 부속토지의 ㎡당 개별 공시지가가 상승(전국 평균 9.2%)함에 따라 위치 지수 등 적용지수가 조정되고,
-각종 공제액과 세율체계가 변경되므로 세부담이 일률적으로 몇%가 늘어나거나 줄어든다고 전망하기는 어렵다.
{2}국세청 건물기준시가가 시세에 비해 너무 낮은 것은 아닌가?
건물에 대한 과세평가는 조세의 부과 징수를 위해 건물의 경제적 가치를 평가하는 것으로
-건물기준시가에는 건물가격만을 포함하며, 건물부속토지 가격과 영업권 등 권리의 가액은 포함하지 아니하는 가액이다.
국세청 건물기준 시가가 단일 모형에 의해 대량 평가하는 방식을 채택하고 있기 때문에, 건물가격 평가의 정확성도 중요하지만 현재가치와의 차이를 균형있게 반영하는 형평성 문제가 무엇보다도 중요하다.
건물과표의 현실화율이 높은 덴마크나 일본 등 외국의 사례와 비교해도 큰 차이가 없는 수준이고, 건설교통부의 표준 건축비(606,000/㎡) 및 한국감정원(627,000/㎡)의 신축단가 등과 각종 지수 및 감가수정 등을 고려했을 경우 국세청 건물기준시가의 현실화율은 적정한 것으로 파악하고 있다.
[3]상업용 건물과 오피스텔에 대해 별도의 기준시가를 고시하고자 하는 이유는?
공동주택 이외의 일반주택이나 상업용건물에 대해 적용하고 있는 건물기준시가는 건물신축가액을 기초로 가격산정지수(구조 용도 위치 잔가율)를 복합 적용하는 대량 평가방식으로 개별특성의 반영이 미흡해 상업용 건물의 경우 상대적으로 기준시가가 낮게 평가되고 있는 실정이다.
건물의 위치, 층별, 수익의 규모에 따라 건물의 가치가 크게 다르게 형성되는 상업용 건물이나 중심지 상권 인근지역에 주로 소재하여 분양후 프리미엄이 발생하는 오피스텔의 경우에는 시장가치 수익가치가 반영된 기준시가를 고시해 조세 부과의 형평성과 공정성을 제고해야 할 필요가 있기 때문입니다.
■ 2004년도 '건물기준시가'조정 내용
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