정부는 10·29 주택시장 안정대책에 따른 다주택 소유자 등에 대한 양도소득세 중과 등을 내용으로 하는 세법 개정안에 따라 시행령을 개정해 시행에 필요한 사항을 규정했다.
개정안의 주요 내용은 우선 양도세 중과대상인 1세대3주택이상의 범위를 비롯해 투기지역내 주택양도에 대해 탄력세율이 우선 적용되는 1세대2주택이상의 범위 등이 골자다.
개정 추진일정은 12월 중 국무회의 의결후 새해부터 시행에 들어가기로 했다.

<편집자주>

△양도소득세 중과대상인 1세대3주택이상의 범위
새해부터 대통령령이 정하는 1세대3주택이상에 해당하는 주택의 양도차익에 대해서는 3년이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제(양도차익의 10∼30%) 적용을 배제하고 보유기간에 관계없이 60%의 양도세율로 과세키로 했다.

이때 1세대1주택 적용시의 세대범위는 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계 존·비속, 형제자매)으로 구성된다.

그러나 ▶30세이상인 경우 ▶소득이 있거나 주택을 상속받은 경우 ▶배우자가 사망하거나 이혼한 경우 등에 대해서는 배우자가 없더라도 1세대로 인정받는다.

△1세대3주택이상 해당 여부 판정시기
주택양도일을 기준으로 해 당해 양도주택을 포함해 1세대3주택이상인지 여부를 판정하게 된다.

동일한 날에 2개이상의 주택을 양도하는 경우 납세자에게 유리한 방법, 즉 세금이 적게 나오는 방법으로 할 수 있다.

1세대가 소유하고 있는 주택 가운데 수도권(서울시, 인천시, 경기도), 광역시(부산·대구·대전·광주·울산) 소재 주택은 3주택이상으로 판정된다.

그러나 수도권·광역시 가운데 군지역과 도농복합시의 읍·면 지역은 물론 수도권 주택보급률, 주태가격 및 그 동향을 감안해 규칙으로 정하는 지역은 제외된다.

또 주택가액 기준으로 기타 지역에 소재하는 주택으로 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택도 마찬가지다.

따라서 경기도 가평·양평·여주·연천군, 인천시 강화·옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군, 경기도 평택시 포승면 등은 수도권이나 광역시에 해당되지만 1세대3주택이상 해당 여부 판정시 대상지역에서 제외된다.

정부 관계자는 수도권, 광역시 중 이들 일부 지역을 제외한 이유에 대해 "농촌지역에 해당되고 주택보급률이 100%이상이고 주택가격이 도시지역보다 낮기 때문"이라며 "향후 규칙에서 규정하겠지만, 수도권 외곽지역의 경우, 주택보급률이 100%이상이고 주택가격이 낮은 점이 감안됐다"고 설명했다.

지방을 제외한 것에 대해 그는 이어 "지방의 경우, 현재에도 빈 집이 많이 있고 주택보급률이 100%가 넘기 때문에 주택 투기문제가 심각하지 않기 때문"이라면서 "지방소재 주택을 중과대상에 포함시킬 경우, 대도시와 지방에 각각 주택을 가지고 있는 세대는 지방주택을 먼저 처분하기 때문에 지방의 집값 안정이나 지역경제에 영향을 줄 소지가 농후하다"고 덧붙였다.

△1세대3주택이상인 경우에도 중과대상에서 제외되는 주택
조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상주택은 장기임대주택('86.1.1∼2000.12.31 신축주택, '85.12.31이전 신축주택으로 입주 사실이 없는 주택, 국민주택에 한정)의 경우, 5호이상 임대사업자가 5년이상 임대후 양도하면 매입임대는 5년이상 임대시 양도세 50%, 10년이상은 100% 감면받는다.

이때 건설임대시는 5년이상 임대시 양도세 100% 감면된다.

신축주택 임대('99.8.20∼2001.12.31 건설, '99.8.20∼2001.12.31 분양 국민주택 한정)는 2호이상 임대사업자가 5년이상 임대후 양도하면 양도세 100% 감면받는다.

미분양주택('95.10.31 현재 미분양주택, '98.2.28 현재 미분양주택, 국민주택 한정)의 경우 '97.12.31 또는 '98.12.31이전 분양취득해 5년이상 임대후 양도하면 중소과세와 양도세 20%과세 중 선택해 적용받을 수 있다.

신축주택 취득('98.5.22∼'99.6.30 자기건설, '98.5.22∼'99.6.30 분양취득, 국민주택은 '98.5.22∼'99.12.31 분양취득분, 전용 50평이상 기준시가 5억원초과의 고급주택 제외)시에는 취득후 5년내 양도시 양도소득 전액 면제되고 취득후 5년이후 양도시는 5년간 발생 양도소득이 면제된다.

또 신축주택 취득(2001.5.23∼2003.6.30 자기 건설, 2001.5.23∼2003.6.30 분양 취득, 서울·과천 5개 신도시는 2002.12.31, 6억원이상 고가주택 제외)시에도 취득후 5년내 양도시 양도소득 전액 면제되고 취득후 5년이후 양도시는 5년간 발생 양도소득이 면제된다.

장기 임대사업용 주택으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택은 건설임대주택의 경우 임대호수가 5호이상, 임대기간이 임대주택법상 임대의무 기간이 3∼5년이상으로 국민주택 규모이하일 때 양도세 60% 중과 제외요건이 된다.

매입임대주택은 신규 사업자(2003.10.30이후 사업자등록)의 경우 5호이상, 임대기간 10년이상이며 국민주택 규모이하로서 국세청 기준시가 3억원이하일 때 해당된다.

기존 사업자(2003.10.29이전 사업자 등록)의 경우 2호이상, 5년이상의 임대기간을 갖추고 국민주택 규모이하로서 국세청 기준시가 3억원이하일 때 양도세 60% 중과 제외요건이 된다.

정부 관계자는 "임대주택수의 계산은 기존 사업자의 경우 사업자등록시 등록한 임대주택을 기준으로 하지만, 신규 사업자는 동일 시 지역에서의 임대주택을 기준으로 제한된다"고 설명했다.

주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날이며, 기준호수이하 임대한 기간은 임대기간에서 제외된다.

상속인이 상속으로 인해 피상속인의 임대주택을 취득해 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 합산해야 한다.

기존 임대주택의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간은 임대기간에 포함된다.

임대주택의 사후관리는 임대주택의 임대의무기간 요건(10년 또는 5년이상)충족 이전이라도 살고 있는 주택 양도시 당해 임대주택을 임대의무기간 요건을 충족한 것으로 간주해 1주택으로 판정된다.

차후 임대의무기간 요건 충족이전에 임대주택을 양도하는 경우나 임대요건(5호이상 임대 등)을 6개월이상 상실하는 경우에는 중과세율과 일반세율 차액을 추징하게 된다.

이와 함께 개인사업자가 종업원용 기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택으로 10년이상 사용한 주택, 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 것도 비록 1세대3주택이상이더라도 중과대상 주택에서 제외된다.

또 ▶채권을 변제받기 위해 취득한 주택으로서 취득후 3년이 경과되지 않는 것 ▶주택신축판매업자가 판매하기 위해 신축한 주택으로서 3년이 경과하지 않은 것 ▶가격·면적 등을 감안해 재정경제부령이 정하는 소형 주택 등도 마찬가지다.

△기타 주택수 판정
지분으로 소유하고 있는 주택은 1주택으로 간주하지만, 다만 공동상속주택(상속인이 공동으로 소유하고 있는 주택)은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 간주된다.
다가구 주택은 하나의 매매단위로 1인에게 양도하거나 취득하는 경우에는 1주택(단독주택)으로 계산된다.

△투기지역내 주택양도에 대해 탄력세율이 우선 적용되는 1세대2주택이상의 범위
새해부터는 투기지역내 주택으로서 대통령령이 정하는 1세대2주택이상에 해당하는 주택의 양도차익에 대해서는 탄력세율이 우선 적용된다.

정부 관계자는 "탄력세율은 기본세율에 15%P범위내에서 시행령으로 조정되며 탄력세율을 적용하기 위해서는 소득세법 시행령 개정이 필요하다"고 말했다.

1세대2주택이상의 판정방법은 투기지역내 주택을 양도한 자로써 그 양도주택을 포함해 1세대2주택이상에 해당하는지 여부를 판정하게 된다.

보유 주택수의 계산은 1세대3주택의 경우와 같이 수도권, 광역시 소재 주택과 기타 지역의 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원초과 주택을 기준으로 한다.

비록 1세대2주택이상이어도 1세대3주택이상 중과대상(양도세 감면주택이나 임대사업용 주택 등)에서 제외되는 주택은 당연히 중과세 대상에서 제외된다.

또 1세대원 가운데 일부가 다른 지역에 소재한 대학에 취학하거나, 직장에 근무하게 돼 그 대학 또는 직장이 소재하는 지역에 주택을 취득해 거주함에 따라 2주택이 된 경우도 마찬가지다.

혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가해 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 않은 것도 중과세 대상에 포함되지 않는다.

이밖에도 1세대2주택자로서 2주택 중 한 주택에 대해 소유권에 관한 소송이 계속 중인 주택, 1세대3주택이상 중과 대상에서 제외되는 주택 외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택은 중과되지 않는다.

△양도소득세율이 적용되는 주택매매사업자의 범위
새해부터는 개인 부동산매매업 중 주택의 매매차익이 있는 자에 대해서는 종합소득세율(9∼36%)로 과세하지 않고 양도세 중과세율(60%)를 적용해 과세된다.

2003.12.31 현재 1세대3주택이상인 자가 2004.12.31이전에 기존주택을 양도하는 경우에는 종합소득세율(9∼36%)을 적용받게 된다.

또한 1년 유예를 받기 위해서는 2004.1.1이후 새롭게 주택을 추가로 취득하지 않아야 한다.

1세대3주택이상의 판정방법은 중과세율(60%) 적용대상 1세대3주택이상의 범위와 동일한 규정을 적용받는다.

주택 매매차익의 계산은 양도소득세 과세표준 계산을 준용하면 되는데 이때 주택매매차익은 양도가액, 필요경비, 양도소득 기본공제(250만원)를 차감하면 된다. 한편 장기보유특별공제는 배제된다.

△법인세 외에 특별부가세가 적용되는 법인의 주택 양도차익의 범위
새해부터는 법인이 대통령령이 정하는 주택을 양도하는 경우 주택양도소득의 30%(미등기 40%)를 법인세에 추가해 과세된다.

2003.12.31이전에 취득한 주택을 2004.12.31이전에 양도하는 경우에는 특별 부가세 적용이 제외된다.

정부 관계자는 이와 관련 "1년 유예를 받기 위해서는 2004.1.1이후 새롭게 주택을 추가해 취득하지 않아야 한다"고 설명했다.

특별 부가세 적용대상에서 제외되는 주택은 우선 주택신축판매업 영위 법인이 신축한 주택으로서 준공일로부터 3년이 경과되지 않아야 한다.

또 임대사업용 주택도 포함되는데 이때 국민주택 규모이하 5호이상의 주택을 10년이상 임대한 경우이어야 하며 법인의 정관에 임대상업이 포함돼 있어야 한다.

종업원용 기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택은 10년이상 사용해야 특별 부가세 적용에서 제외될 수 있다.

채권을 변제받기 위해 취득한 주택으로 취득후 3년이 경과되지 않은 것이나 금융기관이 저당권의 실행으로 취득한 주택도 특별 부가세 적용대상에서 제외된다.