▶2년 거주요건 추가에 따른 유예조치는 없는지. "원칙적으로 내년에 양도하는 서울·과천·5대 신도시 소재 주택부터 개정규정이 적용된다. 다만 개정법령 시행일(2004.1.1) 현재 대체주택을 취득해 일시적으로 1세대2주택을 보유하고 있거나, 혼인 및 노부모 봉양을 위해 합가해 일시적으로 1세대2주택을 보유하고 있는 경우에는 1세대1주택 비과세 요건 적용시 종전의 규정(3년 보유 1년 거주)을 적용하도록 경과규정을 두고 있다."
▶거주요건을 채우지 못해 비과세 혜택을 적용받지 못하는 경우에는 어떻게 신고·납부해야 하는지. "주택에 대한 양도소득세는 기준시가로 계산하는 것이 원칙이지만, 실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가 주택이거나, 당해 주택이 주택 투기지역내에 소재, 1세대3주택이상 등 세법에서 열거한 실거래가 과세대상 부동산에 해당된다면 반드시 실지거래가액으로 양도소득세를 계산, 신고·납부해야 한다."
▶거주하지는 않았지만 투기 목적없이 10년이상 장기 보유한 경우에도 양도소득세가 과세되는지. "내년이후 양도하는 서울, 과천, 5대 신도시 지역에 소재하는 주택은 반드시 2년이상 거주한 후에 팔아야 비과세 혜택이 적용되기 때문에, 보유기간이 오래됐더라도 거주한 사실이 없으면 양도소득세 비과세 혜택이 적용되지 않는다. 다만 공공사업으로 주택이 사업시행자에게 ▶협의 매수 또는 수용되는 경우 ▶해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우 ▶취학 또는 근무상의 형편으로 계속해 1년이상 국외거주가 필요해 세대 전원이 출국하는 경우 등 세법에서 열거한 부득이한 경우에 해당하는 때에는 거주사실이 없더라도 비과세를 적용받을 수 있다."
▶3년이상 보유 2년이상 거주한 1세대1주택이더라도 고가 주택에 해당하면 양도소득세가 과세된다는데. "1세대1주택을 3년이상 보유하고 2년이상 거주한 후에 양도해 양도소득세 비과세 요건을 충족한 경우라도 당해 주택의 실지양도가액이 6억원을 초과한다면, 6억원 초과부분에 대한 양도차익은 양도소득세가 과세되는 것이기 때문에, 결과적으로 양도가액 중 6억원까지만 비과세 혜택을 적용받게 된다."
▶사업시행 인가일 현재 3년이상 보유요건을 충족한 주택이 재건축 추진으로 재건축 아파트 입주권을 받아 내년이후 양도하는 경우 비과세되는 것인지. "재건축 추진아파트로서 사업시행인가일 현재 1세대1주택이며 3년이상 보유하고 2년이상 거주했다면 재건축 입주권 상태에서 양도하더라도 비과세 혜택이 적용된다. 그러나 사업시행 인가일 현재 2년 거주요건을 충족하지 못하였다면 준공후 2년이상 거주한 뒤에 팔아야 양도소득세 비과세 규정을 적용받을 수 있다."
▶임차기간을 포함해 2년이상 거주했으나, 본인이 취득후 거주한 기간은 2년이 안되는 경우 1세대1주택 비과세 규정이 적용되는 것인지. "2년이상 거주요건은 주택을 본인이 실지 취득한 날부터 양도일까지의 사이에 실지 거주한 기간을 말하기 때문에, 타인의 주택에서 임차해 거주한 기간은 산입하지 않는다. 따라서 주택의 취득일부터 양도일까지의 거주기간이 2년이 안된다면 비과세 혜택이 적용되지 않는다."
▶2년이상 거주기간은 어떤식으로 계산하는지. "2년이상 거주기간은 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 실제 거주기간을 모두 통산해 산정한다. 일반적으로 거주기간은 주민등록에 기재된 거주기간을 적용하고 있으나, 실제 거주기간과 주민등록상 거주기간이 서로 다른 때에는 실제 거주기간을 적용한다."
▶1세대1주택에서 세대원 일부만이 2년이상 거주한 경우에도 비과세가 되는 것인지. "거주요건은 1세대가 2년이상 거주해야 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 다만 세대원 중 일부가 직장 근무 등 부득이한 사유로 인해 거주하지 못하는 경우에는 2년이상 거주한 것으로 볼 수 있다."
▶양도소득세 예정신고·납부는 어떻게 하는지. "양도소득세 예정신고·납부기한은 주택을 양도한 날이 속하는 달의 다다음달말일까지(예:양도일이 2004.1월이면 3월말까지)다. 양도소득세 예정신고기한내 신고와 함께 자진납부하면 납부할세액의 10%가 세액공제되며, 간단한 양도소득세 계산은 국세청 인터넷 홈택스서비스에서 제공하는 '양도소득세 자동계산'을 이용해 조회해 볼 수 있다.
