건물시가표준액 현실화에는 재산세의 급격한 증가가 걸림돌로 작용하고 있기 때문에 이 문제의 해결없이는 건물시가표준액 현실화가 요원하다는 것이 지방세전문가들의 지적이다.
　이에따라 최근 건물과표의 현실화 방안이 고려되고 공동주택과 일반건물 과표, 재산세와 취득·등록세의 건물시가 표준액을 각각 분리하는 방안이 대두됐다.
　최근 부산시가 발표한 건물에 대한 지방세 과표운영의 개선방안을 조명해 본다.


■ 건물과표 현실화 및 재산세 세율개선

　건물과표를 실건축비로 현실화 할 경우 재산세의 과다인상에 따른 문제점의 개선방안은 재산세의 세율을 3배정도 인하하는 것이 적정한 것으로 생각된다.
　물론 과표를 3배 인상하고 세율을 3배 인하하는 것은 재산세의 주택부분이 누진세율에 의해 과세되고 있어 불합리한 부분이 발생할 수 있다.

　따라서 재산세의 세율을 조정할 경우, 재산세의 주택부분 누진세율을 단일 세율로 조정해야 한다. 물론, 재산이 많은 사람은 많은 세금을 납부토록 하는 것이 합당하므로 주택 전용면적이 30평이상은 3배, 40평이상은 6배, 50평이상은 12배, 60평이상은 24배 등으로 중과할 수 있도록 조정하면 타당할 것이다.

　과표산출체계를 보면 신축건물기준가액 구조지수 용도지수 위치지수 경과연수별 잔가율 면적 가감산특례의 요인으로 구성되어 있고 이 6가지 요인도 또 세분화되어 있어 과표체계가 매우 복잡하다는 문제점이 있다.

　건물과표체계의 6가지 구성요소 중 용도지수와 위치지수는 중복적인 의미가 있는 것 같다. 영업용 건축물이 있는 곳이 통상적으로 공시지가가 높고, 주택용 건축물이 있는 곳은 보통수준의 공시지가가 결정되며 농촌지역 등은 낮은 공시지가가 결정되고 있기 때문이다.
　따라서 중복적 요소가 많은 위치지수와 용도지수 중 용도지수를 폐지하고 위치지수만 적용하는 방향으로 개선하면 건물과표체계를 좀 더 단순화할 수 있을 것이다.

용도지수등 중복요소 폐지
과표체계 단순화
재산세·취득세 건물과표
기준가액 별도산정

■ 공동주택과 일반건물의 분리적용

　지방세 과표체계에 의해 산출한 과표는 국세청에서 조사해 산정한 기준시가의 40%수준 밖에 되지 않고 납세자가 아파트를 취득한 후 취득세 납부를 위해 신고하는 신고가액은 국세청 고시가격보다 대체적으로 높게 신고하고 있다.

　국세청 기준시가를 취득·등록세의 시가표준액으로 적용할 경우, 공동주택에 대해서는 취득· 등록세에 대한 과표를 2.5배 인상하는 효과가 나타나며 실지거래가격의 70~80%정도로 과표를 현실화할 수 있다.

　기준시가는 고시일 현재 완전하게 전산자료로 구축되고 전산기술이 발달되어 있는 만큼 지방세 시가표준액으로 사용하는데는 어려움이 없을 것으로 보인다.

　국세청의 기준시가는 이미 시행되고 있으므로 조세저항은 미미할 것이고 일부납세자들의 과소신고로 인해 성실한 납세자가 불이익을 받는다는 인상을 불식시킬 수 있다고 본다.

　또한 과표체계의 문제점으로 인해 합법적으로 세액을 탈루하는 신고건수는 약 20%에 달하고 있어 과소신고 부분을 세수로 확보할 수 있는 효과도 있다.

　그리고 취득세의 과표현실화시 가장 큰 문제점이 재산세의 과다한 인상이었는데 국세청 기준시가를 취득·등록세의 시가표준액으로만 적용하면 재산세의 과표에는 아무런 영향을 주지 않고 과표를 현실화할 수 있다.

　개선방법은 국세청에서 조사결정한 기준시가를 지방세중 취득·등록세의 시가표준액으로 적용할 수 있도록 지방세법 제111조(과세표준)제2항에 이같은 내용으로 제3항을 추가로 신설하면 된다고 본다.

　제3항에 대한 내용은 `건물에 부속되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 등의 건물에 대한 시가표준액은 제1항 및 제2항의 규정에도 불구하고 소득세법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의해 정해진 기준시가'로 하면 된다.




■ 재산세와 취득세 건물과표 분리적용

　현행 건물과표는 재산세로, 실건축비는 취득·등록세의 과표로 하는 것이 타당하다.

　법규정은 지방세법 제187조(재산세과표)를 개정해 제111조(취득세과표)와 별도로 운영토록 하고 행정자치부장관의 지침에 의해 취득·등록세와 재산세의 건물시가표준액의 기준가액을 별도로 산정토록 할 필요가 있다.

　또 장기적으로는 지방세 세목 전체에 대한 과표를 현실화하는 것이 합리적인 만큼 재산세와 종합토지세의 세율을 조정해 재산세와 종합토지세의 과표도 현실화하는 것이 타당하다.