오피스텔
오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 종부세 과세 여부는?
답)오피스텔은 과세기준일(매년 6월1일)의 사용현황에 따라 주택 또는 일반건물로 지자체에서 재산세를 먼저 과세한 후 이를 기초로 해 종부세 과세 여부가 결정된다
당해 오피스텔에 대해 주택분 재산세가 과세된 경우에는 주택분 종부세 과세대상에 해당하며, 주거용이 아닌 일반건축물에 대한 재산세로 과세된 경우에는 부속토지를 별도합산과세대상 토지로 봐 재산세 과세표준의 합이 20억원(개별공시지가 40억원)을 초과하는 경우에는 별도합산 토지분 종부세가 과세된다
다만 일정기준 면적(또는 가액)이상으로서 주거전용으로 판단되는 주요 오피스텔에서 대해서는 사전신고 안내와 함께 사후 적정신고 여부를 검증할 예정이며 종부세 과세와 관련해 납세자의 신고나 현지확인 등에 의해 주택으로 확인되는 경우에는 물건소재지 지자체에 의견조회하여 그 결과에 따라 처리하게 되며, 행자부에서 매분기별로 국세청에 통보하는 재산세 수시세액 조정자료에 따라 종부세가 추가로 과세될 수도 있다
주택 기준가액
주택을 보유하고 있는 사람은 모두 종합부동산세를 납부하는가?
답)그렇지는 않다. 보유세제 개편전에는 주택에 대한 재산세는 신축건물 기준가액에 각종 용도지수와 경과년수, 가감산율을 적용해 시가표준액을 산출해 건물분에 대한 과세표준 및 세액을 계산했으며, 주택 부속토지에 대하여는 개별 공시지가를 기준으로 과세표준 및 세액을 계산하는 등 동일 주택에 대해 재산세와 종합토지세로 구분해 보유세를 부과했다.
그러나 주택은 일반적으로 건물과 부속토지를 통합해 가격형성이 되고 거래되는 점을 감안해 이번 보유세제 개편에서 주택과 그 부속토지를 통합해 평가한 공시가액을 기준으로 1차로 재산세를 과세하게 되고, 납세자별로 전국의 주택가액을 합산해 9억원을 초과하는 경우에만 2차로 종합부동산세가 과세된다. 따라서 개인별 보유 주택의 가액 합계액이 9억원 이하인 경우에는 재산세만 부과되고 종합부동산세는 과세되지 않는다.
■ 주택별 가액고시기관 및 일정
○부동산 가격공시 및 부동산 감정평가에 관한 법률에 의해
- 단독주택:건설교통부 표준주택가격에 주택가격비준표를 사용해 시·군·구청장이 고시(2005년4월30일 공시)
- 공동주택 중 다세대주택, 연립주택(165㎡ 미만)
:건설교통부장관이 고시(2005년4월30일 공시)
○공동주택 중 아파트, 연립주택(165㎡이상 및 단지별 100세대이상)
:국세청 공동주택 기준시가(2005년5월2일 고시)
또한 임대주택으로 등록된 주택으로 일정한 요건에 해당되는 장기임대주택은 종합부동산세 신고기한(12월1일∼12월15일)에 합산배제 신청하면 종합부동산세로 과세되는 주택의 가액에서 제외된다.
주택분 종합부동산세 과세표준
주택분 종합부동산세의 과세표준 계산은?
전국에 보유한 주택(부속토지를 포함)을 인별로 합산한 재산세 과세표준(공시가액의 50%)에서 4억5천만원을 공제한 금액이 주택분 종합부동산세 과세표준이 된다.
○재산세 과세표준=주택공시가액×50%
○ 종부세 과세표준=∑(재산세과세표준)-4억5천만원
보유 중인 2호(세대)의 주택공시가액 합계액이 20억원이며 재산세 부과시 25% 세액경감을 받았다면 주택분 종합부동산세 과세표준은?
주택의 공시가액이 20억원이므로 재산세 과세표준은 공시가액의 50%에 해당하는 10억원이 되나, 종합부동산세법에서는 그 과세표준에서 경감비율을 곱한 금액을 공제한 후의 금액을 재산세 과세표준으로 하고 있으므로 10억원에서 25%에서 해당하는 2억5천만원을 공제한 7억5천만원을 재산세 과세표준으로 보고 여기에서 4억5천만원을 공제한 금액인 3억원이 종합부동산세 과세표준이 된다.
■ 계산사례
-본래 재산세 과세표준 : 20억원×50%=10억원
- 경감율 적용후 재산세 과세표준(종부세법상 재산세 과세표준)
:10억원-(10억원×25%)=7억5천만원
- 종합부동산세 과세표준:7억5천만원-4억5천만원=3억원
종합부동산세 세율
종합부동산세액을 계산하기 위해 적용되는 세율의 체계는?
종합부동산세법에서 적용되는 세율 체계는 각 과세유형별로 3단계 초과누진세율로 돼 있다.
과세유형 구분 | 과세표준 | 세 율 | 누진공제액 |
주 택 | 5억5천만원이하 | 1% | 0 |
종합 | 7억원이하 | 1% | 0 |
별도 | 80억원이하 | 0.6% | 0 |
■ 계산사례
○주택공시가액 40억원의 종합부동산세액은?
-재산세 과세표준:20억원(=40억원×50%)
-종부세 과세표준:15억5천만원(=20억원-4억5천만원)
-주택분 종부세액:2천550만원
(15억5천만×0.02-550만원)
종합부동산세 산출세액
종합부동산세 산출세액 계산과정은 특이하다는데?
답)그렇다. 종합부동산세의 산출세액 계산은 다른 국세와 상이한 점이 있다. 주택분의 경우 종합부동산세 산출세액은 과세표준에서 세율을 적용해 계산(구간별 누진공제 적용)한 금액에서 1차로 지방자치단체(시·군·구)에서 부과된 재산세액중 199만원(이때 재산세가 탄력세율썏썠이 적용됐다면, 표준세율썐썠에 의해 계산된 재산세액)을 초과해 납부한 재산세액과 세부담 상한(전년도 보유세 부담액의 150% 한도)을 적용해 그 상한액을 초과하는 금액을 차감한 후의 세액이 주택분 종합부동산세 산출세액이 된다.
*1)탄력세율:조례에서 정하는 바에 따라 시장·군수가 표준세율의 100분의 50의 범위안에서 가감조정한 세율
*2)표준세율:지방자치단체가 지방세를 부과할 경우 통상 적용해야 하는 세율
■ 주택분 종합부동산세 산출세액 계산구조
인별 주택분재산세 과세표준의 합계액
-450,000,000 원
=주택분 종합부동산세 과세표준×세율(0.01, 0.02, 0.03 초과누진세율)
=주택분 종합부동산세액
-199만원을 초과해 부과된 재산세액
-세부담상한액을 초과하는 종합부동산세액
=주택분 종합부동산세 산출세액
