공동주택 기준시가는 건물의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려해 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄해 산정, 고시하고 있다.
2003년도에 적용되는 공동주택기준시가에 대해 납세자들이 궁금해 하는 내용들을 발췌해 알기 쉬운 문답형식으로 정리한다. <편집자 주>
▶공동주택이란 무엇이며 아파트와 연립주택은 어떻게 구분하는지.
"공동주택은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단, 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하는 것이다.
구체적으로 구분하면 아파트(주택으로 쓰는 층수가 5개층이상인 주택), 연립주택(주택으로 쓰는 1개 동의 연면적'지하주차장 면적을 제외한다'이 660㎡를 초과하고, 층수가 4개층이하인 주택), 다세대주택(주택으로 쓰는 1개 동의 연면적'지하주차장 면적을 제외한다'이 660㎡이하이고, 층수가 4개층이하인 주택), 기숙사(학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원등을 위해 사용되는 것으로서 공동취사등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것) 등으로 나눠진다.
▶이번에 국세청 '공동주택기준시가'를 상향 조정한 결과 세부담은 어느 정도 늘어날 것으로 전망하는지.
"양도소득세의 경우 양도 당시 기준시가에서 취득 당시 기준시가를 차감한 양도차익에 대해 과세하는 것이기 때문에 공동주택기준시가의 상향 조정으로 양도 당시 기준시가가 늘어나면서 양도차익 또한 어느 정도 늘어날 것이다. 그러나 이는 아파트 가격이 상승하여 더 많은 양도소득을 얻었기 때문이며, 보유기간에 따른 공제액 및 세율 차이 등으로 세부담이 일률적으로 몇% 늘어난다고 전망하기는 어렵다. 또한 소득세법에서 정하는 1세대1주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세된다.
상속세 및 증여세의 경우 상속세 및 증여세법상 토지·건물 등 재산가액 평가는 시가에 의함을 원칙으로 하고, 그 시가를 산정하기 어려운 경우에 국세청에서 산정·고시하는 기준시가를 적용해 평가하는 것이기 때문에 이번에 국세청 공동주택기준시가의 상향 조정으로 상속세 및 증여세 부담액이 다소 증가할 것으로 예상된다. 다만 각종 공제액과 과세표준계급별 누진세율 적용 등으로 세부담이 일률적으로 몇% 늘어난다고 전망하기는 어렵다. 한편 지방세인 재산세·취득세·등록세 등에는 국세청 기준시가가 적용되지 않는다."
◇부동산 양도에 대한 양도소득세 세율
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▶앞으로 아파트가격 등이 크게 상승하는 경우 '공동주택 기준시가'를 연내에 다시 고시할 계획이 있는지.
"아파트 등의 가격조사·기준시가 산정에는 많은 인력과 시간이 소요되며 납세자의 적용편의성 등을 감안해 대부분의 부동산 과세기준가액(건설교통부·시·군·구의 토지 개별공시지가, 행정자치부의 건물시가 표준액, 국세청의 건물 기준시가 등)은 1년에 한번 정기적으로 조정하고 있다.
아파트 가격이 지속적으로 큰폭으로 오르거나 내림으로써 기준시가와 실지거래 가액이 매우 큰 차이가 발생하는 경우에는 납세자의 성실한 세무신고 유도와 공평과세 실현을 위해 양도소득세·상속세·증여세 등의 과세기준가액인 '공동주택 기준시가'를 수시 고시할 방침이다.
국세청에서는 지난 4월1일부터 아파트 등 전국 약 450만세대의 거래시가를 매월 수집·전산관리하는 체계를 구축·완료해 운영하고 있다."
▶국세청에서 고시한 '공동주택 기준시가'를 적용해 계산한 양도소득세가 진실된 실지거래가액으로 계산한 세액보다 많거나, 상속세·증여세가 세법상 시가로 계산한 세액보다 많을 때는 어떻게 하는지.
"아파트 등 공동주택의 양도에 따른 양도소득세는 일정한 경우를 제외하고는 기준시가에 의해 과세하는 것이 원칙이나, 납세자가 증빙을 갖춰 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 할 수 있다.
상속세·증여세는 상속·증여받은 재산가액을 매매거래가액·2개 기관이상의 감정가액 평균액·수용보상가액·경매가액·공매가액 등으로 시가를 확인할 수 있으면 시가로 평가해 과세하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 평가방법인 기준시가를 적용해 과세하는 것이다.
따라서 실지거래가액에 의해 양도소득세를 신고하거나 시가에 의해 상속·증여재산을 평가해 신고함으로써 부당하게 세금이 부과되는 것을 방지할 수 있다."
◇상속세·증여세의 각종 공제액 및 세율
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▶올해부터 '공동주택기준시가' 산정을 위한 거래시가 조사를 감정평가 전문기관에 아웃소싱했는데, 그 효과는 무엇인지.
"지난 '83.2월 공동주택기준시가를 최초 고시한 이후 매회 국세청 종사직원 1천500명 정도를 2∼3개월 투입해 거래시가 조사를 해 왔으나 금년부터 부동산감정평가전문가가 거래시가를 조사함으로써 기준시가의 형평성·공정성·객관성을 높였다.
또한 종사직원의 시가조사 관련 업무량을 감축함으로써 세원관리업무의 효율성을 극대화하고 납세자에게 보다 양질의 납세서비스를 제공할 수 있는 여건을 마련했다."
▶작년 4월4일 고시이후 가격변동분을 반영해 새로운 '공동주택기준시가'를 조정 고시했는데 아파트 등 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것이라고 전망하는지.
"1세대2주택이상 보유자 등 가수요자들의 아파트 양도에 따른 양도소득세 등 부담세액이 늘어나기 때문에 가수요나 투기성 거래가 현저히 줄어들고, 대신 실수요자 위주의 정상적인 거래가 보다 원활해져 주택시장 안정과 투기 억제에 기여할 것으로 전망되고 있다."
