㎡당 신축시가 4만원 인상

새해 건물기준시가 기본방향은 현행 건물기준시가의 기본틀을 유지하면서 올해 건축비 및 부동산매매가격 상승 등을 고려해 건물기준시가의 현실화율을 보다 제고했다.

건물가액 평가의 적정성과 적용의 편의성, 과세의 형평성 등의 측면에서 2002년도 건물기준시가 시행 성과를 분석하고 유관기관 등의 개선의견을 적극 수렴해 도농ㆍ용도지역간 형평성을 보완하고 고급 건축자재 및 첨단공법으로 건축된 고가건물에 대한 차별성을 강화하는 등 일부 불합리한 부분을 개선했다.

또한 표본건물을 대상으로 시가 반영의 적정성 등에 대한 부동산감정평가전문기관의 검증을 거쳐 건물기준시가를 마련했다.

조정된 주요 내용은 2002년도에 ㎡당 42만원이었던 '건물신축가격기준액'을 40만원 인상한 46만원으로 조정했으며 건물부속토지의 개별공시지가를 기준으로 적용하는 '위치지수'를 표준지공시지가의 구간별 분포 현황에 맞춰 현행 5단계(최저 20만원미만∼500만원이상)에서 11단계(5만원미만∼1천만원이상)로 보다 세분화했다.

이에 따라 농ㆍ어촌지역이 대부분 적용되는 최저지수를 현행 90에서 80으로 10%P 하향 조정되고, 대도시지역 도심상가 등이 적용되는 최고지수를 현행 110에서 130으로 20%P 상향 조정하는 등 都農ㆍ用途地域간 차별성과 형평성을 한층 강화했다.

표본건물에 대한 검증 결과 상대적으로 현실화율이 낮았던 통나무조 구조지수와 특급호텔 및 백화점 용도지수의 가산율을 현행 30%에서 40%로 10%P 상향 조정했다.

대형 판매점 및 쇼핑센터와 금년에 가격상승폭이 컸던 아파트에 대해서도 가산율을 종전보다 10%P 상향 조정했으며, 건물구조내력이 길고 지속적인 관리를 요하는 통나무조 및 철골(철골철근) 콘크리트조의 내용연수를 현행 40년(年 0.020 상각)에서 50년으로 연장하는 등 현실화율을 높였다.

고급 건축자재 및 첨단공법으로 건축된 高價건물 등에 대한 상속세ㆍ증여세 과세를 강화하기 위해 다양한 편익시설과 고기능의 설비를 갖춘 초고가의 첨단기능아파트는 40% 가산하고  건축비 등이 높은 25층이상 초고층건물과 다른 층보다 수익가치가 큰 상가의 1층은 가산율을 종전보다 10∼20%P 상향 조정했다.

연 면적이 331㎡(100평)이상인 단독주택에 대해서는 40% 가산하고 아파트 등의 가산율 적용 면적기준을 조정하는 등 상속ㆍ증여재산 평가시 적용하는 '개별건물특성조정률'을 대폭 상향 조정했다.

그렇다면 2003년도에 적용할 국세청 '건물기준시가'를 5∼7% 정도 상향 조정한 결과 '공동주택기준시가'가 적용되는 아파트ㆍ연립주택 등 공동주택을 제외한 일반주택 및 상가건물 등의 양도나 상속ㆍ증여시에 稅부담은 어느 정도 늘어날까.

이에 대해 신현우 국세청 재산세과장은 "양도소득세의 경우, 양도 당시 기준시가(양도가액)에서 취득 당시 기준시가(취득가액)를 차감한 양도차익에 대해 과세하는 것이기 때문에 2003년도 건물기준시가의 상향 조정으로 양도 당시 기준시가(양도가액)가 늘어나면서 양도차익 또한 어느 정도 늘어난다"고 말했다.

그러나 신 과장은 "보유기간에 따른 공제액 및 세율 차이 등으로 세부담이 일률적으로 몇 퍼센트 늘어난다고 전망하기는 어렵다"면서 "다만 소득세법에서 정하는 1세대1주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세된다"고 덧붙였다.

그는 이어 "상속세 및 증여세의 경우, 상속세 및 증여세법상 토지ㆍ건물 등 재산가액 평가는 시가에 의함을 원칙으로 하되, 그 시가를 산정하기 어려운 경우에 토지가액은 건설교통부와 시ㆍ군ㆍ구에서 결정ㆍ공시하는 개별공시지가를 적용해 평가하고, 건물가액은 국세청에서 산정ㆍ고시하는 건물기준시가를 적용해 평가하는 것이기 때문에 이번에 국세청 건물기준시가의 상향 조정으로 상속세 및 증여세 부담액이 다소 증가할 것으로 예상된다"고 설명했다.

다만 각종 공제액과 과세표준계급별 누진세율 적용 등으로 세부담이 일률적으로 몇 퍼센트 늘어난다고 전망하기는 어렵다고 덧붙였다.

◎ 2003년도 건물기준시가 조정내용

산정요소			현행(2002년)	2003년	증감
건물신축가격기준액			㎡당 420,000원	㎡당 460,000원	40,000원↑
구조지수	통나무조		130	140	10%P↑
용도지수	특급호텔,백화점		130	140	10%P↑
	대형판매점쇼핑센타		110	120	10%P↑
	아파트		100	110	10%P↑
	일반목욕장(찜질방)		90	110	20%P↑
	자동차매매장 등		100	80	20%P↓
위치지수	구  간		5단계	11단계	세분화
	지  수		90∼110	80∼130
경과연수별 잔가율	통나무조, 철골(철골철근) 콘크리트조		내용연수 40년	내용연수 50년	10년↑
개별건물 특성조정률	첨단기능아파트		(신설)	140	40%↑
	25층이상건물		110	120	10%p↑
	상가의 1층		(신설)	120	20%p↑
	단독주택〔331㎡(100평)이상〕		120	140	20%p↑
	아파트	지수 120	165㎡∼231㎡ (50평∼70평)	149㎡∼215㎡ (45평∼65평)	5평↓
		지수 140	231㎡이상(70평)	215㎡이상(65평)	5평↓
	연립주택		(신설)	아파트와 같게 함	20ㆍ40%P↑

 

 

◎ 2002년도와 2003년도 건물기준시가 사례 비교

용도	구조	㎡당 부속토지의 개별공지시가	신축 연도	면적(㎡)	㎡당 건물기준시가		증감률(%)
					2002년	2003년
사 무 소(서울시)	철근콘크리트조	1,000	'96	78	369	395	7.0
사 무 소(중소도시)	철근콘크리트조	150	'97	95	340	344	1.2
단독주택(경기도)	통나무조	440	'98	280	477	533	11.7
단독주택(面 소재)	흙벽돌조	4	'90	100	58	52	△10.3
근린생활(서울시)	철근콘크리트조	2,400	'95	152	341	382	12.0
근린생활(광역시)	시멘트 벽돌조	900	'93	85	258	273	5.8
특급호텔(서울시)	철근콘크리트조	4,370	'82	28,544	343	429	25.1