국토부, 수도권 외국인 토지거래허가구역 지정…오피스텔은 예외

 

국토교통부가 서울시 전역과 경기·인천권역(일부지역 제외)을 외국인 토지거래허가구역으로 지정함에 따라, 오는 26일부터 외국인의 주택 취득이 한층 깐깐해진다.

 

국토부의 이번 조치는 각종 부동산 규제 사각지대에 놓인 외국인이 선호도가 높은 수도권 주택을 취득한 후 거래 또는 임대 과정에서 각종 탈·편법을 자행하고 있다는 지적을 수용한 결과다.

 

앞서 국세청은 지난 7일 탈세·편법 증여로 고가 아파트를 쓸어 담은 외국인 49명에 대한 세무조사를 착수 사실을 발표한 바 있다.

 

당시 국세청으로부터 세무조사를 받게 된 외국인의 불법·편법 아파트 취득 유형으로는 부모나 배우자 등으로부터 편법 증여받은 자금을 활용하거나, 국내에서 발생한 사업소득을 탈루해 취득자금을 마련한 사례와 함께 취득한 아파트에 실거주하지 않고 임대하면서 임대소득을 제대로 신고하지 않는 등 임대소득을 탈루한 사례 등이 적발됐다.

 

부동산 규제 사각지대에서 놓인 외국인이 탈·편법을 이용해 수도권 고가 주택을 구입하는 것은 물론, 취득한 주택을 이용해 한 푼의 세금 없이 임대수익에 나서는 행태가 드러난 셈이다.

 

국토부 또한 이같은 탈·편법 및 탈루 사례를 원천적으로 막기 위해 신속하게 외국인 토지거래허가구역 지정에 나섰다.

 

다음은 외국인 토지거래허가구역 지정과 관련한 주요 Q&A.

 

□외국인 A가 전세를 끼고 서초구에 있는 다세대 주택을 매입할 수 있나?

-취득 후 2년간 실거주할 수 없으므로 주택을 취득할 수 없다.

 

□외국인 B가 거주목적으로 강남구에 있는 아파트를 매입하려는 데, 매매 대금의 일부를 해외에서 조달할 수 있나?

-아파트 거래계약 체결 전에 허가를 받아야 하고, 허가 받은 후 거래계약 체결일로부터 30일 이내 거래 신고와 함께 자금조달계획서 및 증명서류를 제출해야 한다. 해외에서 차입하거나 해외 예금을 송금받은 경우에는 해외 금융기관명, 차입 금액 및 송금 금액 등을 자금조달계획서에 기재해야 하고, 해외에서 현금 등을 국내로 반입한 경우에는 외화 반입 신고 여부 및 신고 금액을 기재해야 한다. 부동산 취득 자금의 원천을 소명하지 못하는 경우 자금세탁 등 혐의 여부에 따라 금융정보분석원(FIU)에 통보되어 해외 FIU에 통보될 수 있다.

 

□외국인 C가 송파구에 있는 아파트를 매입하고 2년 뒤 처분하여 양도차익을 얻은 후 귀국했다면?

-조사 결과 양도차익과 관련하여 해외 과세당국의 세금 추징 등 여부 검토가 필요하다고 보는 경우 해당 거래는 국세청에 통보되고 해외 과세당국에 전달될 수 있다.

 

□이번 토지거래허가구역이 내국인에게도 적용되는 것인지?

-부동산거래신고법 상 외국인 등이 허가구역 내 주택을 유상으로 거래하는 경우에 한해 적용되고 내국인은 제외된다. 다만 유상 거래만 허가 대상이므로 교환, 증여와 같은 무상 거래는 적용되지 않으며 경매, 상속 등은 허가 대상이 아니다. 외국인 등은 부동산거래신고법 제2조제4호에 정의되어있는 개인·법인·단체를 의미한다.

 

□서울시가 지정한 강남 3구 및 용산구에 대한 토지거래허가구역과의 관계는 어떻게 되는지?

-기존에 서울시가 지정한 토지거래허가구역과 이번에 지정하는 외국인 토지거래허가구역은 동일지역에 대해 각각 적용된다. 기존 서울시 토지거래허가구역은 아파트만 허가 대상으로 지정하고 있어 내국인은 다세대 주택 거래에 제한을 받지 않으나, 이번에 강남구를 외국인 토지거래허가구역으로 지정하면서 허가 대상을 ｢건축법｣상 다세대 주택 등을 포함시켰기 때문에 외국인이 다세대 주택 등을 거래할 경우 사전에 허가받을 의무를 지게 된다.

 

□국제통상 차원의 논란이 발생할 우려는 없는지?

-국제법상 국가 주권에는 정당한 공공이익을 위해 자국 토지 소유권에 대한 국내적 규제(외국인 토지 제한 포함)를 시행할 권한이 포함된다는 사실이 널리 인정되고 있다. 이에 따라 실제 일부 국가들은 외국인의 토지 소유를 전면 금지하거나 엄격히 제한하고 있으며, 중국은 토지 취득 없이 사용권만 인정되며 주택 취득은 1년 이상 실거주를 한 경우에 한해 허용된다. 또한 호주는 올해 4월부터 2년 간 외국인의 기존 주택 취득을 금지하고 있으며, 캐나다는 2023년부터 2년간 외국인의 주거용 부동산 취득을 금지하되 2년 기간을 연장했다.

 

□오피스텔을 매입하는 경우에도 토지거래허가구역이 적용되는 것인지?

-이번 허가구역 제한은 건축법 시행령 별표1에 따른 단독주택, 다가구 주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택거래에 한정된다. 이에따라 오피스텔은 업무시설 중 일반업무시설에 포함되어 있으므로 주택에 해당하지 않아 허가구역의 제한 대상에 포함되지 않는다.