부모가 8년 이상 농사 지은 상속토지
1년 이상 경작하거나 3년내 양도시 세금 감면
상속으로 부동산을 취득하는 경우 비과세·감면을 적용받을 수 있음에도 못하거나, 적용사례가 아님에도 적용되는 것으로 잘못 알고 신고하는 사례가 빈번하다.
일례로 1주택을 보유한 1세대가 다른 주택을 상속받아 2주택이 됐어도, 기존의 일반주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있으며, 부모가 경작해 오던 농지를 상속받은 후 본인이 경작하다가 양도하는 경우에도 양도소득세 자경감면을 받을 수 있다.
국세청은 부동산을 양도·보유할 때 알아두면 유용한 세금 지식과 사례를 담은 ‘부동산 세금 실수사례 시리즈’를 연재 중으로, 19일 공개한 제6회차에서는 상속으로 부동산을 취득한 경우 비과세·감면과 관련한 실수사례를 공개했다.
공개된 사례에서는 앞서처럼 상속으로 2주택이 된 경우지만 선순위 상속주택에 해당하지 않아 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 경우다.
강한국씨는 기존에 A 주택을 보유하고 있었는데, 부친 사망으로 부친이 소유하고 있던 주택 2채 가운데 부친의 소유기간이 더 길었던 B 주택은 별도세대인 형이 상속받고, 부친의 소유기간이 짧았던 C 주택을 본인이 상속받았다.
이후에 기존에 보유하고 있던 A 주택을 양도하면서 상속주택 C는 주택 수에 포함되지 않은 것으로 알고, 1세대1주택 비과세로 신고했으나 비과세를 적용받지 못해 양도소득세 7천700만원을 납부해야 했다.
상속주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 각각 1개씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 상속주택은 주택 수에 포함되지 않은 것으로 봐 1세대1주택 비과세 적용이 가능하다.
다만, 피상속인이 2주택 이상을 보유한 경우에는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 등 법령이 정하고 있는 순위에 따른 1개의 주택에 대해서만 상속주택 특례가 적용된다.
결국 강한국씨의 경우 부친이 소유하고 있던 2주택 가운데 보유기간이 더 짧은 C 주택을 상속받은 경우에 해당돼, 상속주택 특례 적용 대상에 해당하지 않게 된다.
이처럼 상속주택 특례는 피상속인이 2개 이상의 주택을 보유한 경우 법령이 정하는 적용순위에 따른 1개의 주택에 대해서만 적용이 가능하며, 상속인 간에 임의로 순위를 정할 수 없다.
이와 관련, 선순위 상속주택은 1)피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택, 2) 1)의 주택이 2이상인 경우 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택, 3) 1)&2) 주택이 2이상인 경우 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택, 4)피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상인 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우 상속인이 선택하는 1주택) 순위를 따른다.
부친이 8년 이상 자경해 온 농지를 상속받았으나 본인이 직접 경작하지 않고 양도해 자경감면을 받지 못한 사례도 있다.
김국세씨는 2019년 7월 부친이 8년 이상 자경해 온 농지를 상속받고 2024년 6월 양도했다. 김씨는 상속받은 농지가 부친이 8년 이상 자경했던 농지로 자경농지에 대한 감면을 받을 수 있을 것으로 알고 양도소득세를 신고했으나 감면을 적용받지 못해 9천800만원의 양도소득세를 납부해야 했다.
현재 피상속인이 8년 이상 재촌자경해 온 농지를 상속받아, 상속인이 1년 이상 재촌자경하거나, 재촌자경하지 않더라도 상속개시일부터 3년 이내 양도하는 경우에는 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용받을 수 있다.
반면 김국세씨처럼 상속받은 농지를 본인이 1년 이상 재촌자경하지 않고 보유만 하다가 상속개시일로부터 3년이 지난 양도했기에 자경농지 감면을 받을 수 없게 된다.
또한 자경농지에 대한 감면은 8년 이상 재촌자경해야 적용받을 수 있는데, 피상속인이 재촌자경해 온 농지를 상속받은 경우, 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 재촌자경하거나 상속받은 농지를 재촌자경할 수 없는 경우에는 해당 농지를 상속개시일로부터 3년 이내 양도하는 경우에 피상속인과 상속인의 자경기간을 통한해 경작기간을 계산할 수 있다.
특히, 경작기간을 계산할 때 총급여액, 사업소득금액, 총수입금액 등이 기준금액을 넘는 연도는 경작기간에서 제외된다.
총급여액 또는 사업소득이 연간 3천700만원을 넘어서는 경우에는 경작기간에서 제외되며, 총수입금액이 도소매업·부동산매매업은 3억원 이상, 제조업·숙박업 및 음식점업 등은 1억5천만원 이상, 서비스업 등은 7천500만원 이상 총수입금액이 발생하면 경작기간에서 제외된다.
상속받은 건물을 양도하면서 취득가액을 상속세 결정가액으로 신고하지 않아 양도소득세를 추가 납부하게 된 사례도 있다.
이한국씨는 부친이 2019년 1월 10억원에 취득했다가 그해 4월 사망하면서 상속받은 건물에 대해 상속재산 평가기간(상속일 전후 6개월)내의 매매가액인 10억원을 상속가액으로 산정해 상속세를 신고했으며, 20206년 6월 관할세무서장은 10억원을 해당 건물의 상속가액으로 인정해 상속세를 결정했다.
이후 이한국씨는 2021년 5월 해당 건물을 양도하면서 세무서장의 상속세 결정 당시의 금액인 10억원이 아닌 상속개시일을 기준으로 별도의 감정평가를 받아 더 높게 나온 11억원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고했으나, 이후 세무서로부터 취득가액을 10억원으로 계산한 양도소득세를 추가로 고지받는 등 당초 양도소득세 5천500만원에서 9천300만원으로 늘었다.
이와 관련, 상속받은 부동산을 양도하는 경우의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 규정에 따라 평가한 가액으로 하되, 세무서장이 결정·경정한 가액이 있는 경우에는 그 결정·경정한 가액이 취득가액이 된다. 결국 이한국씨가 상속받은 건물에 대해 세무서장이 10억원으로 상속세를 결정한 사실이 있기에 해당 건물의 취득가액은 10억원이 되는 셈이다.
