행안부는 7·10 부동산대책 관련 세부 운영기준 등을 담은 지방세법 시행령 개정안을 오는 31일~8월3일까지 입법예고한다고 30일 밝혔다.

 

개정안은 다주택자 및 법인의 주택 취득세율 강화 등을 위한 판단기준인 1세대의 범위와 주택 수 산정 방법, 합산 제외 주택 등을 구체적으로 규정했다.

 

다음은 30일 행안부가 밝힌 지방세법 시행령 개정안 관련 주요 문답이다.

 

-1세대의 범위는?

“주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족이다. 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주한다.

 

주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 출입국관리법 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표를 기준으로 간주한다.”

 

-미혼인 30세 미만인 자녀가 취업해 소득이 있는 경우에도 부모의 세대원에 포함되는지?

“해당 자녀의 소득이 국민기초생활 보장법 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다.

 

소득은 소득세법 제4조에 따른 소득(종합소득·퇴직소득·양도소득 등)으로 보며, 2020년 기준 1인가구의 중위소득은 월 175만원이다. 소득세법 시행령, 종합부동산세법 시행령의 1세대 범위와 동일한 기준이다.

 

단, 만 18세이하 미성년자의 경우는 소득요건이 충족돼도 부모의 세대원에 포함할 예정이다.”

 

-부모님 부양 목적으로 세대를 합가하면 다주택자가 되는지?

“자녀가 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양(同居奉養)하기 위해 세대를 합친 경우, 65세이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각의 독립된 세대로 간주한다. 부모봉양에 따른 합가로 인해 주택 수 산정에 불이익이 발생하지 않도록 하는 취지다.

 

이때 자녀는 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 30세 미만의 자녀로서 소득이 국민기초생활보장법 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상인 경우 등을 말한다.“

 

-부부가 공동 소유하는 경우 주택 수 계산방식은?

“세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다. 다만 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정한다.”

 

-상속주택의 경우 주택 수 계산방식은?

“지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않는다. 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용된다.

 

5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함되는데, 상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단한다.

 

다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 ‘당해 주택에 거주하는 사람’과 ‘최연장자’순으로 판단한다.”

 

-분양권 및 입주권도 취득세 중과되는지?

“분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다. 다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세를 부과 중이다.

 

또한 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다.

 

분양권 및 입주권의 취득세 중과는 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용한다.”

 

-오피스텔도 주택 수에 포함되는지?

“재산세 과세대장에 주택으로 기재돼 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함되며, 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용된다.”

 

-오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지?

“오피스텔 취득 후 실제 사용 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.”

 

-주거용 오피스텔의 경우에도 취득세가 중과되는지?

“오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다.”

 

-가정어린이집 등도 예외없이 주택 수에 포함되거나 중과세율이 적용되는지?

“가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함하지 않는다. 단, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각·증여·전용하는 경우는 취득세를 추징하하며, 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함한다.

 

그 외에도 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산 및 중과 대상에서 제외한다.”

 

●주택 수 합산 및 중과 제외 주택

연번	구 분	제외 이유
1	가정어린이집	육아시설 공급 장려
2	노인복지주택	복지시설 운영에 필요
3	재개발사업 부지확보를 위해 멸실목적으로 취득하는 주택	주택 공급사업에 필요
4	주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택	주택 공급사업 과정에서 발생
5	저당권 실행으로 취득한 주택	정상적 금융업 활동으로 취득
6	국가등록문화재 주택	개발이 제한되어 투기대상으로 보기 어려움
7	농어촌 주택	투기대상으로 보기 어려움
8	공시가격 1억원 이하 주택 (재개발 구역 등 제외)	투기대상으로 보기 어려움, 주택시장 침체지역 등 배려 필요
9	공공주택사업자(지방공사, LH 등)의 공공임대주택	공공임대주택 공급 지원
10	주택도시기금 리츠가 환매 조건부로 취득하는 주택 (Sale & Lease Back)	정상적 금융업 활동으로 취득
11	사원용 주택	기업활동에 필요
12	주택건설사업자가 신축한 미분양된 주택	주택 공급사업 과정에서 발생 ※ 신축은 2.8% 적용(중과대상 아님)
13	상속주택(상속개시일로부터 5년 이내)	투기목적과 무관하게 보유 ※ 상속은 2.8% 적용(중과대상 아님)

 

-이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세가 중과되는지?

“1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위해 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않고, 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고‧납부하면 된다.

 

다만 종전 주택을 처분기간 내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징된다.”

 

-다주택자가 이사가기 위해 취득하는 주택도 일시적 주택 소유로 보고 과세되는지?

“2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 ‘일시적 2주택’에 해당하지 않는다. 따라서, 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용된다.”

 

-1주택을 보유하다가 아파트 분양권을 취득했는데, 이 경우 일시적 2주택에 해당하려면 아파트 분양권 취득일로부터 3년 내에 종전 주택을 처분해야 하는지?

“그렇지 않다. 분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 내에 종전 주택을 처분하면 된다.

 

종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시에는 1년 이내에 종전 주택을 처분‧멸실해야 한다.”

 

-재건축사업으로 거주하던 주택(A)에서 퇴거하면서 신규 주택(B)을 취득하였다가 재건축된 주택에 입주하며 신규 주택(B)을 처분하는 경우에도 일시적 2주택으로 볼 수 있는지?

“일시적 2주택에 해당한다. 재건축 주택의 완공 시까지 일시적으로 거주하기 위해 신규 주택을 취득한 점을 고려했다.

 

또한 재건축된 주택 입주 시점부터 3년 이내에 신규 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 본다.”

 

-지방세법 개정안 시행일 이전 계약한 주택도 중과세율이 적용되는지?

“정부가 ‘주택시장 안정 보완대책’을 발표한 2020년 7월 10일 이전(발표일 포함)에 매매 계약을 체결한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우, 지방세법 개정안 시행일 후 취득하더라도 신뢰보호 차원에서 종전 세율(3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%)을 적용한다.

 

증빙서류는 부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등이며, 취득 시점은 잔금지급일 또는 등기일 중 빠른날로 본다.”

 

-지방세법 개정안 시행일 이전 주택을 계약하고 취득한 경우 적용되는 세율은?

“지방세법 개정안이 시행되기 이전 취득한 경우라면 현행 취득세율(6억원 이하 1%, 6~9억원 1~3%, 9억원 초과 3%, 4주택 이상 4%)을 적용해 납부하면 된다.”

 

-조정대상지역에 1주택을 소유하는 상황에서 비조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우 세율은?

“기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율을 적용한다. 3억원 주택의 경우 1% 세율이 적용된다.

 

만약, 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8% 세율을 적용한다.

 

 

예컨대 1주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 1~3%, 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율 8%, 2주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 8%를 적용한다.”