상업건물 신축·판매 과정에서 투자자를 유치하기 위해 출자계약을 체결한 후 해당 출자계약을 다시금 분양계약으로 변경했다면, 출자자 모집을 위해 지불한 수수료는 법인 손금에 해당하지 않는다는 심판결정이 내려졌다.

조세심판원은 (유) A社가 상업건물 신축을 위해 최초 출자계약으로 투자자를 모집해 건축허가 및 착공승인을 받고 난 이후 분양계약으로 변경체결하면서 출자자 모집 대행사에 지급한 대행수수료는 사실상 분양대행수수료로 봐야 한다는 주장을 기각 결정한 심판결정문을 최근 공개했다.

이와 관련, 현행 건축물 분양에 관한 법률(이하 건분법)에서는 사업부지(토지)를 확보하기 이전에는 분양자를 모집할 수 없도록 규정하고 있다.

A사는 자금 여건상 사업부지를 자체 조달할 수 없었기에, 토지매입금 등 사업자금을 확보하기 위해 출자계약 형식으로 출자자를 모집했다.

A사가 출자자 모집을 위해 개최한 기자간담회에서도 쟁점건물은 유한회사 방식으로 개발돼 일반출자자는 출자한 가액을 한도로 책임진다고 홍보하고 있으며, 부동산 중개업자들이 블로그 등을 통해 일반출자자를 모집하기 위해 광고한 내용에서도 출자계약에 대한 장점을 홍보했다.

A사는 이후 법인세 신고과정에서 주식변동상황명세서에 일반출자들 모두를 출자자로 기재해 제출했으며, 대차대조표에도 출자한 가액은 자본금으로 계상해 왔다.

국세청은 이같은 내용을 반영해 A 사가 출자자 모집 과정에서 모집대행사 등에게 지출한 수수료는 손익거래가 아닌 자본거래로 봐 손금부인하고 법인세를 고지했다.

이에 반발한 A사는 쟁점계약은 형식상 출자계약일 뿐 쟁정건물의 사용승인을 취득한 이후에는 매매계약 형식으로 전환되도록 사전에 합의된 조건부예약매출이기에 일반 분양계약과 경제적·법률적 실질이 동일하다고 손금부인 처분의 부당함을 주장했다.

국세청은 그러나 분양계약은 수익 창출, 출자계약은 사업자금을 조달하기 위한 것으로 상호 목적이 다르다고 지적했다. 이어 유한회사의 출자자는 출자액을 한도로 책임을 부담하나 분양자는 분양대금만 납입하면 되는데, 쟁점계약을 분양계약으로 볼 경우 유한회사의 본질 자체가 부인되는 결과가 초래된다고 당초 처분의 정당성을 반박했다.

조세심판원은 국세청의 손을 들어줘, 쟁점계약의 경우 출자계약이 종료되고 분양계약이 새로 체결될 것일 뿐만 아니라 쟁점수수료는 계약변경 이전에 이미 지출된 것이어서 분양계약에 대응한 지출로 볼 수 없다고 판단했다.

또한 A사 스스로 출자계약의 형식을 선택해 건분법상의 제재를 회피한 이상, 조세부담 측면에서 일부 불리함이 발생했다 하더라도 스스로 감수함이 타당하다고 보고 국세청의 과세처분이 합당하다고 심판결정했다.