■ 이번 지방 미분양주택 거래세 감면 연장 배경은?

 

그간 미분양주택 지원대책(2008년6월11일, 2009년2월12일)을 추진해 전체적인 미분양주택 물량은 감소했으나, 지방의 경우 전체 미분양주택의 79%를 차지하는 등 주택경기가 어려운 실정이다.

 

지난 2008년6월 14만7천호이던 미 분양주택은 2009년12월 12만3천호로 감소했으나 이중 수도권이 차지하는 비율은 21%, 지방은 79%를 차지하고 있다.

 

이에 당정은 지난 3월18일 취․등록세 및 양도소득세 감면연장, 분양가상한제 완화 등 지방 주택경기 활성화 지원 방안을 발표했다.

 

특히, 취․등록세는 지방에 한해 오는 30일부로 종료 예정인 감면 시한을 내년 4월30일까지 한시적으로 연장하되, 건설업체의 자구노력을 유도하고자 대형주택의 경우는 분양가 인하율에 따라 감면율을 차등화하기로 했다.

 

■ 감면 대상이 되는 미분양주택 판단기준은?

 

감면 대상은 서울․인천․경기를 제외한 지방미분양주택으로서 기존 대책(2008년6월11일, 2009년2월12일) 대상인 주택과 올2월11일까지 분양계약이 체결되지 아니한 신규 미분양 주택으로서, 시장․군수․구청장으로부터 미분양주택 확인서를 발급받거나 미분양으로 확인을 받은 주택에 한한다.
<주택거래세 감면 대상 지방 미분양주택〉

 

감면대상 미분양주택	당초 감면 내용	연장 방안
‘08.6.10까지 분양계약 미체결	‘10.6.30까지 취득ㆍ등기 시 거래세 75% 감면(4→1%)	‘10.7.1부터 ‘11.4.30까지   감면시한 연장   ※대형주택의 경우 분양가 인하율에 따라 차등 감면
‘09.2.11까지 분양계약 미체결
‘10.2.11까지 분양계약 미체결	×

 

■ 이번에 발표된 대책과 2008년6월11일, 2009년2월12일 대책과는 어떤 차이가 있는가?

 

지난 2차례 발표(2008년6월11일, 2009년2월12일)된 대책은 미분양주택을 최초로 취득․등기하는 경우 일률적으로 취득․등록세액의 75%를 감면했다.

 

그러나, 이번 대책에서는 국민주택 이하(85㎡ 이하) 규모는 종전과 동일한 감면 혜택을 적용하지만, 대형주택(85㎡ 초과)은 건설업계의 분양가 인하율에 따라 감면율을 차등 적용해 자구노력을 유도하고자 했다.
<대형주택의 분양가 인하율에 따른 감면율 적용>

 

분양가 인하율	감면율	세율	비  고
10% 이하	50%	2%	주택 유상거래 감면 수준
10%초과～20%이하	62.5%	1.5%	-
20% 초과	75%	1%	현행 미분양주택 감면 수준

 

■ 분양가 인하율은 어떻게 판단하는지?

 

분양가 인하율은 '주택법'에 따라 입주자모집공고상 공시된 분양가격과 지방세법상 신고한 취득가액의 차액으로 산출한다.

 

신고한 취득가액은 지방세법 제111조 제5항 제3호 또는 제5호의 규정에 따른 사실상 취득가액으로 분양공고문 사본, 분양계약서, 입금표 등으로 확인된 가액을 의미한다.
<분양가 인하율 산출식〉
[분양가 인하율(%)= (입주자모집공고상 분양가격-신고한 취득가액)/입주자모집공고상분양가격 × 100]
대물변제 미분양주택의 분양가 인하율은 당초 '주택법'에 따라 입주자모집공고상 공시된 분양가격과 이를 대물변제로 받은 시공사로부터 매입하면서 지방세법상 신고한 취득가액의 차액이다.

 

■ 미분양주택으로서 조례 시행일(7월1일) 전에 분양계약을 이미 체결한 경우 적용례는?

 

이번 지원대책 조례 시행일(7월1일) 전에 분양계약을 이미 체결한 경우, 특례를 적용해 종전 감면율 적용한다.

 

2008년6월11일, 2009년2월12일 기준 미분양 주택은 2010년6월30까지 취득․등기하는 경우 기존 조례에 의거 75% 감면율이 적용된다.

 

내년4월30일까지 취득․등기하는 경우는 감면율 차등 적용 규정에도 불구하고 75% 감면율이 적용된다.

 

올2월12일 기준 미분양 주택은 오는 7월1일부터 내년 4월30일까지 취득․등기하는 경우는 감면율 차등 적용 규정에도 불구하고 75% 감면율을 적용한다.

 

조례 시행일인 7월1일 이후 분양계약을 체결하고, 내년4월30일까지 취득․등기하는 미분양주택 중 대형주택은 분양가 인하율에 따라 감면율이 차등 적용된다.

 

■2008년6월11일부터 2009년2월11일, 2009년2월12일부터 2010년2월11일 각각 기간 중에 신규 발생한 미분양주택으로서 동 기간 중 분양계약이 체결되고 2010년7월1일부터 2011년4월30일 기간 중 취득․등기하는 경우는?

 

해당 주택은 각각의 기간 중에 입주자모집공고일이 경과해 미분양상태로 있다가 지원대책 기준일 전에 분양계약이 체결돼 지원대책 기준일에는 미분양주택에서 제외된 경우로 이번 조례에서는 주택규모, 분양가 인하율에 따른 감면율 차등 적용 규정에도 불구하고 특례규정으로 75% 감면율이 적용된다.

 

■ 미분양주택 세율감면 혜택은?

 

국민주택 이하(85㎡ 이하) 및 특례규정 적용대상은 종전수준의 75% 감면율이 적용된다.

 

대형주택(85㎡ 초과)은 분양가 인하율에 따라 감면율 차등 적용된다.
<대형주택(전용85㎡초과) 감면율 세부내역>

 

구 분		당초	유상거래주택 감면율(50%)	미분양주택 감면율
				62.5%	75.0%
합     계		4.6%	2.7%	1.725%	1.15%
취 득 세		2.0	1.0	0.75	0.5
등 록 세		2.0	1.0	0.75	0.5
농어촌 특별세	과세분	0.2	0.1	0.075	0.05
	감면분	없음	0.4 (취감0.2+등감0.2)	비과세	비과세
지방교육세		0.4	0.2	0.15	0.1

 

※ 1) 유상거래주택 취·등록세 감면시 농어촌특별세
    - 취득세 과세액의 10%, 취·등록세 감면세액의 20% 각각 과세
   2) 미분양주택 취·등록세 감면시 농어촌특별세
      - 취득세 과세액의 10% 과세, 취·등록세 감면세액에 대해 비과세
   3) 지방교육세는 등록세액의 20% 과세

 

■ 미분양주택 취․등록세 감면 절차는?

 

 

지방세 감면조례 표준안 시달

:

행정안전부

 

시도 지방세 감면조례 개정

:

광역 자치단체

 

단지별 미분양확인서 발급또는 확인신청

:

사업주체

 

   

신청서 확인후 미분양확인서 발급(확인)

:

기초 자치단체 (or 광역자치단체)

 

분양계약시 미분양확인서 사본교부

:

사업주체(분양회사)

 

미분양확인서 또는 미분양주택으로 확인된 분양계약서 첨부하여 감면신청

:

수분양자

 

※ 다만, ‘08.6.12∼’09.2.11, ‘09.2.12∼’10.2.11까지 미분양주택 확인은 시군구세무부서에서 감면신청자의 감면신청서, 분양공고문사본, 분양계약서, 입금표 등을 확인하여 감면.

 

■2008년6월11일부터 2009년2월11일, 2009년2월12일부터 2010년2월11일 각각 기간 중에 신규 발생한 미분양주택의 감면대상 포함여부 및 미분양 확인 절차는?

 

지방의 미분양주택의 지원은 2008년6월11일 최초 시행됐으므로 이 기간 중에 신규로 발생된 미분양주택으로서 이 기간 중에 분양계약을 체결한 계약자가 2011년 4월30일까지 취득·등기하는 경우 감면대상에 포함된다.

 

각각의 기간 중의 미분양주택 여부는 시군구청 주택관련 부서에서 미분양주택 확인서를 발급하거나, 확인(날인)을 하는 경우에 한해 감면된다.

 

다만, 미분양주택의 여부를 주택관련부서에서 확인이 곤란한 경우에는 감면신청자가 감면신청서, 분양공고문 사본, 분양계약서, 입금표를 첨부해 감면신청하고, 지방세 부서에서는 분양공고문상의 계약일이 경과한 이후 계약한 분양계약서와, 입금표 등을 확인해 미분양주택여부를 판단해 감면여부를 결정하게 된다.

 

■ 이번 대책부터 추가된 감면대상은?

 

(신탁)사업주체가 미분양주택을 신탁회사에 신탁한 후 신탁이 해지되지 않은 상태에서 수분양자가 신탁회사로부터 미분양주택을 취득한 경우 추가로 감면대상에 포함된다.

 

신탁이 해지돼 당초 사업주체로부터 취득한 경우에만 감면을 허용했다.
▲신탁의 경우 형식적인 소유권 이전에 해당해 비과세 중인 점 ▲부도 등으로 신탁해지가 불가해 직접 신탁회사로부터 미분양주택을 취득하는 경우 사업주체로부터 최초 취득하는 경우와 사실상 유사한 점 등을 고려해 감면이 허용된다.

 

또 (대물변제)사업주체가 유동자금이 부족해 시공자가 공사비 대가로 취득한 미분양주택을 제3자가 취득한 경우에도 추가로 감면대상에 포함된다.

 

시공자가 사업주체로부터 분양계약 형태로 미분양주택을 최초 취득하는 경우에만 감면을 허용했다.

 

▲시공사는 당초 보유할 의도 없이, 공사비 회수 목적으로 일시적으로 보유가 불가피한 점 ▲미분양 해소대책이 건설사의 자금난 해소, 부도 방지 등을 위한 취지임을 감안해 감면을 허용했다.

 

■ 이번 추가되는 감면의 적용시기는?

 

이번 특례조항 신설로 인해 감면대상이 된 신탁, 대물변제 관련 감면은 지난 3월31일 시달한 표준조례개정안 시행과 함께 올 7월1일부터 적용한다.

 

따라서 종전 미분양주택 지원대책에 따라 6월30일까지 취득·등기하는 미분양주택의 거래세 감면에 대해서는 적용이 불가하다.