“지금은 부동산 관련 세제의 안정적 정착이 무엇보다 중요한 시기이다. 부동산 정책의 일관성 유지, 정책에 대한 예측가능성 확보 등을 통해 국민에게 부동산정책이 바뀌지 않을 것이라는 신뢰를 주어야 할 때이다.”

재정경제부 세제실 백운찬 부동산실무기획단 부단장은 최근 각계각층에서 1세대 1주택 장기보유자 등에 대해 이런저런 이유로 ‘부동산 세제를 완화해야한다’는 주장에 대해 이같이 전했다.

세제실 백 부단장은 ‘1세대1주택자 등에 대한 부동산세 경감 주장’에 대해 “더 이상 투기세력이 이 땅에 발붙이지 못하고 부동산 시장의 안정을 통해 국민이 편안하게 주거생활을 할 수 있도록 우리 모두가 종합적·장기적인 시각에서 부동산 문제를 바라보고 이를 해결하기 위해 힘을 모아야 할 것”이라고 제시했다.

백 부단장은 “종합부동산세 등 부동산세제 개편은 오랫동안 고질적인 문제점을 가졌던 부동산세제를 정상화·합리화하기 위한 정책”이라면서 “재산가액에 상응한 과세를 통하여 조세의 형평성과 공평성을 실현하고 불필요한 부동산 보유심리를 억제하여 부동산 가격을 안정시키고 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전을 기하자는 것”이라고 강조했다.

특히, 현재 부동산시장이 안정되어 가고 있는 모습을 보이고 있으나, 아직 안정기조가 확실히 정착되었다고 말하기는 어렵다고 전했다.

◈ 7억8천만원 이익에 5천5백만원 양도세 부담 높지 않아

재경부 세제실에 따르면 부동산 세제 중 우선 양도소득세를 살펴볼 경우, 현재 1세대1주택자는 실거래가가 6억원을 초과하는 주택을 양도하는 경우에만 양도소득세를 부담하게 된다. 이로 인해 1세대1주택자의 대다수인 96%는 실거래가 6억원 이하의 주택을 보유하고 있어 주택을 양도하더라도 양도소득세를 부담하지 않게 된다.

만약 실거래가가 6억원을 초과하는 주택을 보유하다가 양도해 양도소득세를 부담하더라도 6억원을 초과하는 부분에 상당하는 이익에 대해서만 양도소득세를 내게 되고 보유기간에 따라 10~45%의 장기보유특별공제를 받게 되어 양도소득세의 실제 부담률은 그리 높지 않은 편이라는 것.

실제 1세대1주택자 중 실거래가가 6억원을 초과하는 고가주택 보유자라도 주택양도차익에 대해 평균적으로 6~7% 수준의 세부담을 하고 있다고 전했다.

예를 들면 2억9천만원에 구입한 아파트를 15년후 10억7천만원에 양도하는 경우 현재 양도소득세를 5천500만원 납부하게 되어 있는 만큼 이는 그동안에 발생한 이익 7억8천만원의 7%만을 세금으로 내게 된다는 것.

이는 자영업자의 소득인 사업소득 등에 비해(종합소득 13.4%, 근로소득 6.2%, 2005년 기준) 오히려 낮은 수준의 세금을 부담하고 있는 셈이라고 제시했다.

백 부단장은 이와관련 “이러한 수준의 현행 양도소득세 부담이 1세대1주택자에게 지나치게 과중하다고 보기는 어렵고, 양도소득세를 완화할 경우 결국 부동산가격이 많이 오른 고가주택에 대해서만 혜택을 부여하게 되어 형평에 맞지 않는다”고 설명했다.

◈ 1세대1주택자 중 종부세 대상자는 1.9% 불과

재경부와 국세청에 따르면 종합부동산세는 현재 1세대1주택자의 경우 공시가액이 6억원(시가 약 7~8억원)을 초과하는 주택을 보유하는 경우에만 종부세를 부담한다.

따라서 우리나라 전체 1세대1주택자 중 6억원 이상의 주택을 보유하여 종부세를 부담하는 세대는 1.9%에 불과하다.

종부세 대상자 가운데 42.2%의 부담세액은 100만원이 넘지 않고 1주택자의 상당수는 100만원 이하의 종부세를 부담한다.

또한 우리나라 주택 시가 대비 종부세 실효세율은 미국(1.0~1.5%), 일본(1.0%), 캐나다(1.0%) 등 선진국의 절반 수준이다.

현행 양도소득세 부담이 1세대1주택자에게 지나치게 과중하다고 보기 어렵고, 양도세를 완화할 경우 결국 부동산가격이 많이 오른 고가주택에 대해서만 혜택을 부여하게 되어 형평에 맞지 않는다.

종부세는 부동산의 보유사실 자체를 기준으로 부과하는 세금이며, 당해 부동산이 사회적 인프라로부터 얻는 편익에 대한 대가로서의 성격을 가진다.

어떤 주택이 사회로부터 받는 편익(교육, 교통, 의료시설, 상권 등)의 수준은 그 부동산 가격에 그대로 반영된다.

그 편익은 당해 주택이 존재하고 있다는 사실 자체에 따라 얻어지는 것이지, 당해 주택에 살고 있는 사람이 얼마나 오랫동안 거주하였는지, 그 사람이 또 다른 주택을 얼마나 더 보유하고 있는지 등에 따라 달라지는 것이 아니다.

◈ 1주택자라도 부동산 가격에 비례한 사회적 인프라 대가 지불해야

고가의 부동산 소유자의 경우 그가 제공받은 편익이 저가 부동산에 비해 크다고 보아 그가 보유한 부동산 가액에 비례하여 보유세를 부담하는 것이 타당하다.

결국 1세대 1주택자 역시 다른 주택 보유자와 같이 당해 주택가격에 반영되어 있는 사회적 인프라로부터 얻는 편익, 다시 말하면 부동산 가격에 비례하여 대가를 지불하여야 한다는 측면에서는 다주택 소유자와 차이를 가지지 않는다.

1세대 1주택 장기보유자 등에 대한 종부세 경감 주장은 종합부동산세의 물세(物稅)로서의 과세원칙에 부합하지 않는다.

◈1세대1주택자 부동산세 경감은 과세 불형평성 야기

만일 이러한 원칙에서 벗어나 1세대 1주택자에 대해 종합부동산세를 부과하지 않을 경우 과세원칙에 맞지 않을 뿐 아니라, 또다른 과세불형평 문제를 야기하게 된다.

예컨대, 15억원 주택을 1채 보유하고 있는 A씨는 종합부동산세 과세대상에서 제외되고 4억원 주택 2채를 가지고 있는 B씨는 종합부동산세를 부담하게 되기 때문이다.

백 부단장은 “보유주택이 한 채라고 하여 15억원의 주택을 보유한 A씨가 8억원 상당의 주택을 보유한 B씨에 비해 담세능력이 낮다고 볼 수 있겠는냐”고 반문했다.

결국 1세대 1주택자에 대한 종부세비과세 제도 도입은 ‘응능부담의 원칙’ 및 ‘응익부담의 원칙’에 반하는 불합리한 보유세제로의 역행이 될 것이라고 강조했다.

또한 1주택에 한해 종부세를 경감할 경우, 다주택 보유자들이 고가의 1주택 보유로 부동산 보유형태를 변경하게 됨에 따라 부동산 시장이 불안정하게 된다고 우려했다.

나아가 앞으로 우려되는 것은 이러한 논의 자체가 종합부동산세 납세자에게 종부세 감세에 대한 기대효과를 가져와 시장에서 당초 종부세 도입 취지와 역행되는 결과를 초래할 가능성도 있다고 분석했다.

백 부단장은 “과거 경험을 통해 현실적인 수요·공급 등의 경제학적 요인뿐만 아니라 향후 부동산 관련 정책 변경에 대한 시장의 기대심리가 부동산 시장에 커다란 영향을 미친다는 사실을 잘 알고 있다”면서 “1세대 1주택 장기보유자 등에 대한 부동산 세제 완화를 주장할 때는 그 주장이 부동산 시장에 미칠 영향을 충분히 고려해야 한다”고 강조했다.

◈ 학계에서 바라보는 부동산 정책 해법

이준구 서울대 교수는 '주택가격 폭등의 진실, 그리고 해법'이라는 논문을 통해 "무엇보다 우선 정부가 일관성 있는 자세로 정책을 추진하는 모습을 보여 국민의 신뢰를 회복하근 것이 가장 시급하다"면서 "이 전제조건이 충족되지 못한다면 정부가 어는 정책을 채택한들 '백약이 무효'인 상황을 빚을 것이 뻔하다"고 주택문제 해결을 위한 조언을 아끼지 않았다.

이 교수는 "종부세가 갖고 있는 문제점들을 보완해 하루 빨리 그 기초를 튼튼하게 만드는 일이 필요하다"면서 "종부세가 납세능력을 결여한 사람에게 부과되는 '세금폭탄'이란 이미지를 씻어낼 수 있는 적절한 보완조치의 마련이 시급한 과제"라고 전했다.

한편, 이 교수는 "어떤 사람은 내가 종부세에 턱없이 많은 기대를 걸고 있는 것은 아니냐고 지적할 지 모른다"면서 "나는 절대로 안정에 확실한 효과가 날 것이라고 자신있게 예측할 수 있으며, 이점에 대해 나의 학문적 명예를 걸고 어느 누구와도 자신있게 내기를 할 용의가 있다"고 강조했다.