종전에는 부동산을 양도하면 1년 이내의 단기양도, 미등기 전매, 고가주택, 투기지역내 부동산 등 일부거래를 제외하고는 원칙적으로 기준시가에 의해 양도소득세를 신고·납부해야 했다.

기준시가에 의한 과세는 부동산을 팔아서 얼마를 벌었는지에 상관없이 정해진 기준시가에 의한 양도차익으로 양도소득세를 계산했다.

그러나, 기준시가는 시세를 제대로 반영하지 못하기 때문에 실제 양도차익에 비해 매우 적은 양도소득세를 내게 된다는 문제점이 있었다.

이에따라 기준시가 과세원칙으로는 부동산 투기이익의 대부분이 고스란히 투기자에게 돌아갈 수 밖에 없는 구조를 내포하고 있었다.

국세청은 지난 1975년부터 1982년까지 실거래가로 양도소득세를 과세한 적이 있었다.

그러나, 한정된 조사인력으로 모든 거래에 대해 실거래가로 신고했는지 여부를 조사하기란 사실상 불가능에 가까웠다.

이는 조사받지 않은 경우와 조사받은 경우의 과세 불공평 문제가 발생했다.

아울러 조사할 대상이 조사시에는 납세자가 실가를 입증할 자료를 분실한 경우도 발생하는 등 조사자와의 마찰도 발생했다.

즉, 제도적 뒷받침 없이 불충분한 국세청 조사인력만으로는 양도소득세를 실가로 과세하기가 현실적으로 어려웠다.

이에따라 1983년부터 단기양도, 미등기전매 등의 예외적인 경우를 제외하고는 시세를 정확하게 반영하지 못하는 단점이 있기는 하지만 행정의 효율성을 높이고 조세마찰을 줄이기 위해 기준시가 과세제도로 변경하게 됐다.

단기양도는 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 행위이며, 미등기 전매는 부동산을 취득한 자가 부동산 등기를 하지 않고 양도하는 행위를 말한다.

이처럼 제도적 미비점이 있는 것을 알면서도 어쩔 수 없이 시행되어 오던 기준시가 과세제도는 8.31대책에 의해서 비로소 ‘부동산실거래가 신고제’와 ‘실거래가 등기부 기재 제도’ 라는 실가과세를 위한 제도적 기반을 갖추게 됐다.

세무조사를 하지 않아도 부동산 거래자가 실가로 신고할 수 밖에 없는 제도적 장치를 마련해 국세청의 실가과세제도가 구현되게 되었다.

이에다라 2006년에는 우선 1세대 2주택자, 비사업용 나대지, 부재지주 소유의 농지 등에 대해서 올해부터는 모든 부동산으로 확대해 기준시가가 아닌 실제 벌어들인 양도차익을 기준으로 양도소득세를 신고·납부해야 한다.

비사업용 나대지는 건축물이 없는 대지로서 사업에 사용하지 않는 토지를 말하며, 부재지주 소유의 농지는 농지소재지에 거주하지 않거나 직접 경작하지 않는 농지를 말한다.

정상곤 국세청 부동산납세관리국장은 “실가과세원칙으로의 전환은 세금폭탄이 아니라, 기준시가 과세라는 비정상적인 과세체계에서 능력에 맞는 세금부담이라는 응능부담의 원칙에 부합하는 실질소득에 대한 과세체계로 개편된 것”이라면서 “이제야 조세정의가 확립되는 정상적인 상태로 되돌려 진 것”이라고 설명했다.