올해부터 주택임대소득에 대해 전면 과세된다. 이에 따라 주택임대 수입금액 2천만원 이하자도 소득세를 신고해야 하며, 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자, 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자는 6월1일까지 반드시 소득세 신고를 해야 한다.

 

주택임대소득을 신고할 때는 보유주택 수·임대유형 외에도 주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 지, 세무서와 지방자치단체에 등록했는지 등에 따라 세금이 달라진다.

 

수입금액 2천만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 유리한 방법을 선택할 수 있다. 여기에 세무서와 지방자치단체에 모두 주택임대사업자로 등록을 했다면 공제폭이 늘어난다. 다음은 12일 국세청이 밝힌 주택임대소득 소득세 계산사례.

 

사례 1. 월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우

□종합소득 발생내역

○甲은 4인 가족*으로 아래와 같이 월세 임대수입은 없고 보증금만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.

*본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만원 인적공제 대상임.(인적공제 600만원=150만원×4명)

| 주택임대 현황 |
임대주택	임대기간	보증금(원)
A주택	’19.1.1.～’19.12.31.	700,000,000
B주택	’19.1.1.～’19.12.31.	500,000,000
C주택	’19.1.1.～’19.12.31.	300,000,000
합 계		1,500,000,000

* 임대주택 3채 모두 주거전용면적 40㎡ 초과로 보증금 과세대상이고, 기준시가 9억원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

○보증금 등에 대한 간주임대료 계산

주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 365 × 이자율(2.1%)

A주택(7억원–3억원)×365×60%×(1/365)×2.1%=5,040,000원

B주택(5억원–0원)×365×60%×(1/365)×2.1%=6,300,000원

C주택(3억원– 0원)×365×60%×(1/365)×2.1%=3,780,000원

합계                                                        15,120,000원

 

○ 종합소득세 납부할 세액 계산

1) 수입금액(15,120,000) × 단순경비율(42.6%)

2) 수입금액(15,120,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)

3) 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만원 이하 : 200만원 기본공제

4) 표준세액공제 7만원

 

사례 2. 보증금은 없고 월세 임대수입만 있는 경우

□ 종합소득 발생내역

○乙은 4인 가족*으로 아래와 같이 보증금은 없고 월세 임대수입만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.

*본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만원 인적공제 대상임.(인적공제 600만원=150만원×4명)

 

| 주택임대 현황 |
임대주택	임대기간	수입금액(원)
D주택	’19.1.1.～’19.12.31.	12,000,000
E주택	’19.1.1.～’19.12.31.	6,000,000
합 계		18,000,000

* 임대주택 모두 기준시가 9억원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

 

□종합소득세 납부할 세액 : 189,920원 (=min[189,920원, 980,000원])

○ 종합소득세 납부할 세액 계산

1) 수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)

2) 수입금액(18,000,000) × 사업자 미등록시 분리과세 필요경비율(50%)

3) 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만원 이하 : 200만원 기본공제

4) 표준세액공제 7만원

 

사례 3. 주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우

□종합소득 발생내역

○丙은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득과 근로소득(총급여액 5천만원)**이 함께 있음.

*본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만원 인적공제 대상임.(인적공제 600만원=150만원×4명)

**근로소득공제를 차감한 소득금액은 3천775만원, 국민연금 및 보험료 등 소득공제금액은 837만5천원이며, 연말정산으로 기납부한 세액은 176만6천250원임.

 

| 주택임대 현황 |
임대주택	임대기간	수입금액(원)
F주택	’19.1.1.～’19.12.31.	4,000,000
G주택	’19.1.1.～’19.12.31.	2,000,000
합 계		6,000,000

*임대주택 모두 기준시가 9억원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

 

□종합소득세 납부할 세액 : 420,000원 (=min[516,600원, 420,000원])

○종합소득세 납부할 세액 계산

1) 수입금액(6,000,000) × 단순경비율(42.6%)

2) 수입금액(6,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)

3) 인적공제 6,000,000원 + 국민연금･보험료 등 공제 8,375,000원

4) 주택임대 외의 다른 종합소득금액이 20,000,000원(근로소득만 있는 경우 총급여액 29,705,882원)을 초과하는 경우 기본공제 제외

5) 근로소득세액공제 660,000,

6) 연말정산한 근로소득세 1,766,250원

 

사례 4. 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우(감면율 30% 적용)

□종합소득 발생내역

○丁은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득이 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.

*본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만원 인적공제 대상임.(인적공제 600만원=150만원×4명)

| 주택임대 현황 |
임대주택	임대기간	수입금액(원)
H주택	’19.1.1.～’19.12.31.	12,000,000
I주택	’19.1.1.～’19.12.31.	6,000,000
합 계		18,000,000

*임대주택 모두 기준시가 9억원 이하이고 세무서와 지방자치단체에 등록하였으며, 30% 세액감면(4년 이상 임대) 대상임.

 

□종합소득세 납부할 세액 : 111,944원 (=min[111,944원, 313,600원])

○ 종합소득세 납부할 세액 계산

1) 수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)

2) 수입금액(18,000,000) × 세무서와 지자체 모두 등록 시 분리과세 필요경비율(60%)

3) 세무서와 지자체 모두 등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만원 이하 : 400만원 기본공제

3) 표준세액공제 70,000 + 소형주택 임대사업자 감면 77,976(=259,920×30%)

4) 소형주택 임대사업자 감면 : 448,000 × 30% = 134,400