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구독하기 2024.03.27. (수)

내국세

주택임대소득 신고, 이렇게 하면 절세할 수 있다

올해부터 주택임대 수입금액 2천만원 이하자도 소득세를 신고해야 한다. 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자, 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자는 61일까지 반드시 소득세 신고를 해야 한다. 주택임대소득을 신고할 때는 여러 가지 유의사항을 잘 살펴야 절세를 할 수 있다. 다음은 국세청이 소개하는 절세 팁.

 

종합과세와 분리과세, 어떤 게 유리할까?

주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 642%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택할 수 있다. 신고 후 5년 이내 경정청구를 통해 신고방법을 변경(종합과세분리과세)할 수도 있다.

 

종합과세가 유리한 경우=단순경비율 적용 대상자이고 주택임대업 사업자등록이 없고 주택임대소득 외 다른 소득이 없으면, 종합과세 때 6%의 세율이 적용되므로 주택임대 모든 업종(701101701104, 701301)이 종합과세가 분리과세(세율 14%)보다 유리하거나 같다.

 

분리과세가 유리한 경우=주택임대 총수입금액이 1천만원 이하이고 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세대상 소득금액이 2천만원 이하이고 주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족해 분리과세시 필요경비(60%)와 기본공제(400만원) 우대가 적용되는 경우는, 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같다.

 

주택임대 총수입금액이 400만원 이하이고 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원 이하인 경우도, 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같다.

 

사업자등록·임대사업자등록 모두 하면 필요경비율 60%, 기본공제 400만원 혜택

소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율과 기본공제에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있다.

 

필요경비율은 미등록시 50%, 등록시 60%이며, 기본공제는 미등록 200만원, 등록 400만원이다. 감면율은 감면대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택 등은 75%). 다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않았다면 감면세액과 이자상당액을 납부해야 한다.

 

사업자등록을 한 경우와 하지 않은 경우 분리과세 세액 비교

구 분

세무서와 지방자치단체 모두 등록

(이외의 경우)

장기(8년 이상)

단기(4년 이상)

총수입금액

 

2,000만 원

 

2,000만 원

 

2,000만 원

 

필요경비

(-)

1,200만 원

(60%)

1,200만 원

(60%)

1,000만 원

(50%)

기본공제

(-)

400만 원

 

400만 원

 

200만 원

 

과세표준

(=)

400만 원

 

400만 원

 

800만 원

 

세율

(×)

14%

 

14%

 

14%

 

산출세액

(=)

56만 원

 

56만 원

 

112만 원

 

세액감면

(-)

42만 원

(75%)

16.8만 원

(30%)

0

 

결정세액

(=)

14만 원

 

39.2만 원

 

112만 원

 

가정=주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 2천만원 이하. 은 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우로서 필요경비 및 기본공제 혜택요건과 감면요건 충족. 사업자등록 등 우대요건을 충족한 경우 결정세액은 14만원(장기), 39.2만원(단기)으로 등록하지 않은 경우의 112만원보다 유리(소득세만 비교한 결과임.)

 

◆공동소유주택, 올해까지는 최다 지분자의 주택으로만 계산 

공동소유 주택은 올해(2019년 귀속)까지는 최다 지분자의 주택으로만 계산한다. 비과세 및 간주임대료의 총수입금액 산입 여부 판단시 소수지분 주택은 주택 수에서 제외되므로 주택을 임대하고 있더라도 부부합산해 소수지분 주택만 있는 경우에는 소득세가 과세되지 않는다. 다만, 부부합산 2주택 이상 등으로 과세대상에 해당할 경우 소수지분 주택의 임대수입도 과세대상 수입에 포함된다.

 

주택 수 계산 사례

주 택

김국세(본인)

박타인(3)

최삼자(3)

서울 ○○○○

20%

80%

-

부산 ○○○○

49%

-

51%

대구 ○○○○

49%

51%

-

인천 ○○○○

20%

40%

40%

김국세는 4채의 주택을 공동소유하고 있으나, 모두 소수지분으로 과세대상 판단시에는 주택 수에 포함되지 않음.(주택 수 0)

*박타인 3, 최삼자 2(인천 주택은 박타인과 최삼자의 주택 수에 모두 포함)






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