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2020.10.25 (일)

내국세

주택임대소득 전면과세...주택 수·수입금액 계산 어떻게 하나?

□주택의 정의 및 주택 수 계산

 

○「주택」이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지*를 포함.

* 주택부수토지: 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지

 

① 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)

② 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

 

-부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우

 

□주택임대소득의 수입금액

 

○수입금액: 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액

 

* 주택임대소득의 수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료

 

-간주임대료: 3주택* 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 수입금액에 산입(算入)

 

* 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음.

 

 

□주택임대소득 수입금액의 귀속연도

 

○각 과세기간 수입금액의 귀속연도는 수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간임.

 

-계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것: 그 정해진 날

 

-계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것: 그 지급을 받은 날

 

□주택임대소득의 분리과세

 

○‘19년 귀속부터 주택임대소득 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하는 방법과 주택임대소득에 대해 14%의 세율을 적용하여 분리과세 신고하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있음.

 

-수입금액 2천만 원 초과: 종합과세

 

-수입금액 2천만 원 이하: 종합과세와 분리과세 중 선택

 

| 주택임대소득 종합과세와 분리과세 세액계산 비교 |

 

□소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

 

○감면요건

 

-임대사업자: 내국인으로 다음 요건을 모두 충족(조특법§96, 조특령§96)

 

-임대주택: 임대주택으로 등록한 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 다음 요건을 모두 충족

 

 

-임대주택 수 및 임대기간: 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택등*은 8년) 이상 임대

* 장기일반민간임대주택등: 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

 

○세액감면: 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)에 상당하는 세액을 감면

 

○감면배제: 소득세 무신고 등 아래사유에 해당하는 경우 감면배제

 

① 소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우(조특법 §128 ②)

② 신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우 과소신고금액 감면배제(조특법 §128 ③)

③ 사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 가입의무자의 미가입, 신용카드‧현금영수증 발급거부‧허위발급(조특법 §128 ④)

※소득세 추계신고시에는 감면적용

 

○감면신청: 해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출

 

① 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료

② 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제36조제4항에 따른 임대 조건 신고증명서

③ 「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조 또는 「공공주택 특별법」 제49조의2에 따른 표준임대차계약서 사본

④ 임대차계약 신고이력 확인서(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제23호의2서식)






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