아파트 분양권을 불법 거래하는 부동산 투기혐의자들은 갖은 수법을 다 동원해 세무당국을 우롱하고 있다. 그러나 국세청이 이를 수수방관 할리 만무하다. 이미 이들의 수법을 사전에 다 파악하고 촘촘한 그물망을 형성, 이들의 투기행태를 현미경으로 속속 들여다보고 있다.

특히 국세청은 “분양권 불법거래로 아파트를 취득하는 경우, 주택공급계약은 처음부터 무효가 되고, 매수자 본인은 물론, 여러 단계를 거쳐 취득한 선의의 제3자도 보호받지 못한다고 법원이 판시하고 있다”고 이에 대한 주의를 촉구했다.

국세청은 분양권 불법거래는 매매사실을 입증시킬 수 있는 객관적 소유권 변동절차가 없다. 따라서 매도자가 또 다시 제3자에게 분양권을 매매하지 못하도록 하거나, 매수자가 자신의 권리를 확보할 수 있는 추가적 조치를 필요로 하는 특성이 있다고 밝혔다.

이같은 특성 때문에 분양권을 불법으로 거래하는 당사자들은 ▶매도자의 다른 부동산에 매수자가 근저당권을 설정하거나, ▶‘분양권처분금지가처분’ 절차를 취해 놓는다든지 ▶금전소비대차(양도담보부) 계약으로 위장해 공증하는 방식 등을 이용하고 있다고 국세청은 설명했다.

국세청은 분양권 불법거래 유형 (사례1)=‘당첨자(매도자)의 다른 부동산에 근저당권을 설정하는 유형’으로 유사시를 대비한 권리확보의 전형적인 수법이 있다고 밝혔다. 이러한 수법은 분양권 등을 불법으로 거래한 후 매수한 분양권에 대한 권리를 확실하게 보장받기 위해 ‘매도자 소유의 다른 부동산에 매수자가 근저당권을 설정’하고 있는 것이 그 실례라고 밝혔다.

이에 대한 국세청의 세무관리 방침은 우선 불법거래 빈번지역에 대해서는 일정기간별로 당첨자에 대한 근저당권 설정자료를 수집, 먼저 근저당권 설정 경위 등에 대한 우편질문서를 보낼 방침이다. 이후 무답변자 또는 답변내용이 불충분한 자 중 불법거래혐의자 또는 매집세력혐의자를 엄선해 강도 높은 세무조사를 실시키로 했다.

분양권 불법거래 (사례2)=‘분양권처분금지가처분 신청 유형’으로 이는 전매금지된 분양권을 불법으로 취득한 자가 원소유자를 상대로 분양권을 ‘제3자에게 양도 등 기타 일체의 처분을 하지 못하도록’ 법원의 결정을 구하는 제도를 말한다.

이러한 유형은 ▶분양권 거래후 잔금을 지불할 때에 ▶원소유자가 분양받을 수 있는 평형, 신청지구명, 과거 매매사실 여부 등을 최종적으로 종합 확인한 후 ▶잔금을 지불하면서 추후 소유권이전에 필요한 인감증명서 6통 등 관계서류 20매를 제공받고 ▶법원에 ‘분양권처분금지가처분’신청을 하고 있는 유형이다.

국세청은 이에 대한 세무관리를 위해 ‘분양권처분금지가처분’신청시, 관련된 매매계약서를 법원에 증빙서류로 제출하도록 돼 있다. 따라서 필요할 경우 언제든지 법원 등의 협조를 얻어 불법거래혐의자 명단확보가 가능해 동일유형이 사라질 때까지 지속적으로 관리해 나갈 방침이다.

특히 국세청은 최근 법원 등으로부터 이같은 유형사례 1,007건을 수집해 275건에 대한 세무조사를 실시한 바 있고, 나머지 사례도 중점 분석 중에 있다.

분양권 불법거래 (사례3)=‘금전소비대차(양도담보부) 계약을 공증하는 유형’으로 이는 분양권을 불법으로거래한 후 마치 금전소비대차가 있는 것처럼 약속어음을 공증하는 방식으로, 매수자의 권리를 확보하고 있다. 이 때 당첨자(최초 매도자)는 매수자가 다시 제3자에게 분양권을 매매할 수 있도록 ‘매수자란과 거래금액을 공란’으로 두고, ‘매도자 인감도장만 날인한 매매계약서를 작성’한다.

나아가 매수자가 또 다른 사람에게 매도하는 경우를 대비해 ‘매매계약서, 인감증명은 4부를 착성’ 한다. 입주 후 ‘복등기 기간 중 사용할 임대차계약서까지 교부’하고 있을 정도로 치밀하다. 이들은 여기서 그치지 않고 분양권을 확보하는 방안으로 ‘매매가액의 2배에 달하는 금액으로 약속어음을 작성해 공증’하고 있다.

이 과정에서 양도소득세 및 복등기 비용은 최종 매수자가 프리미엄과는 별도로 부담하고 있다고 국세청은 밝혔다.

이 때 들어가는 ‘분양권 불법매매관련 일건 서류’로는 ▶영수증 ▶매매계약서 ▶임대차계약서 ▶주민등록증 사본 ▶거래사실확인서 ▶이행각서(부동산매도 및 권리포기각서) ▶양도각서 ▶호적등본 ▶상속포기각서 ▶위임장 ▶주민등록등본 ▶차용금증서 ▶특약사항 ▶공증서 ▶인감증명서 등 15종이나 된다.

국세청은 이에 대한 세무관리를 위해 불법거래혐의가 높은 지역의 당첨자 중 ‘분양권 전매가 제한되어 있는 기간’에 다수의 ‘인감증명서를 발급 받은 자료를 수집, 분석’하면 분양권 불법거래혐의자에 대한 명단확보가 가능하게 된다고 보고, 필요에 따라 엄정한 세무조사를 실시할 방침이다.

한편 국세청은 “최근 법원의 판결에서 분양권 불법거래로 아파트를 취득한 경우 주택공급계약은 처음부터 ‘무효’에 해당한다고 해석하고 있다”고 전제, “매수자 본인은 물론 여러 단계를 거쳐 취득한 선의의 제3자도 보호받지 못한다고 판시(서울고등법원2005나69511(2006.5.16선고),대법원 2006다39034(2006.10.13 선고)하고 있음을 유의해야 한다”고 ‘분양권 불법거래를 통해 아파트를 취득했을 경우의 위험성’을 분양권 불법거래 혐의자들에게 경고했다.