일반주택 기준시가 고시 < 2000.7.1 시행 >
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| 목 차
1. 고시배경
2. 적용범위 및 시행일자
3. 기준시가 고시내용
가. 기본방향
나. 기준시가 산정방법
다. 기준시가 산정요소별 고시내용
[ 參 考 資 料 ]
□ 일반주택 기준시가 문답자료 .......................8
□ 일반주택 기준시가 계산사례 .......................14
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1. 고시배경
○ 그 동안 상속·증여세 과세시 상업용건물 및 공동주택은 국세청 기준시가를 적용하여 온 반면, 일반주택에 대하여는 행자부 시가표준액을 적용함으로써 상대적으로 낮게 평가되어 왔음
○ 이에 따라, 상속·증여세의 과표현실화 및 과세형평성 제고를 위해 일반주택에 대한 기준시가를 2000.7.1부터 적용하도록 지난해말 관련세법이 개정되어 고시하게 되었음(2001.1.1부터는 양도소득세에도 적용)
※ 기준시가를 적용하여도 상속·증여공제금액을 빼고 나면 실제 상속·증여세를 납부하는 과세대상은 많지 않아 일반 서민들의 세금부담에는 별 영향을 미치지 않음
○ 근거법령
- 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호
· 상속·증여재산의 평가원칙인 시가가 불분명한 경우 건물에 대한 평가는 "건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액"으로 함
2. 적용범위 및 시행일자
○ 적용대상건물
- 건축법시행령「별표1」의 용도분류상 단독 및 공동주택
· 단독주택 : 단독·다중·다가구주택
· 공동주택 : 아파트·연립·다세대주택(토지·건물을 일괄하여 기준시가를 고시한 공동주택은 제외)
○ 적용세목 : 상속세 및 증여세
○ 시행일자 : 2000.7.1이후 최초로 상속이 개시되거나 증여하는 분부터 적용
3. 기준시가 고시내용
가. 기본방향
○ 평가방법의 원칙은 현행 상업용건물 기준시가 기본틀 유지
○ 다른 기준시가와 형평성을 유지하면서 국민의 실생활과 밀접한 주거용인점을 감안하여 시가의 60∼70% 반영
나. 기준시가 산정방법(상업용건물 기준시가와 동일)
| ○ 기준시가 ＝ ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적
○ ㎡당 금액 ＝ 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수
× 위치지수 × 개별건물의특성에따른조정률
× 경과연수별잔가율
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다. 기준시가 산정요소별 고시내용
(1) 건물신축가격기준액
| 상업용건물 기준시가와 동일한 ㎡당 420,000원으로 함
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○ 상업용건물과 비교하면 주택신축가격이 다소 높으나, 다른 지수에서 조정이 가능하고 국민의 실생활과 밀접한 주거용건물인 점을 감안, 상업용건물 기준시가와 동일하게 유지
※ 행자부 시가표준액은 165,000원/㎡(서울시는 160,000원/㎡)
(2) 구조지수(상업용건물 기준시가와 동일)
| 번호
| 구 조 별
| 지 수
|
| 1
| 통나무조
| 130
|
| 2
| 철골(철골철근)콘크리트조
| 120
|
| 3
| 철근콘크리트조, 철골조, 석조, P·C조, 목구조
| 100
|
| 4
| 연와조, 황토조, 시멘트벽돌조
| 90
|
| 5
| 보강콘크리트조, 목조
| 80
|
| 6
| 시멘트블럭조
| 60
|
| 7
| 경량철골조
| 50
|
| 8
| 철파이프조, 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조
| 30
|
○ 일반주택의 경우에도 위 건물구조 범위에 모두 포함되므로 상업용건물 기준시가 구조지수를 그대로 유지
(3) 용도지수
| 번호
| 구 분
| 대 상 건 물
| 지수
|
| 1
| 단 독 주 택
| 연면적 165㎡ 이하
| 90
|
| 연면적 165㎡ 초과 ∼ 264㎡ 미만
| 100
| ||
| 연면적 264㎡ 이상 ∼ 331㎡ 미만
| 120
| ||
| 연면적 331㎡ 이상
| 130
| ||
| 2
| 다중·다가구주택
|
| 90
|
| 3
| 아 파 트
| 전용면적 85㎡ 이하
| 90
|
| 전용면적 85㎡ 초과 ∼ 165㎡ 미만
| 100
| ||
| 전용면적 165㎡ 이상 ∼ 231㎡ 미만
| 120
| ||
| 전용면적 231㎡ 이상
| 140
| ||
| 4
| 연 립 주 택
| 전용면적 85㎡ 이하
| 85
|
| 전용면적 85㎡ 초과 ∼ 165㎡ 미만
| 100
| ||
| 전용면적 165㎡ 이상 ∼ 231㎡ 미만
| 120
| ||
| 전용면적 231㎡ 이상
| 140
| ||
| 5
| 다세대주택
|
| 85
|
○ 상업용건물 기준시가에서 제외된 건축법시행령 별표1에 규정된 단독주택(단독·다중·다가구주택) 및 공동주택(아파트·연립·다세대주택)에 대한 용도지수 산정
○ 주택 유형 및 규모별로 적정한 시가를 반영하며, 또한 국민주택규모에 비해 고급주택에 대하여는 시가반영률을 다소 높이기 위하여 용도지수를 차등화 함
→ 단독·다가구(다중주택 포함)·아파트·연립·다세대주택으로 분류하고, 면적규모에 따라 세분류
(4) 위치지수(상업용건물 기준시가와 동일)
| 번호
| 건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가
| 지 수
|
| 1
| 20,000원미만
| 80
|
| 2
| 20,000원이상∼50,000원미만
| 85
|
| 3
| 50,000원이상∼100,000원미만
| 90
|
| 4
| 100,000원이상∼200,000원미만
| 95
|
| 5
| 200,000원이상∼300,000원미만
| 96
|
| 6
| 300,000원이상∼500,000원미만
| 97
|
| 7
| 500,000원이상∼1,000,000원미만
| 98
|
| 8
| 1,000,000원이상∼1,500,000원미만
| 99
|
| 9
| 1,500,000원이상∼2,000,000원미만
| 100
|
| 10
| 2,000,000원이상∼3,000,000원미만
| 102
|
| 11
| 3,000,000원이상∼5,000,000원미만
| 104
|
| 12
| 5,000,000원이상∼7,000,000원미만
| 106
|
| 13
| 7,000,000원이상∼10,000,000원미만
| 108
|
| 14
| 10,000,000원이상
| 110
|
○ '99년 지가공시에 관한 연차보고서(건교부 발간)에 따르면 주거지역의 지가평균은 ㎡당 500,000∼1,000,000원이 30.5%로 가장 많은 비중을 차지하고 있으나, 상업용건물과 위치지수를 같게 함으로써 일반주택 기준시가를 상대적으로 하향 조정하는 효과를 가져오도록 하고 적용상의 편의를 도모함
(5) 개별건물 특성에 따른 조정률
| 번호
| 항 목
| 조정률
| 비 고
|
| 1
| 최고층 5층이하
6층∼15층이하
16층이상
| 90
100
110
| 아파트에만 적용
-지하층 및 옥탑은 최고층수 제외
|
| 2
| 지하층 1층, 지층
2층 이하
부속건물
-주택부속 창고, 주차장, 화장실 등
-주택내 대피소, 옥탑, 차고 등
| 70
50
60
| 중복 적용되는 경우 가장 낮은 지수 하나만 적용
|
| 3
| 개축건물 1회개축
2회이상 개축
| 110
120
| 개축부분에 한함
|
| 4
| (지붕재료)
슬라브, 기와, 기타 신소재
시멘트, 토기와, 유리
판넬, 슬레이트
함석, 자연석, 천막 기타 유사한 것
|
100
100
90
80
| 철골조 및 구조지수가 100미만인 저층구조(연와,벽돌, 블록, 경량 철골, 돌담 등)에 적용
|
| 5
| 건물 구조안전진단 등급
C급 : 보조부재 손상
D급 : 주요부재 손상
E급 : 심각한 노후화
법령에 의한 철거대상건물
건물을 사용하는 경우
건물을 사용않는 경우
건물의 일부가 멸실 또는 훼손된 경우
(조정률 : 정상사용비율)
|
90
70
30
30
0
정상
사용
비율
| 납세자가 사실관계를 입증하는 경우에 가장 낮은 지수 하나만 적용
철거대상 건물의 보상금을 받는 경우에는 보상금으로 평가
|
○ 상업용건물 기준시가 조정률에서 일반주택에는 해당없는 항목을 제외하고 필요한 항목은 일반주택에 맞게 고쳐 산정
(6) 경과연수별 잔가율
| 구 분
| Ⅰ그룹
| Ⅱ그룹
| Ⅲ그룹
|
| 내용연수
| 40년
| 30년
| 20년
|
| 잔존가액
| 10%
| 10%
| 10%
|
| 상각방법
| 정액법
| 정액법
| 정액법
|
| 매년상각률
| 0.0225
| 0.03
| 0.045
|
| 경과연수별잔가율
| 1 - 0.0225
× 경과연수
| 1 - 0.03
× 경과연수
| 1 - 0.045
× 경과연수
|
－ Ⅰ그룹 : 통나무조·철골(철골철근)콘크리트조·철근콘크리트조·철골조·석조·P.C조·목구조의 모든 건물
Ⅱ그룹 : 연와조·보강콘크리트조·시멘트벽돌조·황토조·목조의 모든 건물
Ⅲ그룹 : 시멘트블럭조·경량철골조·철파이프조·석회 및 흙벽돌조·돌담 및 토담조의 모든 건물
○ 상업용건물 기준시가 경과연수별 잔가율의 잔존가액 20%를 일반주택 기준시가에서는 10%로 하향 조정
○ 이유
- 상업용건물에 비해 상대적으로 내용연수가 짧고 잔존가치가 적은 일반주택의 잔존가액을 20%에서 10%로 하향조정 함으로써 신축한지 오래된 건물의 평가를 적정하게 함
