임대수입금액, 월세+보증금 간주임대료…소형주택, 보증금 과세 제외

등록임대주택 요건 해당시 기간 입력 누락 없어야 소득세 경감

사업개시일로부터 20일이내 사업자등록 미신청시 가산세 부담

 

국세청은 21일부터 부가가치세 면세사업자 167만명에게 2025년 귀속 사업장 현황신고 안내문을 모바일을 통해 발송하는 한편, 열람이 어려운 고령의 주택임대사업자 등에게는 서면 안내문도 추가 발송한다고 19일 밝혔다.

 

특히, 주택임대사업자의 경우 반드시 사업장 현황신고를 2월10일까지 마쳐야, 오는 5월 종합소득세 신고 시 모두채움 안내를 받을 수 있다.

 

다음은 면세사업자 사업장 현황신고 기간을 맞아 주택임대사업자의 과세기준과 신고 유의사항을 정리했다.

 

먼저, 주택임대 수입금액은 ‘월세와 보증금에 대한 간주임대료(적용이자율 3.1%)’를 합한 금액이 최종 수입금액이다.

 

주택임대사업자 과세 대상으로는 월세 수입이 있는 1주택(기주시가 12억원 초과 주택 또는 국외주택), 2주택 이상 보유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 보유자다.

 

다만, 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 보증금 등에 대해 과세 제외되며, 월세수입은 과세 대상이다.

 

○주택임대사업자 과세요건(부부합산 보유주택 수 기준)

 

○간주임대료 대상 여부(사례)

 

주택임대사업자의 간주임대료와 관련해 2025년 귀속부터 3주택 이상 보유자의 보증금 등에 대한 간주임대료 계산 시 적용하는 정기예금 연 이자율이 3.1%로 하향(’24년 귀속 3.5%)됐다.

 

또한 주택수 계산시 부부합산 소유 주택수를 기준으로 계산하며, 공동소유주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하는 것이 원칙이나, 아래와 같은 경우에는 소수지분자의 소유주택이라도 주택 수에 가산된다.

 

등록임대주택의 경우 ‘주택임대 수입금액 검토표’를 작성할 때 ‘등록임대주택 요건’에 해당하는 기간 입력을 누락하지 않도록 유의하시기 바랍니다.

 

등록임대주택 요건으로는 ①세무서･지자체에 임대사업자 등록, ②임대보증금 등 증가율 5% 이하 등을 모두 충족해야 한다.

 

만약 등록임대주택임에도 기재하지 않을 경우 5월 종합소득세 신고 시 필요경비(등록임대 60%, 미등록임대 50%)와 공제금액(등록임대 4백만 원, 미등록임대 2백만 원)을 적게 적용받아 소득세 부담이 커질 수 있다.

 

○등록임대주택 VS 미등록임대주택 세부담 비교(분리과세)

 

주택임대사업자 미등록시 가산세도 부과된다. 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자등록을 신청하지 않은 경우, 등록 신청 직전일까지의 주택임대 수입금액의 0.2%를 가산세로 2025년 귀속 종합소득 결정세액에 더해 납부하기에 주의해야 한다.