1. 장기 임대주택에 대한 양도세 감면규정

조세특례제한법 제97조제1항은 "대통령령으로 정하는 거주자가 국민주택을 5년이상 또는 10년 이상 임대후 양도하는 경우에는 양도소득세의 40%(2009년말까지 양도분은 50%) 또는 80%(2009년말까지 양도분은 100%)를 감면한다"고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제97조제1항은 '대통령령으로 정하는 거주자'란 임대주택을 5호이상 임대하는 거주자를 말한다고 규정하고 있다.

국세청은 조특법 제97조를 실제 적용·집행함에 있어, 국세청 예규 재일 4604-1906에 따라 임대주택을 5년 또는 10년 이상 임대후 양도하는 경우에도 양도 당시 거주자가 아니면 감면을 배제해 양도세를 부과하고 있다.

2. 양도 당시 거주자요건은 위헌

조세법률주의에 위배

위 국세청 예규와 그에 따른 국세청의 집행은 헌법 제59조의 '조세법률주의'의 중요 내용인 '과세요건은 법률로 정하되, 그 규정은 일의적(一義的)이고 명확하며 상세하여야 한다'는 과세요건 명확주의에 어긋나는 예규·집행이다.

양도 당시에 거주자여야 감면할 수 있다면, 조특법 제97조제1항의 규정을 "대통령령이 정하는 양도일 현재 거주자가… 감면한다"라고 명확히 규정해야 한다.

국세청 예규 재일 4604-1906은 헌법 제59조의 조세법률주의에 위배되는 것으로, 건전한 상식을 가진 정상인의 예측 가능성을 넘어 국민의 조세법률 관계에 있어서의 법적 안정성을 현저하게 침해해 헌법 제23조가 선언한 국민의 재산권 보장을 조세분야에서 유명무실하게 하는 면이 있다.

이와 같이, 국세청 예규 재일 4604-1906은 위헌으로 당연 무효이므로, 혼란을 방지하기 위해서는 즉시 폐지해야 한다.

소급입법에 의한 국민의 재산권 침해

2001년12월29일 개정 이전의 조특법 제97조제1항은 "대통령령이 정하는 내국인(개인과 내국법인)이 5호 이상의 국민주택을 5년 또는 10년이상 임대후 양도하는 경우에는 양도세의 50% 또는 100%를 감면한다"하고 규정하고 있었다. 즉 2001년 이전에는 법규 정상만으로 볼 때, 내국인이면 양도 당시 해외이주한 비거주자에게도 감면하도록 규정했었다.

2001년12월29일 조특법 제97조제1항을 개정하면서 '내국인'을 '거주자'로 변경한 것이므로, 현행 조특법 제97조제1항의 규정을 2001년12월29일 개정이전의 장기임대주택에 적용시에는 소급입법에 의한 국민의 재산권 침해로 헌법 제13조제2항의 소급입법의 금지규정에도 위반된다. 따라서 2001년 개정 이전에 내국인이 임대 개시한 장기임대주택에 대하여는 양도 당시 비거주자이더라도 감면해 주는 경과조치 규정을 지금이라도 둬야 한다.

국세청 예규는 행정의 통일·지도를 위한 것으로 국세청 직원에 대하여는 효력이 있지만, 국민에 대하여는 헌법에 위반되면서까지는 그 효력이 없다.

3.올바른 해석·집행

따라서 2001년 개정 이전에 임대개시 당시 내국인이면 양도 당시에는 외국의 국적을 취득한 비거주자에게도 장기임대주택에 대한 양도세 감면혜택을 주어야 한다.

또한 2001년12월29일 개정법률 시행 이후에는 거주자가 5호 이상의 임대주택을 장기(5년 또는 10년이상) 임대후 양도하는 경우에는 양도 당시에는 비거주자에게도 감면해야 한다.

4. 외국인에게도 감면해야 함

조특법 제97조의 입법취지가 무주택 서민의 주거생활 안정을 지원할 목적이라면, 비거주자인 외국인(개인과 외국법인)이 5호 이상의 임대주택을 5년 또는 10년이상 임대후 양도하는 경우에는 양도소득세의 40% 또는 80% 감면을 허용함이 바람직하다.

외국인에게 장기임대주택에 대한 양도세의 감면을 허용시에도 국내 부동산 시장을 교란시키는 단기·악성의 외국투기자본이 들어올 염려가 전혀 없기 때문이다.

외국인에게 조특법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 허용시에도 감면을 받으려면, 국내에 들어온 외국자본이 최소한 5년 이상 또는 10년 이상 국내에 머물기 때문이다.

세계화 시대를 맞이하여 거주자·비거주자 여부를 구별하지 말고 또한 외국 국적을 취득한 해외 동포는 물론이고 순수 외국인(외국법인 포함)에게도 장기임대주택에 대한 양도세 감면을 허용해야 한다.

장기·건전한 해외 자본의 국내유치와 무주택 서민의 주거생활 안정에 도움이 되기 때문이다.