-해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금이 있는가?
“일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 납부하는 세금이 없다. 다만 당해 부동산 취득시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 납부해야 한다.
*증여세 과세대상 : 10년 내에 특수관계자로부터 일정금액[배우자 3억 원, 직계존비속 3,000만 원(미성년자는 1,500만 원), 기타친족 500만 원〕이상을 증여받은 경우 동 일정금액을 초과하는 금액을, 특수관계가 없는 자로부터 증여받은 경우 증여받은 금액 전액을 과세대상으로 하고, 과세최저한은 50만원이다.”
-해외부동산 취득명의인이 당해 해외부동산을 취득함에 따른 자금출처 소명은 얼마이상을 하야 하나?
“세법에서는 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득했거나 채무를 상환했다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정한다. 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대해서는 증여세가 과세된다.”
※ 자금출처 소명
다음의 경우에는 증여추정에서 제외합니다.
증여추정 제외 : 미 입증금액 < (취득재산가액×20%, 또는 2억 원 중 적은 금액)
□ 소명금액 범위
• 취득자금이 10억 원 미만인 경우
- 자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됩니다.
• 취득자금이 10억 원 이상인 경우
- 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억 원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.
□ 자금출처 인정범위 예시
• 소유재산 처분대금 : 〔처분금액 - 공과금상당액〕
• 이자 · 배당 · 기타소득 : 〔지급금액 - 원천징수세액〕
• 사업 · 부동산 · 산림소득 : 〔소득금액 - 공과금상당액〕
• 급여소득 : 〔총급여 - 원천징수세액〕
• 재산취득일 이전의 전세금, 임대보증금, 금융기관 대출금 등
-해외부동산 중 주거용 주택을 취득해 실제 거주할 경우에 국세청에 별도로 신고해야 할 사항이 있나?
“해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주할 경우에는 우리나라 국세청(세무서)에 신고해야 할 세금항목은 없다. 다만 이 경우에는 실제 거주사실을 외국환거래규정에 따라 입증해야 한다.”
-해외부동산을 취득해 타인에게 임대했을 경우 어느 나라에 임대소득을 신고해야 하나? 양국에 각각 신고해야 하는 경우 이중과세가 아닌가?
“국내 거주자(거주자란 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외부동산(주택, 상가, 기타건물, 토지 등)을 취득한 후 동 부동산을 타인에게 임대했을 경우, 동 부동산으로부터 발생되는 임대소득에 대해서는 부동산 소재지 국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련소득세를 신고·납부하는 것과는 별도로, 우리나라 국세청(세무서)에 동 임대소득을 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산해 신고해야 한다.
해외 부동산 소재지 국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 소득세법 제57조의 규정에 따라 세액공제로 공제받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대해 이중과세는 발생하지 않는다”
-국내 1가구 1주택인 자가 해외주택을 취득해 임대한 경우 발생된 임대소득은 종합소득세 신고대상에 해당하나?
“2개 이상의 주택(해외주택 포함)을 소유하는 자*1)의 주택임대소득은 종합소득세 과세대상에 해당된다.
따라서 위 질문의 경우 벌어들인 주택임대소득을 종합소득에 합산해 신고해야 한다(소득세법 제12조(2), 소득세법시행령 제8의2조①). 주택의 경우 임대소득은 월세(年貰 포함) 등이며, 임대보증금에 대한 간주임대료*2)는 소득으로 보지 않는다. *1) 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 주택 수는 합산해 계산한다. *2) 주택이외의 부동산에 대한 임대보증금은 간주임대료를 소득으로 보아 과세된다.”
-해외 투자용 부동산을 임대하면서 복식장부에 의한 기장을 하는 경우 이를 인정받을 수 있나?
“국제적으로 인정된 기업회계원칙에 따른 복식기장은 당연히 인정받을 수 있다. 제출서류는 부동산 소재지 국 과세당국에 제출한 신고서 및 재무제표 등 제 증빙을 우리나라 국세청(세무서)에 신고 시 제출하면 된다.”
-해외부동산 임대수입금액 등 계산시 외화환산은 어떻게 하나?
“해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 다음에 정한 날 현재 외국환거래법에 의한 기준환율(외국환거래규정 제1-8조)을 적용한다.
• 임대수입금액 : 계약 또는 관습에 의해 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날, 계약 또는 관습에 의해 지급일이 정하여지지 아니한 것은 그 지급을 받은 날.
• 필요경비 : 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율.
-해외 투자용 부동산을 임대했으나 수입금액이 필요경비를 초과해 결손이 된 경우에도 신고를 해야 하나?이때 발생된 결손금을 국내 타 발생소득과 통산해 신고할 수 있나?
“결손금이란 사업자가 비치·기장한 장부에 의해 당해연도의 임대소득을 계산함에 있어서 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과액을 말하며, 해외부동산 임대소득에 대한 결손금은 다른 소득금액에서 공제하지 않고 국내 부동산 임대소득에 한해 공제할 수 있으며 남은 미공제액은 다음연도로 이월시키게 돼 있다. 한편 이월결손금은 발생연도 종료일로부터 5년 내에 종료하는 과세기간의 소득금액 계산 시 먼저 발생한 연도의 이월결손금부터 순차로 당해 소득별로 이를 공제하되, 해외부동산 임대소득에서 발생한 이월결손금은 부동산 임대소득에서만 공제 가능하다. 따라서 발생된 결손금을 공제 또는 이월시키거나, 이월결손금을 공제받으려면 반드시 비치·기장한 장부에 의해 종합소득세 신고기간(매년 5.1.~5.31.)내에 관련사항을 신고해야만 인정받을 수 있다.”
-해외부동산 임대 소득금액 계산과 관련해 필요경비 입증서류가 없으면 추계신고가 가능한가? 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산은 어떻게 하나?
“해외부동산 임대소득금액 계산과 관련해 필요경비 입증서류가 없을 경우에는 소득세법에 의한 추계신고 방법으로 계산된 소득금액을 신고하면 된다. 해외부동산을 임대할 때 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산 시 정해진 산식에 의한 총수입금액 계산특례가 적용된다.”
-해외 부동산소재 국가에 신고한 임대소득에 대해 언제 우리나라 국세청(세무서)에 신고해야 하고 이 때 제출할 서류는 무엇인가?
“거주자의 경우 과세기간(1.1.~12.31.) 중에 국내·외에서 발생된 모든 소득(해외부동산 임대소득 포함)에 대해 다음연도 5.1.~5.31.까지 관할세무서에 소득세를 자진신고·납부해야 한다. 신고 시 제출할 서류는 다음과 같다.”
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구분
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제출서류 명
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근거규정
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복식부기
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ㆍ 종합소득세 과세표준 확정신고서
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「소득세법시행규칙」별지 40호 서식(1)
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간편장부
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ㆍ 종합소득세 과세표준 확정신고서
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동 별지 40호 서식(1)
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기준경비율
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ㆍ 종합소득세 과세표준 확정신고서
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동 별지 40호 서식(1)
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단순경비율
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ㆍ 종합소득세 과세표준 확정신고서
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동 별지 40호 서식(4)
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공 통
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ㆍ 외국납부세액공제(필요경비산입)신청서
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동 별지 11호 서식 「외국환거래업무취급지침」서식 7-22호
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-해외 거주용 주택을 구입해 실제 거주하다가 국내에 복귀한 경우 당해 해외주택을 양도하면 비과세된다는 말이 있는데 사실인가?
“해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)로 하고 있어, 해외주택에서 실제 거주하는 등의 사유로 거주자가 아니었던 자가 국내에 복귀한 후 5년 이내에 해외주택을 양도할 경우에는 양도소득세를 과세하지 않는다.”
-해외부동산을 양도했을 경우 국내세법상 납세의무 절차는?
“해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할세무서에 예정신고를 해야 한다. 법인에의 현물출자, 공매, 경매, 수용, 협의매수, 대물변제를 한 경우에도 신고를 해야 한다. 예정신고를 하고 세금을 납부하면 내야 할 세금의 10%를 공제해 준다. 양도소득이 있는 자가 예정신고·납부를 하지 않았을 때에는 다음해 5월 양도소득세 확정신고 기간 중에 확정신고·납부를 해야 한다. 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 세금을 결정·고지한다. 특히 확정신고·납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20% 또는 40%) 및 무납부가산세(1일 0.03%)를 부담해야 한다.”
- 해외부동산 양도와 관련해 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부했는데도 우리나라에서 이를 또 다시 신고·납부해야 되나? 이 경우에는 이중과세가 아닌가?
“해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 거주자가 해외부동산을 양도했을 경우에는 부동산 소재지 국에서 양도소득세를 신고·납부했다 하더라도 이와는 별도로 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고·납부해야 한다. 이때 해외 부동산 소재지 국세법에 따라 현지국가에서 동 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고·납부한 경우 동 외국납부세액은 소득세법 제118조의6조 규정에 따라 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.”
-양도소득세 신고시 제출할 서류는 무엇인지요?
“해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출해야 한다.
• 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부 등본
• 당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본(이 경우 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용되는 인장을 날인해야 한다.)
• 양수자의 인감증명서(인감증명제도가 없는 나라인 경우 이에 준한 서류)
• 자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비명세서
• 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)”
-해외부동산 양도차익 계산시 외화환산은 어떻게 하나?
“해외부동산 거래와 관련된 외화환산은 다음에 정한 날 현재 외국환거래법에 의한 기준환율(외국환거래규정 제1-8조) 또는 재정환율(외국환거래규정 제1-9조)을 적용한다.
• 양도가액 : 양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할 때마다 그날의 위 환율
• 필요경비 : 취득가액, 자본적 지출액, 양도비등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율
• 장기할부조건의 경우 : 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날에 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있고, 또한 외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용”
-국내 2(3)주택 소유자가 투자용 해외주택을 양도했을 경우 당해 해외주택 양도소득 계산 시 장기보유특별공제를 받을 수 있나?
“국내 1가구 2(3)주택 소유자 및 미등기주택에 대해 양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제를 받을 수 없는데 반해 해외주택에 대한 양도소득세 계산 시에는 주택 수에 관계없이 3년 이상 보유한 토지·건물인 경우에는 장기보유특별공제가 인정된다.”
-투자용 해외부동산을 취득금액보다 낮게 양도해 양도차손이 발생한 경우 다른 국내부동산 양도차익과 통산해 신고할 수 있나?
“해외부동산 등에 대한 양도소득은 국내자산과는 달리 소득세법상 별도 독립된 節(제3장 제10절)로 규정하고 있어 해외부동산 등과 국내자산의 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도차손 또한 국내자산 양도소득금액과 통산할 수 없다.” 다만 국외자산의 양도소득 과세표준 계산에 있어 국내자산의 양도소득 과세표준 계산 규정(소득세법 제92조)을 준용토록 하고 있어 국외자산의 양도소득도 ①토지ㆍ건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산, ②주식 또는 출자지분(기타자산에 해당하는 주식 제외)으로 구분하고, ①, ②호별 국외자산의 양도차손은 위 ①, ②호별 다른 국외자산 양도소득금액과 통산할 수 있다.”
