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국내에 주택(소득세법 시행령 제167조의3 제1항제1호에 규정하고 있는 농어촌 주택을 제외)을 3개이상 소유하고 있는 1세대가 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 각 호에서 열거하는 주택에 해당하지 아니하는 주택과 그 부수토지를 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 양도소득 과세표준의 100분의 60세율을 적용한다.(소득세법 시행령 제167조의3 제1항)
본 규정은 2003.12.30 소득세법 개정시 다주택 소유자에 대해 양도소득세를 중과함으로써 주택이 재산증식의 수단으로 이용되는 것을 차단하고자 개정된 것으로, 동 개정규정은 2004.1.1이후 다른 주택을 새로이 취득하지 않는 경우로서 2003.12.31이전에 취득한 주택과 그 부수토지를 2004.12.31이전에 양도하는 경우에는 동 개정규정을 적용하지 않는다.[법 부칙(법률 제7006호, 2003.12.30) 제16조]
그러므로 1세대3주택이상 소유자가 2005.1.1이후 주택을 양도하는 경우에는 양도세 중과대상이 된다.
2. 1세대3주택 판정대상에서 제외되는 주택
다음 주택은 1세대3주택을 산정함에 있어 보유주택 수 계산에서 제외된다.
수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도 일원) 및 광역시(광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조제3항제4항의 규정에 의한 읍·면지역 제외) 외의 지역에 소재하는 주택으로서, 당해 주택 및 이에 부수되는 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(소득세법 시행령 제167조의3 제1항제1호)
3. 1세대3주택에 해당하는 상태에서 양도하더라도 중과되지 않는 주택(소득세법 시행령 제167조의3제1항 각 호)
1세대3주택 상태에서 다음 주택을 양도하더라도 당해 주택은 양도세가 중과되지 않는다.
①수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도 일원) 및 광역시(광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조제3항제4항의 규정에 의한 읍·면지역 제외) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
②임대주택법에 의한 장기임대주택
소득세법 제68조에 의한 사업자 등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자등록을 한 '거주자가 임대주택으로 등록해 임대하는 국민주택으로서 다음의 ㉠, ㉡, ㉢에 해당하는 국민주택(이하 '장기임대주택'이라 한다). 다만 2003.10.29(이하 '기존사업자기준일'이라 한다) 현재 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004.6.30까지 소득세법 제168조에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 소득세법 제168조 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.
㉠같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에서 5호이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 아래 제⑩호의 규정에 의한 일반주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2003.12.30 신설)
㉡기존사업자기준일이전에 사업자등록 등을 하고 2호이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년이상 임대한 주택(기존사업자기준일이전에 임대주택으로 등록해 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 아래 제⑩호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2003.12.30 신설)
㉢임대주택법에 의해 국민주택 규모의 건설임대주택을 5호이상 임대하는 거주자가 5년이상 임대하거나 동법에 의해 분양한 주택(2003.12.30 신설)
③조세특례제한법 제97조, 제97조의 2 및 제98조에 의한 감면대상 임대주택으로서 5년이상 임대한 국민주택
④종업원에게 무상임대한 사용자소유주택으로서 1무상 임대기간이 10년이상인 사원용 주택
⑤소득세법 시행령 제155조제6항제1호의 규정에 해당하는 문화재주택
⑥조세특례제한법 제99조 및 제99조의3에 의한 신축주택
⑦소득세법 시행령 제155조제2항의 상속주택으로서 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 않은 주택
⑧저당권의 실행으로 인해 취득하거나 채권변제를 대신해 취득한 주택으로서 재정경제부 장관이 정하는 주택
⑨재정경제부 장관이 정하는 소형주택(2003.12월말이전에 취득한 주택으로서 전용면적 18평이하인 공동주택 또는 주택면적 18평, 대지면적 120㎡이하인 일반주택)으로서 양도 당시 기준시가가 4천만원이하인 주택
⑩1세대가 위 ①∼⑧에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(일반주택)
4. 기타 유의사항
(1)오피스텔 등 주택이 아닌 일반 건물이라도 소유자가 상시 주거용으로 사용하거나 상시 주거용으로 임대하면 주택 수에 포함되고, 상시 주거용이 아닌 별장은 주택이 아니다. 공동 상속받은 주택은 소유지분이 가장 큰 상속인의 소유로 본다.
(2)1세대3주택자가 2채를 동시에 팔면 세금이 덜 나오는 주택 1채에 대해서만 양도세를 중과하고, 1채는 일반세율(과세표준의 크기에 따라 9∼36%)이 적용된다.
(3)5채를 소유하고 있는 경우 3채를 팔 때까지는 중과되고 남은 주택은 일반세율로 세금을 매기거나 1세대1주택인 경우 양도세가 비과세된다. 따라서 다주택 소유자가 집을 팔 계획이 있다면 올해안에 파는 것이 가장 유리하고, 내년이후에 팔 계획이라면 양도세가 적게 나올 주택부터 파는 게 유리하다.
(4)한 건물에 여러 가구가 살고 있는 다가구주택의 경우 한명에게 파는 게 유리하다. 예를 들어 일반주택 1채와 6가구 거주 다가구주택 1채를 보유하고 있는 1세대가 다가구주택을 두 사람에게 팔면 1가구3주택자로 중과대상이지만 다가구주택을 한사람에게 팔았다면 2주택자로 간주돼 일반세율이 적용된다. 그러나 다세대주택은 1가구가 거주할 수 있도록 구분된 가구 하나하나를 1주택으로 본다. 그러므로 5가구로 구분된 다세대주택을 소유한 사람은 5주택을 소유한 것이 된다.
(5)1가구3주택이상 자가 주택과 상가가 함께 있는 겸용주택을 양도한 경우 주택부분만 중과되고 상가부분은 일반세율이 적용된다.
(6)부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수의 계산에 포함한다.
