조세당국은 국민주택 규모를 초과하는 위탁관리방식의 공동주택의 일반관리비에 대해 부가가치세를 면제해 주는 기간이 금년말에 끝나게 됨에 따라 조세특례제한법이 개정되지 아니하는 한 2004.1월부터 부가세를 과세할 방침이라는 내용이 지난달 紙上에 보도된 바 있다. 관리비에 부가세를 부과할 경우 어떤 문제점이 있는지 살펴본다.

첫째, 비형평적 과세가 대두된다. 공동주택의 관리방식간, 즉 자치관리와 위탁관리시 과세기준이 문제된다. 자치관리는 면세하고 위탁관리시에는 과세한다는 조세당국의 기준은 사업상 독립적으로 재화와 용역을 공급하는 사업자 여부에 두고 있다. 사업상 독립성 여부만으로 과세 여부를 결정할 수 있을까 의문이다.

공동주택의 자치관리기구나 위탁관리업체, 그리고 사업주체는 법률상 위상으로 볼 때 공동주택입주자의 최고의사결정기관인 입주자대표회의의 산하 집행기관에 불과하다.

입주자대표회의는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라 현실적으로도 자치관리기구를 지휘·감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 특별한 사정이 없는 한 법인 아닌 사단으로서의 당사자 능력을 가지고 있는 것으로 봐야 한다는 대법원 판례(대법 '91.4.23 선고 91다 4478 판결)에서도 이를 뒷받침하고 있다.

이는 입주자대표회의가 실질적인 공동주택단지의 법률적 대표적 기관임을 인정하고 나아가 자치관리기구나 위탁관리업체는 그 산하기관에 불과함을 인정한 것이다.

따라서 공동주택의 관리방식의 차이에 따른 차등과세는 재고돼야 하며, 이 점을 간과해 차등과세하면 비형평적 과세가 됨은 재언할 여지가 없다고 본다.

또한 과세대상에 주택규모가 문제가 된다. 2001.5월 조세특례제한법 개정시 2004.1.1 공동주택의 관리비에 부가세를 과세시에는 국민주택 규모이상의 주택에만 한정한다고 했다.

공동주택은 동일단지내에서도 국민주택 규모이상과 그 이하의 주택이 혼재돼 있어 2004.1월부터 과세한다면 차등과세로 인해 주민간의 갈등과 의견분열이 조성될 소지를 내포하고 있으며, 도심지의 국민주택 규모이하의 주택일지라도 지방의 고평수 아파트보다 가격이 높아 조세형평의 원칙에는 벗어난다고 본다.

둘째, 부가세 부과는 서민가계 부담을 주고 그로 인해 조세저항이 예상된다.  정부 투자기관 연구소가 최근 공정거래위원회가 발표한 관리비 실태조사 결과를 활용해 산출한 내용에 의하면 관리비 총액 대비 일반관리비의 비율은 약 59% 수준으로 나타났다.

평형별로는 25평이하가 58%, 26∼34평이하가 58%, 35평이상이 61%로서 일반관리비에 부가세가 과세되면 관리비 상승은 5.8%∼6.1%, 전체적으로는 5.9%가 상승하게 됨을 의미한다.

이를 금전으로 환산하면 세대당 월평균 5천112원을 추가부담하게 돼 연간 6만4천340원이 된다.

이는 매우 미미한 금액으로 생각될 수도 있으나 2000년도 도시근로자 가구의 연평균지출액의 0.32%에 해당돼 공동주택관리비에 부가세를 과세하면 정부의 수입이 0.1미만이 증가하는 것에 비하면 가계지출에 큰 영향력이 미칠 것이다.

결국 이러한 현상은 조세정책의 불합리성과 더불어 서민의 조세저항이 불가피할 것이라 사료된다.

셋째, 주택관리 전문화의 역기능이 초래되고 관련업체 도산이 될 것이다.

공동주택관리는 기본적으로 입주자에 의한 관리가 이뤄지는 것이 자연스러운 이치이나 입주자 스스로 하는데는 일정한계를 안고 있어 순수한 사적자치에 보완적 요소가 가미되면서 전문화가 등장하게 한다.

사적자치의 보완의 주체는 정부와 관리주체이다.

관리주체는 입주자 또는 정부의 관리에 대한 조정·통제 및 그 수단에서 등장해 공공의 안전, 공공의 환경보전, 건축물의 제 수명 유지 등 구체적인 집행자로서 역할을 수행한다.

현실적으로 공동주택 관리의 전문화는 관리주체의 전문화에 있다고 할 수 있다.

최근 관리환경을 도시화, 고층화, 첨단화, 집적화로 주먹구구식의 관리는 곤란하며, 고도의 전문화를 요구하고 있다. 이런 상황을 감안하면 정부에서는 오히려 전문화를 위한 위탁관리업체의 육성과 관리산업의 발전을 지원해야 할 상황이 있다 할 것이다.

위탁관리업체는 아주 적은 위탁수수료로 영세성을 면치 못하고 있는 등 이런 실정을 도외시하고 위탁관리시 부가세를 부과한다면 자치관리의 한계점에도 불구하고 외형상 값싼 관리비를 염두에 둔 나머지 대다수 기존의 위탁관리단지가 자치관리로 전환하게 될 것이다.

결국 외형적인 값싼 관리로 건축물의 조기 노후화, 안전문제, 장기수선 유지비의 체증 등의 문제와 더불어 위탁관리업체의 도산이 사회문제화되고 관리의 공백 우려도 배제할 수 없게 된다.

공동주택 보급 확대를 기하고 각종 주거정책의 개선을 통해 서민의 부담을 경감시키겠다는 정당 정책 또는 정부시책에 반하는 관리비의 상승을 초래하게 될 부가세의 과세정책을 철폐해 주거나 조세특례제한법에 반영해 그 면제기간을 향후 상당기간 연장조치해 줄 것을 정부 당국자에 간곡히 바란다.